Можно ли купить квартиру, которая находится в ипотеке?
Приобрел квартиру с помощью жилищного кредита, но по каким-то причинам не смог обеспечить выплаты, или изменились жизненные обстоятельства – например, переезд или пополнение семейства, и нужна другая жилплощадь – вот распространенные причины продажи таких объектов. Практика показывает, что объем продаваемых квартир, за которые еще не выплачены деньги залогодержателю, с каждым годом становится все больше и больше. И процесс покупки ипотечной квартиры со временем стал понятным и прозрачным, но имеет свои особенности.
Как проверить, есть ли ипотека на квартиру
Если жилплощадь куплена в ипотеку, она находится в залоге у банка до тех пор, пока этот кредит не будет выплачен. Информация о «залоговом статусе» жилья имеется у Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). И просто по собственному единоличному решению владельца-заемщика продать эту квартиру нельзя – Росреестр не зарегистрирует переход права собственности на нового покупателя. Значит, нужно договариваться с банком, разрешит ли он, и как сделать так, чтобы обременение по выплате заемных средств и процентов по кредиту перешло на другого владельца залоговой квартиры. Но разные финансовые организации по-разному относятся к тому, что клиенты пытаются продать залоговую недвижимость – поэтому условия ипотечных договоров отличаются. Но есть и общие рамки и правила.
Сложно ли переоформление ипотечной квартиры на покупателя?
Самый простой вариант – это найти покупателя с полной суммой денег: в этом случае даже разрешение банка не нужно, вы просто можете договориться с ним о досрочном погашении кредита.
В случае, когда вы переоформляете ипотеку, то продается и квартира, и сам кредит. Тогда нужно получить разрешение банка на такую сделку. Банк согласен? Тогда он начинает проверять нового заемщика так же, как и вас – он должен подтвердить свою платежеспособность и предоставить полный пакет документов, который необходим для банка от любого ипотечника. При одобрении банком этой кандидатуры подписывается договор уступки права требования, если условия займа сохраняются, либо, при изменении условий, заключается новый договор. А продавец и покупатель оформляют между собой ДКП – договор купли-продажи. Затем банк переводит деньги за квартиру продавцу, а когда ипотека перейдет на нового заемщика, в Росреестре регистрируется переход собственности.
Также практикуется продажа залоговых объектов самим банком – и жилплощадь может быть выставлена на торги.
Выгодно ли приобретение залогового жилья, и какие существуют риски?
Процесс реализации квартиры, остающейся в залоге у банка, более трудоемкий и длительный, чем обычная сделка, поэтому покупателям может быть предоставлена скидка – как правило, в размере 5–10%.
Сама процедура так отлажена банками сейчас, что практически никаких рисков нет – все прозрачно. Но могут возникнуть сложности у участников сделки или между ними. Например, продавец некачественно выполнял свои обязательства перед кредитором, и впоследствии банк может предъявить ему определенные требования и признать сделку продажи жилплощади недействительной. Или продавец отказался от сделки либо повысил стоимость. Другой риск – покупатель погасил кредит продавца, а тот просто исчез; либо сказал, что передумал продавать, а денег для возврата нет. Придется возвращать через суд, а это время, нервы и опять же деньги. Чтобы платежи были безопасными, следует избегать взаиморасчетов наличными деньгами, а использовать банковские программы кредитования залоговых объектов.
Помощь в покупке ипотечной квартиры. Как найти подходящее агентство?
Специалисты по недвижимости могут помочь выбрать подходящий именно вам объект в нужном районе, проконсультировать по всем вопросам и провести выгодную сделку. Особенно актуально их содействие при проведении действительно непростой операции – приобретении квартиры под залогом.
Риэлтор берет на себя оформление всех документов, которые требуются покупателю в этой ситуации, – таких как заявление на кредит, справка о доходах. С одной стороны, это огромная экономия времени и сил, с другой – ваше спокойствие. Содействие сотрудника крупного агентства гарантирует безопасность.
Остается решить главный вопрос: как найти риэлторскую компанию, которая станет надежным помощником? Сейчас на рынке трудится множество агентств, и при выборе нужно руководствоваться следующими критериями. Срок работы не менее десяти лет и известное имя. Солидная организация располагает большой базой объектов, штатом квалифицированных специалистов – это и риэлторы, и юристы, и консультанты по ипотечному кредитованию. Серьезное и крупное агенство сотрудничает с ведущими банками – это означает, что его клиентам предоставят лучшие условия по ипотеке и подберут выгодные программы.
