Получение прибыли от перепродажи объектов недвижимости является достаточно распространенным занятием, позволяющим инвестору не только защитить собственные сбережения от инфляции, а также изменений курса рубля, но и достаточно неплохо заработать. А вот инвестирование в земельные участки – явление более редкое, однако, вместе с тем, операции с землей могут быть более прибыльными, хотя и достаточно сложными. Эксперты портала RealtyPress.ru в рамках данной статьи рассматривают перспективы сделок с земельными участками, а также оценивают степень риска, который неизменно сопровождает потенциально прибыльные инвестиции.
Куда вкладывать – земельные участки или недвижимость
Основная причина того, что инвестиции в землю предпочитают проводить лишь немногие держатели капитала, заключается в сложности прогнозирования изменения цен. Слишком большое количество нюансов, которые следует учитывать при планировании сделок, заставляет многих инвесторов просто отказаться от подобного способа вложений в пользу вложений в рынок недвижимости. И это не самое плохое решение, поскольку операции с жилой и коммерческой недвижимостью приносят прибыль почти гарантированно.
Говоря об инвестировании, принято понимать сознательное вложение денег в земельные участки или недвижимость с целью дальнейшей перепродажи. Однако подавляющее большинство покупателей, которые приобретают квартиру или землю для личного пользования, не планируют скорую продажу. Тем не менее, покупатели стремятся быть уверенными, что, по прошествии определенного периода времени, имущество не утратит свою цену. В жизни владельца могут происходить различные изменения, и не исключается ситуация, при которой будет необходимо реализовать это имущество с тем, чтобы на вырученные деньги приобрести что-либо иное. В крайнем случае, должна оставаться возможность выгодной продажи недвижимого имущества наследниками.
Если в случае покупки квартиры подобный вопрос, как правило, поднимается достаточно редко, поскольку квартиры с каждым годом планомерно дорожают, то относительно земельного участка утверждать подобное было бы неосмотрительно. Вероятность того, что участок не только не подорожает, но может и снизиться в цене, достаточно велика, что сделает вложение денег в земельный участок невыгодным. С другой стороны, могут возникнуть определенные обстоятельства, которые повлекут за собой значительное удорожание земли, чего с квартирой произойти не может.
Возможности, планы и реалии
Например, изменение цен участков в дачном кооперативе может быть вызвано началом строительства по соседству элитного коттеджного поселка. В этом случае цена участка может достаточно резко подняться на 200%-300% относительно цены покупки, за счет чего владелец этого участка имеет шансы неплохо заработать. Основанием для удорожания станет организация качественной инфраструктуры, строительство хорошей дороги, появление сервисных предприятий – всего, что может быть прямо или косвенно использовано жителями дачного кооператива (садового товарищества). Однако, исключена вероятность того, что цена участка после взлета вновь вернется на прежние позиции (например, так может произойти в случае банкротства застройщика после начала строительства или в результате признания выделенной земли непригодной для проживания).
Поводом для покупки земельного участка (инвестиции в землю) может стать наличие информации, полученной от источника, заслуживающего доверия (ответственные представители органов местной законодательной власти, застройщика, инвесторов). Однако, доверие доверием, но жизнь может внести свои коррективы, радужные планы могут внезапно измениться по причинам, прогнозировать которые не всегда получается. В результате сделка с земельным участком, сулящая немалую прибыль, становится убыточной и для того, чтобы просто вернуть деньги, инвестору необходимо хорошо постараться в поиске покупателя.
В том же случае, если участок приобретается под строительство дома с тем, чтобы проживать в нем, то вероятность того, что цена этого участка вырастет (на протяжении десятка лет) весьма велика.
Критерии выбора земельного участка
Существует достаточно много критериев подбора участка, который был бы удобным для проживания, строительства, и который, по истечении определенного периода времени было бы несложно продать:
- Удаленность участка от города. Чем ближе к городу находится участок, тем более высокого качества дороги и подъездные пути, ведущие к этому участку;
- Объекты, расположенные поблизости. Перед покупкой необходимо удостовериться, что вблизи отсутствуют предприятия, отходы которых загрязняют атмосферу и почву;
- История местности. Желательно узнать, не было ли ранее на месте садового товарищества кладбища, скотомогильника, свалки, полигона бытовых или промышленных отходов;
- Соседние поселки. Справки о том, какие поселки находятся поблизости, могут помочь получить представление об уровне востребованности земли, что, в свою очередь, позволит прогнозировать изменение цен.
Кроме того, на территории одного и того же поселка или дачного товарищества участки могут иметь разную цену. Факторы, которые влияют на ценообразование конкретного участка, следующие:
Расположение участка относительно въезда в поселок/садового товарищества. Нахождение небольшого участка в плотном тесном кольце соседних домов не способствует повышению покупательского интереса, а красивые пейзажи по соседству наоборот, увеличивают привлекательность участка, соответственно – цену;
- Площадь участка. Приобретая земельные участки, потребители ориентируются на площадь от 6 до 25 соток, более крупные участки продать достаточно тяжело;
- Наличие коммуникаций и инженерных систем. Так, если имеется возможность подвести к дому кабельное телевидение и интернет (от населенного пункта, находящегося по соседству), это делает покупку участка более интересной.
