Приобретение недвижимости в текущей экономической ситуации, которая внезапно (и довольно резко) ухудшилась еще начале года – довольно непростой шаг для большинства наших сограждан. Тем не менее, жилищные вопросы необходимо как-то решать, поскольку неизвестно, как скоро в экономике страны наступят благоприятные изменения. В этой статье эксперты портала RealtyPress.ru сделали попытку выделить особенности покупки недвижимости в кризис, чтобы наглядно сравнить, что изменилось для рядовых покупателей квартир и каким образом последние приспосабливаются к нынешним условиям.
Ипотечные проблемы
Итак, с какими проблемами сталкиваются те, кто желает улучшить или каким-то образом изменить свои жилищные условия? В первую очередь стоит отметить сложности с ипотечным кредитованием, поскольку в докризисной обстановке львиная доля покупок осуществлялась с привлечением банковского кредита. Сейчас банки гораздо менее охотно кредитуют покупателей, справедливо полагая, что резкое ухудшение благосостояния может негативно повлиять на способность заемщиков обслуживать свои кредиты.
Кроме того, произошли серьезные изменения процентных ставок по ипотеке, что, в свою очередь, отталкивает потенциальных заемщиков, которые еще годом ранее с удовольствием взяли бы кредит на длительный срок. Естественно, ежемесячно выплачивать значительные суммы только на погашение процентов – занятие весьма разорительное.
Дополнительно обращению за кредитом мешают страхи того, что в нестабильной ситуации потерять работу (бизнес, иной источник дохода) гораздо проще, чем в период относительной стабильности. Эти страхи вполне обоснованы, достаточно вспомнить повальные сокращения, увольнения, урезания зарплат, социальных льгот – все это можно было наблюдать на всем протяжении текущего года. Многие из тех предприятий (это относится как к крупным производителям, поставщикам, так и к среднему, мелкому бизнесу), которые смогли удержаться, и остались на рынке, работают, фактически, себе в убыток, только в надежде на скорое наступление лучших времен. Соответственно, такой подход отражается на рядовых гражданах, которые еще работают на этих предприятиях.
Однако нельзя сказать, что ипотечное кредитование перестало существовать, напротив, банковский кредит стал удобным инструментом для покупателей, которым для приобретения квартиры не хватает сравнительно небольшой суммы. Таким образом, теперь ипотечные кредиты берутся в намного меньшем объеме, и на меньший срок.
Нестабильность валютного курса
В сложном положении оказались те, кто после продолжительных размышлений перевел рублевые накопления в доллары или евро. Сейчас происходят определенные подвижки относительно укрепления национальной валюты, что, соответственно, несколько обесценит валютные вклады.
Государственные льготы по ипотеке
Ипотечные льготы, предложенные государством и направленные, в первую очередь, на спасение отрасли жилищного строительства, могли бы несколько оживить спрос на квартиры в строящихся домах. Однако, с другой стороны, потенциальные покупатели не торопятся приобретать квадратные метры жилой площади в домах на стадии котлована, поскольку опасаются банкротства застройщика. Вполне справедливо, если учитывать очевидные проблемы сектора, которые ведут к удорожанию себестоимости строительства. То есть – постепенно повышают цены производители строительных материалов, все дороже обходится доставка, кроме того, последние изменения в миграционном законодательстве привели к удорожанию стоимости самих работ.
Недвижимость от застройщиков
С другой стороны, нельзя сказать, что потенциальные покупатели перестали интересоваться новостройками. Скорее, сложности, которые наблюдаются в настоящий момент, заставляют граждан несколько пересмотреть приоритеты. Покупатели воздерживаются от поиска вариантов, которые являются максимально экономными (начальная стадия строительства), так как понимают, что стремление к подобной экономии чревато высокими рисками. То есть, охотнее рассматриваются предложения в объектах, которые уже приближаются к завершению. Кроме того, граждане в кризисный период более активно интересуются финансовым положением застройщика. В высокой степени представляет интерес страхование ответственности, источники финансирования. В первую очередь, востребованными являются объекты застройщиков с хорошей историей и репутацией, соответственно, для компаний, которые только решили стартовать, сейчас далеко не лучший момент.
Вторичный рынок
В свою очередь, не приходится рассчитывать на ипотечный кредит тем, кто некогда планировал приобрести вторичное жилье. Государственные ипотечные льготы не распространяются на данный сегмент недвижимости, а банковские ставки смело можно назвать запретительными. Таким образом, предложение на вторичном рынке недвижимости давно превышает спрос, однако понижение спроса вовсе не отражается снижением стоимости – владельцы вовсе не торопятся реализовать свои квартиры за бесценок. Учитывая вышесказанное, одна из особенностей приобретения недвижимости в кризис – совершение покупки главным образом, за средства, которые действительно имеются у покупателя в наличии на момент покупки. Это относится как к объектам первичного, так и вторичного рынка недвижимости.
Москва или Подмосковье?
Несколько изменились приоритеты относительно местоположения будущего жилья, особенно это касается объектов в мегаполисах и окрестностях. Так, потенциальным покупателям уже менее важно, где находится недвижимость, например, в самой Москве или же в Подмосковье, главное – более или менее нормальная транспортная доступность. В принципе, с отменой института прописки подобная смена приоритетов должна была произойти в любом случае, кризисные явления лишь послужили неплохим катализатором.
Покупатели при деньгах – лучшие клиенты
Покупатели, которые действительно имеют реальные денежные средства на приобретение квартиры (а не активы, которые сначала нужно реализовать, например, та же «вторичка», и не призрачные планы на одобренную ипотеку) находятся в более выгодном положении. Снижение покупательской активности, относительная стабильность цен, которые к данному моменту уже успели сформироваться, позволяют таким покупателям не торопиться, и спокойно выбирать из огромного количества предложенных вариантов.
