Независимо от того, приобретается ли квартира для проживания или используется в качестве инвестиционного инструмента, одним из наиболее выгодных способов ее покупки является участи в аукционе. В этой статье экспертами портала RealtyPress.ru будут рассмотрены принципы работы аукционов недвижимости, различные нюансы, а также выгоды и недостатки данного способа приобретения жилья.
Ежегодно, по решению судебных инстанций разного уровня, на торги выставляется большое количество объектов недвижимости частных лиц, которые являются должниками и не в состоянии рассчитаться с кредиторами, а также организаций, в отношении которых была проведена процедура банкротства. Целью торгов является реализация имущества и погашение долгов, причем, недвижимость должна быть продана как можно быстрее. В теории квартиру на аукционе, как и прочее имущество, можно приобрести более чем вдвое дешевле рыночной стоимости.
Организация аукциона
Процедура организации и проведения аукциона выглядит следующим образом. После того, как конкурсный управляющий объявил об банкротстве организации, сообщение об этом в обязательном порядке публикуется в средствах массовой информации местного и федерального значения. Также эта информация появляется на ресурсе Единого Федерального Реестра сведений о банкротстве. Далее назначается и проводится ревизия имущества, которое на момент банкротства принадлежит компании, определяется рыночная стоимость этого имущества, а затем назначается время торгов, в ходе которых это имущество должно быть реализовано.
Большая часть аукционов, на которых можно выгодно приобрести недвижимость, проводится через порталы ЭТП (электронные торговые площадки). Для того чтобы принимать участие в торгах, участник должен иметь квалифицированную электронную подпись (КЭП), которая оформляется через уполномоченную организацию, причем, подпись можно оформить как для одного аукциона (одной площадки), так и для участия в нескольких торгах на разных площадках. У электронной подписи есть срок годности, который составляет один год, стоимость ее получения – менее 4 тыс. рублей.
После получения подписи необходимо просто зарегистрироваться на ресурсе, в рамках которого будут проводить торги. Заявка на участие в аукционе подается из личного кабинета (на электронной площадке), куда можно попасть после регистрации, а задаток перечисляется на расчетный счет организатора. Кроме того, мировая практика проведения аукционов (и торги, где предлагается недвижимость, не являются исключением) предполагает внесение задатка. Согласно законодательству РФ, размер залога не может превышать 20% рыночной стоимости объекта. Победителю торгов задаток не возвращается и сразу же становится частью суммы оплаты приобретения. По завершению аукциона победитель обязан сразу же перечислить оставшуюся сумму, при этом заключается договор купли-продажи.
Проведение аукциона
Однако для того, чтобы приобрести квартиру по хорошей цене, недостаточно просто оказаться в нужное время и в нужном месте (то есть, просто стать участником аукциона). Необходимо понимать механизм действия торгов, поскольку компания-организатор аукциона совершенно не горит желанием продать недвижимость за сумму меньшую, чем может предложить рынок. Поэтому, как правило, аукцион, где реализуется недвижимое имущество, проводится поэтапно, а случаи, когда квартира продается уже на первых торгах, являются большой редкостью.
Этап первый
Организаторы торгов, хотя и очень заинтересованы в скорейшей реализации имущества (чтобы иметь возможность покрыть долги и завершать процедуру), вовсе не торопятся продать недвижимость ниже ее рыночной стоимости. Первые аукционы проводятся на повышение цены, при этом стартовая цена квартиры соответствует реальной цене, а шаг аукциона составляет от 5% до 10% стоимости лота. Так что для участников первого аукциона выгода предложения является крайне сомнительной, поскольку сложно найти причину приобретения квартиры через аукцион, в то время как по рыночной цене можно выбрать абсолютно любую квартиру среди предложений рынка недвижимости.
Этап второй
Таким образом, более 80% первых аукционов, которые проводятся на этапе проведения процедуры банкротства, признаются несостоявшимися. Аукцион также признается несостоявшимся по причине отсутствия участников. Поэтому следующий этап торгов – повторный аукцион, на этот раз цена имущества пересмотрена в сторону понижения, скидка в этом случае может составлять 30% рыночной стоимости. Это уже более интересное предложение, однако, принцип проведения торгов остается неизменным – аукцион ведется на повышение цены. То есть, цена может достаточно быстро подняться вплоть до рыночной стоимости и тогда есть высокая вероятность, что торги остановятся сами собой, а победитель получит лишь небольшую выгоду, которая, впрочем, может оказаться сомнительной (о причинах будет рассказано ниже).
Этап третий
Если и на этот раз желающих принять участие в торгах не нашлось, то проводят очередной аукцион. Так же, как и в предыдущих случаях, об условиях и месте его проведения сообщается в прессе, и это, пожалуй, наиболее интересный момент для желающего приобрести недвижимость. На этот раз изменяется (в сторону понижения) не только цена квартиры, но и метод торгов, используется принцип публичного предложения с понижением цены.
Этот принцип предполагает не повышение, а понижение цены с учетом определенного шага (5% - 10% от стоимости), а также с учетом определенного периода (неделя, месяц). То есть, если в течение оговоренного периода желающих купить квартиру не находится, цена снижается. Снижение может происходить 5- 7 раз, и таким образом ее стоимость падает до уровня «цены отсечения» - заявленного порога, ниже которого цену не опускают. Это и есть способ, позволяющий купить квартиру вдвое, а то и втрое дешевле, чем эта квартира стоит на самом деле.
