Операции с недвижимостью – ее продажа, приобретение или обмен, сопряжены со множеством процессов, с которым приходится столкнуться как владельцу при попытках выгодно продать, так и покупателю, который стремится приобрести недвижимость. Существует множество вымыслов и слухов о непреодолимых трудностях, которые не по плечу обычному человеку, далекому от сферы деятельности, связанной с недвижимостью.
Такие слухи выгодны риэлторам, работающим с агентствами недвижимости или самостоятельно, и зачастую, эти слухи сильно преувеличены. На самом деле, каждый продавец или покупатель вполне может разобраться во всех вопросах, оформить необходимые документы, продемонстрировать или посмотреть объект недвижимости, другими словами – самостоятельно провести сделку.
Зачем нужен риэлтор
Зачем же владельцы квартир и покупатели привлекают риэлтора для проведения сделок по недвижимости? Риэлтор – это специалист в области жилищного законодательства, который может помочь провести операцию с недвижимостью, во-первых, быстро и без осложнений, во-вторых, исключить риски, и в-третьих, обеспечить максимально возможную выгоду. Это достигается квалифицированным риэлтором с помощью инструментов, которые отсутствуют у гражданина, не связанного с деятельностью на рынке недвижимости:
Информированность о состоянии рынка недвижимости в регионе;
- Знание жилищного законодательства;
- Знание стандартов оценки недвижимости;
- Знание правил составления договоров и оформления документов;
- Знание требований к техническим и прочим характеристикам объекта;
- Умение выгодно представить объект недвижимости потенциальному покупателю.
Комплект услуг
Эти инструменты используются для того, чтобы определить адекватную цену реализуемого объекта, максимально быстро подготовить весь перечень документов, провести риэлтерскую проверку объекта, собрать необходимые справки и заключения, застраховать сделку.
В услуги риэлтера по покупке недвижимости входит поиск объекта, что обязывает специалиста владеть методами рекламы и продажи недвижимости. Риэлтор должен подготовить материалы для презентации объекта, организовать фото и видео-съемку, обеспечить рекламу объекта в СМИ и прочих, используемых в работе, каналах. На завершающей стадии риэлтор обязан организовать безопасный процесс получения и передачи денежных средств, поступающих в качестве оплаты.
Стоимость услуг риэлтора зависит от уровня его квалификации, опыта, а также от престижности агентства, в котором он работает. Риэлтор привлекается в тех случаях, когда у продавца или покупателя недостаточно времени, знаний и навыков для проведения сделки, когда есть определенные препятствия для проведения сделки, и для того, чтобы процесс не затягивался на неопределенный срок.
Сколько стоят услуги риэлтора
Услуги риэлтора при покупке квартиры, как и работа любого специалиста, стоят денег, и сумму вознаграждения нельзя назвать малой. Однако хороший специалист действительно поможет выгодно продать или купить квартиру, избавляя заказчика от колоссальных потерь времени, рисков быть обманутым, головной боли и беготни по разным инстанциям.
Сколько же стоит работа риэлтора? Рассматривая рынок недвижимости Москвы и московской области, можно утверждать, что стоимость услуг риэлтора (комплект) в среднем колеблется от 3% до 4% стоимости продаваемого объекта. Но сумма вознаграждения может достигать нижнего предела – 2,5%, а максимальная стоимость может превышать 5%.
Впрочем, есть негласное правило – чем выше стоимость объекта, тем меньше процент вознаграждения риэлтора. Как правило, на стоимость услуг оказывает влияние множество факторов – месторасположение объекта (удаленность объекта от центра), класс и стоимость объекта, состояние объекта. Также принимаются во внимание дополнительные организационные вопросы - приватизация, оформление проведенной перепланировки, выписка жильцов, претензии наследников и пр.
Многие крупные компании, такие, как НДВ (Москва), предпочитают не указывать расценки в прайсах на своем ресурсе, а определять стоимость своих услуг индивидуально.
Отдельные услуги
Далеко не всегда заказчику требуется полный комплект услуг риэлтора, при определенном стечении обстоятельств, продавцу квартиры могут потребоваться от специалиста по недвижимости только отдельные услуги. Так, если все документы собраны и находятся в полном порядке, а также имеются потенциальные покупатели, продавцу может потребоваться только юридическое сопровождение сделки, нужен грамотно составленный договор. А покупателю может понадобиться просто выполнить проверку прав собственности на квартиру.
В этом случае агентству недвижимости или частному риэлтору можно заказать только интересующие услуги и не платить процент от стоимости жилья при проведении сделки. Как правило, агентства имеют устоявшийся прайс на выполнение отдельных услуг. Естественно, по отдельности эти услуги стоят дороже, чем в комплекте, однако такой подход вполне оправдан, если есть возможность выполнить часть работ самому.
Кроме того, некоторые агентства недвижимости, такие, как МИЦ, предлагают приобрести квартиру в ипотеку – в стоимость услуг входит подготовка документов, помощь при выборе банка и собственно, предложение объекта недвижимости.
Приведем ориентировочные цены отдельных услуг от риэлтерских компаний, работающих на рынке Москвы и московской области:
- Приватизация квартиры 15-30 тыс. руб.;
- Подготовка пакета документов для продажи 20 – 30 тыс. рублей;
- Устные консультации 3 – 5 тыс. рублей;
- Узаконивание перепланировки 10 – 15 тыс. руб.;
- Юридическое сопровождение 5 – 6 тыс. руб.
Кто платит риэлтору
В настоящее время компании, работающие на рынке недвижимости, используют следующие схемы оплаты. Работу риэлтора оплачивает:
- Продавец и покупатель квартиры. В случае использования такой схемы нагрузка на продавца и на покупателя ниже – если общая сумма вознаграждения составляет 4%, то 2% платит продавец, и 2% платит покупатель;
- Только покупатель (для продавца услуга является условно бесплатной);
- Продавец квартиры.
Оплата услуг риэлтора может исчисляться в процентах от стоимости объекта недвижимости, или может быть назначена твердая цена за услуги агентства недвижимости. Кроме того, могут присутствовать варианты – часть суммы заказчик оплачивает официально, а часть отдает «на руки» риэлтору.
В некоторых случаях риэлтор или агентство может предложить выплату совсем небольшого процента за свою работу или предложить провести сделку бесплатно. При этом квартира предлагается риэлтором по стоимости, которая выше той, что была озвучена продавцу. Впрочем, в большинстве случаев, продавцу все же придется оплатить некоторые услуги агентства, например, поиск по базе или юридические услуги.
Таким образом, если при обзвоне агентств и риэлторов заказчик услышит, что есть вариант получения бесплатных услуг, он должен быть готов к тому, что на деле стоимость будет складываться таким образом: от среднерыночной стоимости полного пакета услуг отнимется стандартный посреднический процент, и оставшуюся сумму ему будет предложено оплатить.
|
Ключевые понятия: Недвижимость, Приватизация жилья, Риэлторские агентства |
Компании: МИЦ группа компаний (Московский Ипотечный Центр), НДВ-Недвижимость |