Покупатели при деньгах являются сейчас основными (и любимыми) клиентами риелторов, а поэтому ведут себя соответственно. Перед тем, как выбрать один из предложенных вариантов, покупатель непременно изучит максимальное количество предложений, практически сразу отметая те, которые вызывают малейшие сомнения. Таким образом, в нынешних условиях риелтору достаточно сложно уговорить покупателя с деньгами на не слишком прозрачную сделку, равно как и получить скрытую комиссию, что, в общем-то, является плюсом.
Проблемы стабильности банков
Дополнительной проблемой для покупателя недвижимости в кризис стали сложности в банковской сфере. В данном случае рассматриваются не ипотечные возможности, а непосредственно функции кредитной организации как инструмента взаиморасчетов продавца и покупателя. То есть, при покупки квартиры покупатель должен передать деньги продавцу согласно договору купли-продажи, а последний, соответственно, принять эти деньги. В докризисные времена имели место два основных варианта взаиморасчетов – это оплата через аккредитив или оплата через банковскую ячейку.
Таким образом, банк играл роль посредника, после того, как деньги помещались покупателем недвижимости в банковскую ячейку, продавец мог забрать их оттуда при наступлении определенных условий. Таким условием чаще всего являлось переоформление собственности на покупателя – продавец приносил документ в банк, представитель банка, удостоверившись в подлинности документа, предоставлял продавцу квартиры возможность забрать деньги. В случае оплаты через аккредитив открывался специальный счет, куда поступали деньги покупателя, и в случае выполнения продавцом принятых на себя обязательств, банк перечислял деньги на его счет.
Участившиеся случаи отзывов лицензий у банков заставляет участников операций с недвижимостью с опасением относиться к использованию привычных возможностей. Еще бы, такая неприятность, как скоропостижный отзыв лицензии, может случиться теперь практически с любым банком. И в этом случае сделка, скорее всего, не состоится, поскольку все счета (в том числе аккредитивный) будут заморожены, и вполне возможно, что владелец денег (или продавец) не сможет получить доступ к депозитной ячейке. По крайней мере, до тех пор, пока не будет назначен временный управляющий, а возможно и после.
Стратегия выжидания
Тот факт, что цены на недвижимость стабилизировались, вовсе не означает, что настала пора решительных действий со стороны потенциальных покупателей. Далеко не все склоняются к мнению, что текущие цены являются справедливыми относительно нынешних рыночных условий. Многие попросту находятся в состоянии выжидания, рассчитывая на сезонные скидки (таковые вполне могут иметь место в преддверии Нового Года), на решения Центробанка, который активно занимается стабилизацией «плавающего» рубля, а также на любые изменения, которые, так или иначе, могут касаться рынка недвижимости.
Подобное ожидание, с одной стороны, является достаточно мудрой стратегией, поскольку, раз цены все равно держатся на одном уровне, то и спешить некуда. С другой стороны, неизвестно, в какую сторону будут ориентированы ближайшие изменения, ведь квартиры могут и подорожать. Впрочем, стратегия выжидания является единственно верной (и возможной) для тех, у кого «немного не хватает» на покупку квартиры необходимого формата (или иных характеристик, которые определяют стоимость).
Малобюджетные покупатели
Еще одна категория потенциальных покупателей, эта категория приобрела четкие очертания именно в кризис - граждане с небольшим бюджетом (как правило, в пределах 3 млн. рублей). Такие покупатели стремятся, во чтобы-то ни стало, уложиться в имеющуюся сумму и приобрести жилье непременно сейчас, ведь в дальнейшем может произойти все, что угодно. Поэтому квартира выбирается, главным образом, исходя из имеющейся суммы, все прочие параметры отходят на второй план – планировка, возраст дома, инфраструктура и прочие составляющие представляются менее важными, чем наличие в собственности реальных квадратных метров.
Инвестиционная недвижимость
Непростой период наступил и для тех, кто заключает сделки с недвижимостью с инвестиционными целями. Как правило, это граждане, которые имеют свободные средства и входят в проекты с целью немедленной продажи жилья незадолго после покупки (если это «вторичка») или после его сдачи в эксплуатацию, если речь идет о новостройке. Если в докризисные времена такие инвестиции привлекали многих и были достаточно популярными (за полгода можно было заработать до 40% вложенных средств), то сейчас перепродажей занимаются единицы, как правило, это опытные профессионалы, посвятившие подобным спекуляциям не один год.
По оценкам профильных экспертов, таких инвесторов осталось на рынке всего 7% - 10% от общей массы, остальные просто вывели свои деньги из бизнеса. Огромное количество предложений, стабильные цены (квартиры уже не дорожают), практически полное отсутствие ценового зазора в том объеме, который был бы интересен спекулянтам, а также минимальный спрос – все это значительно усложняет процесс перепродажи.
Заключение
Многие аспекты приобретения жилья в кризисные периоды, рассмотренные в данной статье, не являются чем-то новым, хотя бы потому, что нынешний кризис далеко не первый, и, к сожалению, скорее всего, не последний. Поэтому специалисты RealtyPress.ru хотели бы порекомендовать читателям портала более взвешенно рассчитывать свои силы и возможности, рассматривая возможность покупки квартиры в непростых условиях. Кроме того, стоит помнить, что на рынке недвижимости даже в кризис орудуют мошенники, поэтому не стоит слишком серьезно относиться к «невероятно выгодным» предложениям. Необходимо уделять достаточное внимание проверке юридической чистоты сделки, а также иным аспектам (например, процессу передачи денег, пр.).
|
Ключевые понятия: Застройщик, Инвестиции в недвижимость, Ипотека 2015, Покупка квартиры |
