В широком спектре ипотечных программ, представленных банками, ипотека загородной недвижимости была и остается одиноко стоящим деревом. Почему спрос на загородную недвижимость так мал? И каковы тенденции и перспективы данной сферы кредитования?
По мнению Жанны Щербаковой, директора департамента загородной недвижимости «МИЭЛЬ-Брокеридж», с каждым годом рынок загородной недвижимости набирает обороты и становится более открытым, привлекательным для покупателей. Еще 3 года назад объем ипотечных сделок с объектами загородной недвижимости не достигал и 10 сделок в год по компании, а сегодня людям предлагается широкий выбор программ по кредитованию объектов загородной недвижимости и земли. Из общего количества можно выделить сделки с привлечением кредитных средств и сделки под залог уже имеющейся недвижимости клиентов, как на объекты титула загородной недвижимости, так и сделки на объекты новостроек, что в совокупности активизирует рост ипотеки на загородном рынке.
В первую очередь, банки одобряют объекты, права на которые полностью оформлены, в том числе представлены свидетельства о правах собственности на земельный участок и строение в соответствии с реальным техническим состоянием объекта. Предпочтительнее для кредитования дома, расположенные на землях поселений, нежели свободные участки или дома, расположенные в садовых товариществах. Кроме того, банки обращают внимание на такой фактор как подведенные и введенные в эксплуатацию коммуникации. Впрочем, даже если объект оформлен как «объект незавершенного строительства», многие банки будут охотно его кредитовать, в том числе предлагаются программы на достройку подобных объектов. На сегодняшний день покупателям загородной недвижимости предоставляется огромный выбор различных программ кредитования. Можно прогнозировать на начало 2008 года увеличение объема подобных ипотечных сделок до 40% от общего объема, и это – не предельные цифры».
При ипотеке под объекты загородной недвижимости благодаря разделению труда между риэлтором и ипотечным брокером, работающим в команде, услуга по покупке дома в кредит стала осуществляться намного доступнее, быстрее и качественнее, средний срок ипотечной сделки сократился до 2 месяцев (с 6 – 7 в предыдущем году).
Покупка загородного дома и незастроенного земельного участка всегда считалась надежной инвестицией, и сегодня это большой потенциальный вклад в стабильное будущее. В 2007 году объем предложений объектов загородной недвижимости увеличился до 30% за счет вывода на рынок новых коттеджных поселков (более 100 в различной стадии завершения проекта), а также за счет увеличения объема предложений на рынке титульной недвижимости. Объемы строительства загородных объектов сейчас имеют стабильный рост при жесткой конкуренции в строительном сегменте рынка. Можно сделать вывод, что потенциал загородного рынка растет и сбавлять темпы не будет.
Владимир Мильдзихов, руководитель направления ипотечного кредитования МИАН – агентства недвижимости, считает: «ипотечное кредитование в сфере загородной недвижимости развивается достаточно стабильно. Если прошлогодние программы сильно отличались от условий кредитования городской недвижимости, то сегодня этот разрыв существенно снизился. Это в первую очередь касается процентов, первоначальных взносов и сроков кредитования. Вот, например, минимальная ставка кредитования по загородной недвижимости снизилась до 10,5%, а срок кредитования увеличился до 30 лет.
Владимир считает, что на столь стремительное развитие загородной недвижимости влияют два фактора: небольшой спрос со стороны потребителей и сомнения в значимости правоустанавливающих документов на объекты загородной недвижимости. Страховые компании очень часто отказываются страховать заемщика как собственника, если есть сомнения в легальности отчуждения земельных участков. Конечно, риск принимать такие объекты в залог довольно высок. Тем не менее, на рынке есть и появляются новые банки, которые, осваивая незанятые ниши, специализируются, в том числе и на ипотеке загородного жилья.
Наиболее охотно банки дают кредиты под готовые загородные дома, так как для открытия ипотечного займа на строящуюся недвижимость банкам необходимо проводить комплексную оценку проекта и получить достаточные доказательства того, что он не превратится в долгострой. Как правило, кредитование загородной недвижимости на уровне проекта или начальной стадии строительства производится лишь в рамках соглашений между отдельными банками с конкретными проверенными строительными компаниями».
При настоящих ценах на жилье купить дом или квартиру без кредита, позволяют себе немногие. Поэтому спрос на загородную ипотеку будет неуклонно расти, считают специалисты.
Сергей Козлов, директор кредитного департамента СДМ-БАНКа, отметил, что «на рынке загородной недвижимости наблюдается непрерывный рост спроса. Данная сфера кредитования очень привлекательна для банков – из-за высокой стоимости объекта. Однако главная проблема заключается в состоянии документации на землю и на объекты. Банки охотно кредитуют загородное жилье лишь в том случае, если земля корректно оформлена, коммуникации подведены, имеется возможность прописки, однако, это большая редкость».
Что касается рисков банков, то они такие же, как и при классической ипотеке. С условием, что все документы оформлены корректно. Но ликвидность загородных объектов ниже, поэтому банки применяют большой первоначальный взнос со стороны клиента.
«Сделки по ипотечному кредитованию на рынке загородного жилья составляют примерно 5-7% от общего количества сделок на рынке кредитования. Это связано как с недостаточной информированностью людей о такой возможности, так и с рядом трудностей, которые могут возникнуть в процессе оформления кредита. И, хотя, случаи загородной ипотеки пока единичны, они имеют тенденцию к устойчивому росту» - отметил Олег Маринин, президент компании ГК «Парк Групп», управляющий сетевым проектом «Витро».
RealtyPress.ru