Покупка квартиры в новостройке часто вызывает у дольщика вопрос, чья земля под новостройкой и что лучше: собственность или аренда. Статус участка, на котором строится объект, определен в проектной декларации. Для девелопера земля — средство застройки, тот или иной способ ее использования определяется экономической целесообразностью. Приобретая квартиру или дом, владельцы не всегда понимают разницу между правом собственности и аренды земельного участка под застройкой. Подробно о различиях расскажут эксперты https://novostrojka-anapy.ru/novostrojki-anapy.
Варианты для сторон договора
Земля неразрывно связана с недвижимостью, строящейся на этой территории, а участок принадлежит застройщику или на праве аренды, или собственности.
Покупателям
Владельцам частной собственности большой разницы, какое право на землю у застройщика, нет. Оно переходит к собственникам жилья (квартир, коттеджей) по окончании строительства. Предполагается, что право владения гарантирует лучшую юридическую защиту.
При аренде земельного участка для дольщиков существуют риски:
- непродления договора застройщиком, что повлечет за собой признание построенных зданий объектами самостроя;
- его изъятие для государственных нужд (строительства объектов инфраструктуры).
Такая форма, в основном, предполагает использование государственной земли.
Покупка недвижимости требует проверки:
- девелопера (насколько ему можно доверять);
- срока действия договора аренды (желательно, долгосрочная — 49 лет).
Особенностью российского земельного законодательства является то, что иностранные граждане не могут становиться владельцами земли в России. Единственным выходом для них будет нахождение участка у строительной компании в аренде. По окончании застройки площадь надела становится общей для владельцев.
Строителям
Застройщику для строительства выгоднее арендовать участок, чем покупать его в собственность. Стоимость аренды территории гораздо ниже, чем цена приобретения земли. Издержки строительной компании на нее составляют до 15 % от суммарной стоимости проекта. Девелопер выплачивает налог на землю до завершения строительства, после чего невозможно продать участок, переходящий в общую долевую собственность владельцев. Поэтому цена земли включается в рыночную стоимость квартиры.
Застройщик заинтересован в сдаче объекта в оговоренные сроки, поскольку это снижает налоговые и арендные издержки.
Документы, проверяемые владельцем квартиры
Узнать сведения о праве на участок можно, запросив:
- проектную декларацию строительства;
- выписку из ЕГРН (узнать обременения);
- договор аренды.
Из проектной декларации собственник узнает, на каком праве застройщик пользуется землей.
Лучше, если договор будет долгосрочным, действующим хотя бы до окончания строительства. Участок при аренде должен принадлежать муниципалитету и не являться частью природоохранной области. Предназначение земли — для строительства дома.
Одним из средств обременения является сервитут — обязанность предоставить проезд/проход по участку, прилегающему к дому, в случаях, предусмотренных законом.
Обращают внимание на сведения о нахождении надела в залоге, поскольку при невыполнении строительной компанией своих обязательств требования кредитора удовлетворяются, в первую очередь, за счет залогового имущества.
Плательщики арендной платы и земельного налога
До окончания застройки арендную плату при заключенном договоре аренды или земельный налог при праве собственности на землю платит застройщик. После сдачи дома, бремя оплаты возлагается на частных собственников.
Все возникающие сомнения в этой области помогут разрешить эксперты по недвижимости, находящиеся по адресу: г. Анапа, ул. Крымская 272, телефон: +8 (800) 350 34 54.
Собственнику нужно проверять надежность застройщика, не заостряя внимания на правах на земельный участок. Девелоперу выгоднее аренда. Участок регистрируется в Росреестре, владелец жилья может ознакомиться со всей разрешительной документацией.
