Мыльные пузыри на рынках недвижимости. Часть III.

Читайте окончание статьи, сегодня в обзоре: Япония, Румыния и Испания.
О ценах на недвижимость в Англии, Польше, Дании, Индии читайте в предыдущих выпусках:

Цены на недвижимость упали во всём мире
Мыльные пузыри на рынках недвижимости. Часть 2.

Мало суши

Японская история давно уже канула в лету (пик пузыря пришелся на 1986-1990 годы), что не делает ее менее интересной. Истоки случившегося следует искать в далеком послевоенном прошлом, когда власти создали все финансовые условия для того, чтобы люди хранили сбережения в банках во избежание потерь. Время шло, банки разбухали от внесенных средств, йена уверенно укреплялась, численность населения бойко росла, а площадь суши – нет... словом, спекуляции на недвижимости были неизбежны. Вдобавок банки поставили выдачу рискованных кредитов на поток.

В итоге самую высокую цену за жилье просили в 1989 году в токийском районе Гинза – здесь 1 квадратный метр стоил 1 миллион долларов. И хотя в 1990-е правительство сделало все, чтобы разрядить обстановку, пережитки прежнего отношения к делу еще проявлялись – не далее как в 1997 году банки вовсю продолжали выдавать кредиты с малой вероятностью возвращения.

«Хрущевки» в кредит

Очень знакомую ситуацию можно было наблюдать в период 2002-2007 в Румынии, когда халупы советских времен подорожали за пять лет в 10(!) раз. Неизвестно, сколько стоили бы квартиры в новостройках, потому что их просто не было: между 1989 и 2005 годами жилые дома в стране практически не строились, что тоже было на руку спекулянтам, понимавшим, что людям некуда деваться.

Кроме того, сыграли свою роль и рост экономических показателей (средний рост ВВП – 6%; 8% – в 2007 году), и увеличение средней зарплаты (со 100 евро в 2002 году до 350 – в 2007-ом). Ну, и, разумеется, сказался тот факт, что 2,5 миллиона граждан работали за границей, преимущественно в Италии и Испании, что позволяло им получать хоть и не генеральские, но все-таки не румынские зарплаты, которых хватало на то, чтобы худо-бедно выплачивать кредиты за жилье на родине.

Кризис рынок недвижимости ощутил на себе с опозданием – в ноябре 2008-го. Число операций сократилось на 30%, но цены упали не везде. В Бухаресте они снизились всего на 3-5%, а на побережье вообще застыли – здесь квадратный метр по-прежнему стоит 1200-1400 евро. Да и утлые комнатушки в столице по-прежнему сопоставимы по расценкам с апартаментами в Париже и Лондоне.

Инстинкт домовладельца

В период 1997-2005 цены на недвижимость в Испании выросли на 247%. В том же 2005 году долг граждан перед банками составлял 651 миллиард 168 миллионов евро, а жилых площадей было построено 528,754. Тогда же Организация сотрудничества и развития огласила процент домовладельцев от общего числа испанцев – 65% (против 38,6% по Европе в целом). Некоторые источники указывают цифру в 80%. Видимо, желание владеть недвижимой собственностью у испанцев в крови. И банки неплохо сыграли на инстинктах, получая в среднем 13,5% прибыли с каждой сделки.

Все это вылилось в крупнейший мыльный пузырь в Европе. Страна погрязла в строительных работах. При этом уровень жизни не рос соразмерно ценам, как в Ирландии, что очень скоро привело к потере интереса к покупке жилья. Некоторые регионы пострадали больше других – в Каталонии продажи упали на 42,2%. К маю 2008 года в стране уже пустовали 650 тысяч новеньких квартир, а к августу рынок замер. Цены до конца года тоже отказывались существенно меняться в ту или иную сторону.

В начале 2009-го им все-таки пришлось опуститься, но, как уже писал Realtypress.ru, это коснулось в основном вторичного жилья. Тем не менее, эксперты прогнозируют падение цен в этом году на 20%. В качестве аргумента они выдвигают данные о том, что сегодня в стране вакантными остаются 1 миллион объектов, поэтому уже очень скоро девелоперы начнут отдавать жилье за бесценок. Осталось только чуть-чуть подождать.

Кроме того, мыльными пузырями отметились:

Голландия, Китай, Аргентина, Новая Зеландия, Италия, Хорватия, Канада, Сингапур, Норвегия, Греция, ЮАР, Израиль, Южная Корея, страны Балтии, Швеция и Украина.

О.Озеров, RealtyPress.ru