1. Владимир, в СМИ все чаще можно встретить информацию о случаях мошенничества. Это выдумки журналистов? Или на рынке на самом деле хозяйничают черные маклеры?
С начала кризиса на рынке недвижимости появилось много небольших компаний, которые объединяют под своей крышей частных маклеров, и увеличилось количество брокеров-одиночек. Некоторые из них – выходцы из крупных агентств, считающие, что на «вольных хлебах» они смогут заработать больше, или же брокеры-неудачники, не сумевшие реализоваться в компании. Также среди частных маклеров встречаются новички, оставшиеся в кризис без работы, и решившие заняться риэлторской деятельностью, в надежде, что она принесет доход. Такие агенты не имеют специальных знаний, опыта и клиентской базы. Существует и еще одна категория – аферисты. Встреча с ними наиболее опасна для клиентов.
Некоторые риэлторы уходят из крупных компаний со своей клиентской базой и предлагают свои услуги якобы дешевле, чем на рынке. Они обещают, что все оформят по законам, продадут с максимальной выгодой и возьмут комиссионные значительно ниже, чем крупная компания. На самом деле, так не получается. Все равно эта разница будет либо заложена в стоимость объекта, или с клиента возьмут дополнительные средства, например, на оформление документов.
2. На что стоит обратить внимание, обращаясь к частному маклеру?
Крупные компании со сложившейся репутацией исповедуют принципы ответственного риэлторства, т. е несут полнуюответственность за проведенную сделку.
Обращаясь же к частному маклеру, клиенты идут на определенные риски. Поскольку никакой юридической ответственности «вольные» брокеры не несут, ни клиент-покупатель, ни клиент-продавец не могут быть полностью защищены в юридическом плане. Сделку можно провести и по минимальному количеству документов, и даже не проверяя историю объекта.
Это может обернуться неприятными последствиями, от элементарных задолженностей по коммунальным платежам, которые могут составлять не малые суммы, до расторжения сделки и претензий третьих лиц. У частных маклеров нет таких возможностей проверки объекта, которыми располагает крупная компания. Этими вопросами занимаются юристы, компании тесно взаимодействуют с органами государственной регистрации, земельным комитетом, БТИ и т.д. Компания в обязательном порядке проводит: проверку действительности прав на собственность, получая выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в т.ч. на момент передачи продавцу задатка); проверку доверенности, если продавец действует от имени титульного собственника; проверку сведений Единого государственного земельного кадастра на основе публикуемой информации.
Особое внимание уделяется изучению процедуры постановки земельного участка на кадастровый учет, т.к. в настоящий момент, осуществить кадастровый учет земельного участка и провести сделку с ним возможно и без процедуры межевания. На практике же это означает риски несоответствия документарной информации и фактического положения земельного участка. Из-за неточности замеров при выделении участков в начале 1990-х годов и отсутствия упорядоченной системы учета сведений, впоследствии может выясниться, что участок либо значительно меньше, либо находится вообще в другом месте, а огороженная забором территория на самом деле принадлежит третьим лицам. Кроме того, исходя из опыта работы, у профессионалов имеются так называемые «черные списки», в которые на протяжении нескольких лет вносятся полученные при проведении юридических проверок сведения о незаконных выделах земельных участков, о выявленных фактах продажи по поддельным доверенностям, и об иных обстоятельствах, влекущих за собой существенные юридические риски для приобретателей.
3. Можете ли Вы сейчас привести пример из Вашей практики?
Вот один из последних примеров: покупательница подбирала себе небольшую дачу на Калужском шоссе. Она обратилась к частному маклеру. Они просмотрели несколько объектов, и спустя месяц нашли нужный вариант. Ее устраивал дом, размер участка и цена. Хозяином дачи оказался пенсионер лет шестидесяти, бывший мастер цеха. Документы на дачу вроде были в полном порядке – сделку можно было проводить. Когда покупательница заявила, что хочет обратиться к профессиональному юристу, хозяин стал ее убеждать, что это будет лишней тратой денег. Агент клиентки был с ним согласен, и, ссылаясь на свой богатый опыт, утверждал, что документы безупречны.
Однако клиентка поступила по-своему и обратилась в нашу компанию для того, чтобы проверить чистоту объекта. Юристы выяснили, что продавец в свое время получил этот участок от организации, в которой работал. Находясь в законном браке, он вместе со своей супругой возвел на этом участке дом, который они оформили на него. Через некоторое время супруги развелись, однако раздела собственности у них не было, и дом до сих пор являлся совместно нажитым имуществом.
В данный момент бывшая супруга продавца проживала в США с их взрослой дочерью, и пенсионер захотел продать эту дачу, не получив на это согласия экс-жены. Если бы сделка прошла по таким документам, то рано или поздно бывшая супруга продавца могла бы предъявить свои претензии на эту дачу, и кто знает, чем бы это закончилось для клиентки. На эти факты частный маклер просто не обратил внимания.
4. В чем еще отличие «частников» и крупных фирм?
«Вольные» брокеры располагают очень незначительными базами клиентов-покупателей. Часто это приводит к тому, что объект продавца либо реализуется очень долго, либо его цена не всегда является оптимальной. Есть и еще важный момент, который нельзя упускать – продавец, показывая свою квартиру или дом такому частному маклеру, не всегда понимает, кого он пускает в свой дом, и какие могут быть у него после этого последствия.
Конечно, нельзя говорить, что все эти ситуации неизбежны, но, тем не менее, они случаются довольно часто.
5. А чем рискуют сами маклеры?
Агенты, решившие заняться частным маклерством, также подвергают себя значительным рискам. Небольшие конторы активно привлекают к себе агентов из успешных компаний, обещая выплачивать более 60% от комиссионных, полученных от сделки. Совершенно очевидно, что ни одна компания не сможет предоставлять агентам такой бонус. И велика вероятность, что агента либо обманут, либо компания попросту разорится.
Сам «вольный» агент абсолютно незащищен в юридическом отношении, и может быть обвинен в незаконном предпринимательстве.
Незаконное ведение предпринимательской деятельности (т.е. самостоятельно осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, не зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке) является не только административным правонарушением, влекущим за собой привлечение к административной ответственности и наложение штрафов, но при наличии определенных обстоятельств может быть квалифицировано уже и как уголовное преступление, за которое Уголовным кодексом РФ предусмотрено наказание до 5 лет лишения свободы.
Леся Хихлич, RealtyPress.ru
Читайте также:
Ирина Денисова: использование ипотеки целесообразно и сегодня
Павел Епихин: Рынок недвижимости во время кризиса
Ирина Кажикина: Ипотека - казнить нельзя, помиловать?