Нюансы аукционных торгов
Помимо очевидного преимущества покупки квартиры на аукционе, которое заключается в возможности дешево приобрести недвижимость, участие в торгах требует определенного опыта, и даже, можно сказать, квалификации. Для начала необходимо найти информацию о торгах и провести анализ реальной ценности выставляемого на аукцион имущества, уровня ликвидности недвижимости.
Далее, необходимо правильно оформлять заявку для участия в торгах, что требует времени на изучение регламента определенной торговой площадки. Достаточно много заявлений отклоняется еще перед началом аукциона, что является довольно неприятным сюрпризом для потенциального участника. Кроме того, по мере снижения цены в процессе торгов нужно первым подать заявку на приобретение, поскольку желающих может оказаться много.
Также могут иметь место различные махинации со стороны организаторов аукциона, бывают случаи, когда создается ситуация, направленная на организацию возможности приобретения квартиры определенным участником. Так, прочие участники, имеющие шансы и претендующие на победу в торгах (активное участие претендентов заставляет цену подниматься), могут быть отстранены от участия по формальным причинам. Наиболее распространенной причиной является нахождение ошибок при заполнении заявки, причем, эти ошибки носят, как правило, формальный характер.
Хорошим решением может оказаться привлечение для участия в аукционе специалиста, которому известны все тонкости и подводные камни, с которыми можно столкнуться в аукционной торговле. Эксперт способен предоставить необходимую информацию о том, какие в данный момент варианты имеются на различных электронных площадках (о времени и месте проведения выгодных аукционов, о ликвидности объекта, лояльности владельцев площадки, пр.). В любом случае, размер вознаграждения профессионального участника будет ниже, чем выгода, которую можно получить в результате приобретения недвижимости по цене ниже рыночной.
Подводные камни
Несмотря на, казалось бы, профессиональный подход организаторов к продаже имущества в рамках процедуры банкротства, недвижимость на аукционных площадках может содержать довольно неприятные сюрпризы. Официальные процедуры, которые выполняет конкурсный управляющий, а также организаторы аукциона, не всегда в должной мере способны оградить покупателя – победителя торгов от «подводных камней».
Так, например, потенциальному участнику аукционов стоит знать, что существуют обременения, которые не являются помехой при продаже квартиры. Мало того, примерно половина объектов таки имеют эти обременения, например, может оказаться, что имеет место задолженность по квартплате (сумма может составлять как 10 тыс. рублей, так и 150 тыс. рублей). Кроме того, может возникнуть ситуация, когда жильцы (сотрудники обанкротившихся компаний), обитающие в приобретенной квартире, наотрез отказываются выселяться. Причем, предлоги могут оказаться такими, которые могут помешать выселить жильцов через суд (например, единственное жилье, прописанные несовершеннолетние, инвалиды, пр.).
Даже если подобных препятствий нет, то заставить семью выехать может оказаться непростой задачей. Механизм, который позволил бы это сделать на законодательном уровне, является слишком громоздким, а алгоритмы выселения неопределенными – обычный сотрудник полиции не станет заниматься выселением, так как это работа судебного пристава. Последний может применить меры (вплоть до физического воздействия) только после соответствующего решения суда. То есть, участник торгов, которому досталась проблемная квартира, должен сначала написать заявление в суд, затем дождаться начала слушаний по этому делу. Заседаний может быть неограниченное количество, при помощи толкового юриста сторона-ответчик имеет возможность откладывать слушания бесконечное количество раз и продолжать занимать чужую квартиру годами.
В связи с необходимостью выселения людей, незаконно занимающих чужую квартиру, есть хорошая рекомендация от профильных специалистов в области жилищного законодательства. Нужно подавать в суд виндикационный иск – документ, направленный на истребование имущества из чужого незаконного владения. В этом случае решения суда можно ждать довольно быстро, после чего, в соответствии с постановлением Правительства РФ № 713 от 17 июля 1995 года процедура добровольного выселения ограничивается пятью сутками. По истечению этого периода в присутствии судебного исполнителя квартира освобождается от хитрых жильцов, причем, вне зависимости от их присутствия или отсутствия на занимаемой жилплощади.
Заключение
Как правило, участие в электронных аукционах принимают инвесторы, вкладывающие деньги в приобретение жилья с расчетом на его выгодную перепродажу. Однако это не означает отсутствие такой возможности для частного лица, никак не связанного с рынком недвижимости, гражданина, который неспешно подыскивает квартиру для собственного проживания.
С одной стороны, инвестор находится в несколько более выгодном положении – он хорошо знаком с правилами аукционной торговли, имеет возможность оперативно проверить юридическую чистоту жилья, определить ликвидность и реальную рыночную стоимость. Кроме того, инвестор может поднимать цену до того уровня, пока сделка не потеряет смысл для остальных участников, оставляя себе минимальный зазор для получения прибыли. С другой стороны, при желании выгодно приобрести жилье, можно найти время и разобраться во всех тонкостях покупки квартиры на аукционе, одним из вариантов, как уже упоминалось, является привлечение для работы на аукционе специалиста.
В заключение специалисты портала RealtyPress.ru хотели бы порекомендовать потенциальным участникам торгов, которые не имели возможности приобрести соответствующий опыт, внимательно и всесторонне оценивать квартиру, выставленную на торги. Если цена является исключительно привлекательной, а претендентов на удивление мало, вполне может оказаться, что нюансы, которые не афишируются во время торгов, станут причиной значительных убытков.
|
Ключевые понятия: Банкротство должника, Инвестиции в недвижимость, Оценка стоимости квартиры, Покупка квартиры |