Другими словами, чем выше степень комфорта, который потенциально может принести использование земельного участка, тем выше градус востребованности, рыночная цена и шансы того, что земля будет дорожать.
А что, собственно, покупаем?
Если при покупке квартиры подобный вопрос возникнуть не может ввиду очевидности объекта сделки, то по отношении к земельному участку требуются некоторые уточнения. Так, в первую очередь следует помнить о целевом назначении земельного участка, которое устанавливается на законодательном уровне, имеющийся статус участка не позволяет использовать его как-либо иначе, чем это предусмотрено законом.
По назначению весь земельный фонд разделяется на семь основных категорий, и участки, которые приобретаются для строительства жилых домов (и последующего проживания в них), ведения приусадебного хозяйства, имеют статус «земли поселений». Если приобретенный участок будет иметь статус, отличный от этого, у собственника не получится узаконить дом, подвести какие-либо коммуникации и, соответственно, продать. А если земельный участок имеет соответствующий статус, то при возведении капитального дома за городом владелец может в нем даже прописаться.
Изучаем документы
Как и при покупке недвижимости, перед приобретением земельного участка необходимо внимательно проверять документы. Кроме проверки наличия и соответствия правоустанавливающих документов (это договор о покупке участка или же постановление районной администрации о предоставлении земли в собственность), необходимо проверить официально установленные границы участка.
Так, в некоторых случая документально установленные границы участка могут существенно отличаться от размеров территории, обнесенной забором. Прежний владелец мог просто самовольно расширить границы за счет прилегающего поля, леса или даже соседнего участка, который по каким-либо причинам не эксплуатируется. В любом случае, во избежание проблем рекомендуется пригласить геодезиста для составления геодезического плана участка с кадастровым номером (в пяти экземплярах).
Впрочем, отсутствие необходимых документов, подтверждающих право собственности, не всегда означает, что хозяин продающегося участка владеет им незаконно. Документы могут быть потеряны или просто не переоформлены (например, в случае передачи участка по завещанию). Однако перед заключением сделки все документы должны быть восстановлены.
Кроме этого, необходимо подготовить следующие документы:
- Письменное согласие супруги (супруга) на продажу участка или же нотариально заверенное заявление владельца о том, что на момент приобретения прав собственности на участок он не состоял в браке;
- Справка об отсутствии задолженности или наложения ареста на имущество (предоставляется местной администрацией и является действительной на протяжении одного месяца);
- Оценка земли земельным комитетом (БТИ), срок действия справки также не превышает месячный срок;
- Справка, подтверждающая оплату налога на имущество из налоговой инспекции.
Наши рекомендации
Успешные инвестиции в землю, будь то покупка земельного участка для дальнейшей перепродажи или приобретение земли для строительства начинаются с прогнозирования. То есть, необходимо учесть и рассмотреть факторы, которые могут повлиять на повышение или на понижение степени привлекательности участка в будущем.
- Цена. Не всегда определяющим фактором для принятия решения о покупке может являться цена. Слишком низкая цена может свидетельствовать о существовании явных или скрытых проблем, которые станут причиной убытков, связанных с необходимостью дополнительных вложений;
- Грунтовые воды. Если участок приобретается с целью последующего строительства дома и хозяйственно-бытовых сооружений, необходимо получить информацию о глубине грунтовых вод. Если грунтовые воды расположены слишком близко к поверхности, то строительство капитальных сооружений будет сопряжено с необходимостью дополнительного укрепления фундамента, а также повышенного внимания к гидроизоляции.
Это повлечет дополнительные расходы, поэтому желательно иметь геодезическое заключение о земельном участке. Получить подобную информацию можно в компании, которая выполняет бурение скважин, чаще всего такие компании располагают картами водоносных слоев;
- Экологическое состояние местности. Достаточно непросто самостоятельно узнать об опасностях, которые на первый взгляд никак себя не проявляют, а ведь именно экологические проблемы могут стать серьезным фактором, которые помешают продать участок впоследствии. Не говоря уже о том, что некоторые факторы могут представлять опасность для проживания.
Чтобы иметь перед глазами реальную картину, желательно заказать экологический мониторинг местности, который включает бактериологический и химический анализ ближайших водоемов, воды в колодце.
Заключение
Итак, на основании рассматриваемых аспектов инвестирования в земельные участки, специалисты портала RealtyPress.ru могут заключить, что наличия свободных средств для того, чтобы зарабатывать за счет долговременных вложений в землю, недостаточно. Необходимо иметь достаточные знания о рынке, а также значительный опыт, позволяющий правильно выбрать участок и определить степень его привлекательности в дальнейшем.
В свою очередь, приобретая участок для личного пользования, необходимо руководствоваться теми же критериями, которые служат отправной точкой при инвестициях в землю, поскольку все эти критерии, в конечном счете, основаны на уровне комфорта эксплуатации этого участка. Надеемся, что информация, изложенная в данной статье, позволит вам сделать правильный выбор.
|
Ключевые понятия: Границы земельного участка, Земельный фонд, Инвестиции в недвижимость, Участок под строительство дома |
