Аналитики компании Est-a-Tet выявили новую тенденцию, которая возникла на столичном рынке новостроек во втором полугодии. Наблюдается стремительное сокращение объема предложения новостроек средней стадии готовности. Этот тренд может привести к очередному витку роста цен на новостройки Московского региона и Подмосковья.
По информации компании Est-a-Tet, на рынке новостроек складываются все предпосылки для обострения дефицита предложения. Сегодня многие застройщики заняли выжидательную позицию и настроены на рост цен, который позволит максимизировать прибыль от инвестиционных проектов.
Продолжительность девелоперского цикла строительства жилого здания, как правило, составляет несколько лет. Первые 1,5-2 года уходят на подготовку документации – разработку предпроектных предложений, получение всевозможных разрешений, подготовку проекта строительства. Это бумажная стадия, как правило, не требующая объемного финансирования.
Затем компания выходит на площадку, начинает готовить ее под застройку (сносятся ветхие здания, проводятся земляные работы, обустраивается фундамент и подземный паркинг). Эта стадия, продолжительность которой составляет около 1 года, требует уже более значительного финансирования. При этом возможности девелоперов по привлечению средств соинвесторов на этом этапе ограничены: жилье на стадии котлована не пользуется повышенным спросом.
Дольщики и некрупные инвесторы начинают активно вкладываться в проект на третьей стадии - средней строительной готовности объекта, когда несколько этажей уже смонтированы. Появляется возможность рефинансирования проекта. Эта стадия занимает от полугода до года.
На следующем этапе – завершения строительства - продажи максимальны. Однако доля инвесторов на этом этапе уже минимальна, поскольку объект фактически набрал свою конечную стоимость (т.е. квартиры с этого этапа уже значительно дорожать не будут).
Заключительная стадия - приемка дома ГК. Стоимость квартир на этом этапе максимальна, и квартиры приобретаются преимущественно для собственного проживания. Некоторые риэлторы и девелоперы еще различают стадию получения права собственности на квартиры, однако, по нашим наблюдениям, этот процесс не оказывает сильного влияния на рост стоимости квартир. Кроме того, сам объект права собственности (квартиры) фактически никаких изменений не претерпевает.
«Осенью 2008 года в разгар кризиса развитие проектов на начальной, «бумажной» стадии, резко замедлилось, а некоторые площадки были заморожены из-за дефицита финансирования. То же самое произошло с проектами на стадии «котлована» и начальном этапе монтажа: кредитных денег не стало, недоверие покупателей к застройщикам резко возросло. Худо-бедно достраивались проекты, оказавшиеся в стадии средней степени строительной готовности. Квартиры в таких новостройках активно раскупались даже в условиях кризиса.
С активной фазы кризиса прошло два года. Что мы видим сегодня. Проекты, которые не заморозились в 2008 году, близки к завершению. Проекты, которые два года назад находились на начальном этапе монтажа, значительно продвинулись в развитии. В целом на долю таких объектов приходится около 45% предложения. При этом интенсивность пополнения рынка новыми проектами оставляет желать лучшего. Возникает разрыв в структуре предложения новостроек по стадии готовности: представлены либо готовые объекты, либо объекты в начальной стадии. Почти отсутствует предложение жилья средней стадии готовности.
При этом ценовая политика девелоперов ориентирована на проекты, которые находятся на завершающем этапе строительства. Отсутствие конкуренции со стороны проектов в средней стадии строительства, в конечном счете, приводит к повышению цен на новостройки, которые находятся на стадии котлована или монтажа первых этажей», - комментирует ситуацию руководитель аналитического управления Est-a-Tet Денис Бобков.
По данным компании Est-a-Tet в настоящее время порядка 40-45% на рынке новостроек приходится на объекты, сданные в эксплуатацию. Еще порядка 12-15% - построенные, но еще не сданные дома. Около 3-5% проектов находятся на стадии подготовки к строительству, 20-25% - на начальной стадии строительства (т.е. ведутся земляные работы, отливка подземной части и первых этажей). На объекты в средней стадии готовности приходится 13-15% предложения, и эта доля постепенно сокращается по мере роста строительной готовности объектов.
По словам Дениса Бобкова, основная доля спроса на новостройки в Московской области сегодня приходится на однокомнатные квартиры – до 40% обращений. Около 35% обращений составляют запросы на двухкомнатные квартиры. Остальной объем спроса распределяется между жильем большей площади.
«Иная картина в столичном регионе. Основной покупательский спрос смещается в сторону двухкомнатных и трехкомнатных квартир. На них приходится 27% и 37% от всех обращений в компанию. Четырехкомнатные и однокомнатные квартиры менее популярны: их доля в структуре спроса составляет 19% и 17% соответственно», - комментирует Денис Бобков.
По его словам, сегодня покупатели уделяют большое внимание техническим характеристикам комплексов и инфраструктуре района и комплекса. В любом из сегментов (эконом, бизнес) основополагающим фактором выбора по-прежнему выступает цена. Переоцененные объекты не пользуются спросом, несмотря на высокую стадию готовности.
Среди проектов, которые в настоящее время пользуются покупательским спросом, аналитики компании Est-a-Tet отмечают ЖК «Скай Форт», ЖК «Английский квартал», продажи которого были открыты Est-a-Tet в августе. Активно распродаются квартиры в уже готовых домах. В частности, в построенном доме на ул. Академика Опарина, вл.4 (стоимость от 113 тыс. руб. за кВ. м).
По словам Дениса Бобкова, покупатели обращают повышенное внимание на соотношение качества объекта и его цены. Среди новостроек эконом-класса активным спросом клиентов пользуются объекты в ближайшем Подмосковье, так как сегодня в области сосредоточено много предложений по привлекательной цене. Например, квартиры в микрорайоне «Опушкино» (г. Пушкино) продаются по цене 44 200 руб. за кв. м, в ЖК «Южный парк» (г. Подольск, Профсоюзная, 4) – от 44 500 руб. за кв. м. Цены на жилье в новостройке, расположенной на ул. Колхозная в Ивантеевке, начинаются от 48 700 руб. за кв. м.
«Обычно покупатели заинтересованы в приобретении жилья, расположенном максимально близко к центру Москвы. Тот же ЖК «Английский квартал» расположен между Садовым и Третьим транспортным кольцом, в связи с чем довольно востребован покупателями. Однако в любом случае основополагающим фактором выбора для клиентов сегодня остается цена. Неудивительно, что спрос на новостройки эконом-класса сегодня сместился в сторону Московской области, ведь именно здесь на данный момент сконцентрирован основной объем предложения в этом ценовом сегменте», - констатирует Денис Бобков.
|
Ключевые понятия: Долевое строительство, Застройщик, Новостройки Москвы, Новостройки Подмосковья, Приобретение права собственности |
Компании: Est-a-Tet |
