В рамках Международного инвестиционного форума по недвижимости 8 сентября состоялась практическая конференция по теме «Вектор развития загородной недвижимости: ликвидность малоэтажных проектов и эффективность УК. Способы реализации от профессионалов». Основные участники рынка поделились своим опытом и предложениями по развитию рынка загородной недвижимости. Партнером мероприятия выступило ТСЖ «Шелестово», соорганизатор – «Группа Земер».
Спикеры конференции выделили основные проблемы отрасли, и в первую очередь – проблемы в существующем законодательстве.
Зинаида Тулеуова, директор по правовым вопросам компании «ОРТУС ГРУПП», обозначила, что поскольку нет регламента по передаче объектов, происходят различные перекосы, которые отражаются на потребителях - законодательство рассматривает загородный дом как объект индивидуального жилищного строительства, в то же время не включая его в жилищный фонд. Поэтому все вопросы, касаемые коттеджей и отдельных домов, образующих поселки, автоматически оказываютя за рамками жилищного законодательства и остаются в поле зрения только гражданского кодекса. Это ведет к амортизации и деградации жизненно важных сетей, невозможности беспрепятственно пользоваться общим имуществом, контролировать целевые взносы на его использование, нецелевому использованию и дефициту энергоресурсов, отсутствию унифицированных тарифов.
Данную позицию со своей стороны осветил Святослав Пац, адвокат, который пояснил, что государственный механизм на общем уровне решает наиболее сложные проблемы – так, на момент принятия жилищного кодекса самым острым был вопрос управления многоквартирными домами в силу высокой плотности населения и неизбежности конфликтов. Что касается коттеджных поселков – жилищный кодекс говорит только о возможности создания ТСЖ, в остальном позиция государства исходит из способности собственников самостоятельно управлять своей жизнью, и конфликты чаще всего возникают не из-за формы собственности, а из-за неграмотного управления. Он предложил дифференцировать поселки исходя из количества жителей и прописать свои правила для каждого объема.
Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании Point Estate, представил аналитический обзор рынка загородной недвижимости по эксплуатационным расходам и эффективности различных систем управления, Цифры такие: распределение коммунальных платежей по типам расчетов – в 6% случаев от стоимости участков, в 22 % -от площади домов, в 72% - фиксированные тарифы; по классам поселков – в эконом-классе в среднем 5 тыс.руб., в бизнес-классе 14 тыс. руб., в элитном сегменте – 30 тыс. руб.. Спикер отметил, что вопрос управления не урегулирован. На начальном этапе реализации проекта застройщик, как правило, организует собственное эксплуатационное подразделение, а когда проект полностью реализован – возникают два основных формата: передача управления сторонней УК или образование некоммерческой организации (НП, ТСЖ, жилищный кооператив и т.п.) Он считает, что для повышения ликвидности и сохранения качества поселка необходимо на этапе строительства все сети и коммуникации оставлять на застройщике, обеспечивая таким образом качество на момент заселения, а впоследствии передавать их жителям.
С его позицией не согласен Гурам Курдиани, руководитель проекта “Шелестово”, его мнение формируется с позиции клиента, отображающей основные критерии ликвидности, начиная с обеспечения комфорта. На данном этапе развития загородного рынка, который спикер назвал “ясельным”, он считает принципиально важным внести определенность – что является товаром, что является жилым комплексом, поскольку на рынке жилья идет торговля полуфабрикатом. Также принципиально важно при этом использовать опыт людей, имеющих практику загородного проживания и управления. Для обеспечения высокого уровня и максимального участия жителей в рамках поселка он создал кондоминиум – формат, который крайне редко применяется застройщиками. Кондоминиум позволяет обеспечить систему поддержки качества во всем жилом комплексе на длительный период, однородную и безопасную среду проживания.
Оба участника рынка, и Тимур Сайфутдинов, и Гурам Курдиани признали, что вторая по значимости проблема после пробелов в законодательстве – это ответственность жителей за свою собственность и общие территории. Это выражается и в сборах за обслуживание, и в инвестициях в поселок для поддержания ликвидности. Гурам видит решение в создании поселков единого социального формата – однородность решит проблему несбора платежей – и считает, что мультиформатные поселки не смогут сохранить свою ликвидность. Тимур считает, что единственный выход – приглашать управляющую компанию, которая обслуживает несколько поселков в одной локации, чтобы оптимизировать расходы.
Третий фактор ликвидности и долговечности поселка – это применение новых технологий. Виктор Поляков, управляющий директор Tibbo Systems, считает необходимым применять комплексную автоматизацию для снижения операционных расходов конечного покупателя, формализации деятельности УК, улучшения имиджа объекта. Для девелопера и УК необходимо совместить свободу творчества владельцев индивидуальных зданий с возможностью централизованного управления и мониторинга. Однако, он признается, что пока поселки не готовы принимать решения о внедрении нестандартных систем.
Его мнение разделил Юрий Рожин, заместитель генерального директора KASKAD Service, который дал статистику по основным проблемам и решениям в вопросе управления поселками. Он рассказал о способах экономии себестоимости с помощью архитектурных решений, условиях снижения стоимости жилья “под ключ” для клиента, вариантах ведения отделочных работ и создания интерьерных решений. Так, например, в условиях повышения себестоимости чистовых материалов на 30-75% c ноября 2014 года для объектов большой площади решения чистовой отделки «под ключ» практически перестали работать. Уделив отдельное внимание формату таунхаусов и их оптимальной площади, он представил решения по распределению нагрузки социальных объектов в мультиформатных проектах. Cпецифика российского клиента, по его мнению, заключается в том, что они в основном пока не готовы к “умным технологиям”, но при этом хотят максимум функционала, минимум проектных решений и больше практичности.
Эрик Валеев, глава архитектурного бюро IQ, поддерживая идею кондоминиумов, показал на примере проекта коттеджного поселка, как за счет архитектурных решений создавать и поддерживать дух коммьюнити, в котором каждый человек относится к общественному пространству, как к своему собственному. Также в тон тезисам Юрия Рожина он показал, как на этапе проектирования обеспечить долговечность и качество строительства, предусмотреть экономию эксплуатационных расходов, грамотно спланировать среду обитания, что в итоге ведет непосредственно к повышению ликвидности объектов.
Ольга Гусева, коммерческий директор “МИГ-недвижимость”, модератор конференции, подытожила – поскольку загородный рынок не является основным, независимо от ситуации в экономике, находящейся в нестабильном или кризисном состоянии, всем его участникам необходимо объединить усилия для создания максимально ликвидного продукта. Обеспечить это можно за счет экономии себестоимости строительства и эксплуатации, грамотного проектирования, применения высоких технологий и энергоэффективных систем, а также решения правовых вопросов и эффективного управления.
|
Ключевые понятия: Новости новостроек |
Компании: «Миг Недвижимость» |
