При оформлении ипотеки каждый потенциальный заемщик сталкивается с набором требований, без соответствия которым о получении долгосрочного кредита для приобретения квартиры не может быть и речи. В первую очередь банк интересует финансовое положение заемщика и уровень его стабильности на предполагаемый период кредитования, а также кредитная история. Не менее важным является и возраст, который рассматривается в прямой связи со способностью человека своевременно и в полном объеме выплачивать задолженность.
Эта статья посвящена именно вопросам возрастных нюансов при ипотеке. Сразу необходимо уточнить, что они могут как повысить шансы заемщика получить искомую сумму, так и понизить их, а также в обе стороны повлиять на процентную ставку и другие важные условия займа.
Общие предпочтения банка относительно возраста ипотечного заемщика
Выдавая жилищный кредит, банк заинтересован в получении прибыли и нуждается в гарантиях бесперебойных выплат со стороны клиента. Любые операции по реализации залога являются для него менее выгодными, чем стабильное получение денежных платежей. Соответствие определенным возрастным ограничениям позволяет банку надеяться на бесперебойность платежей, которая может быть нарушена в силу:
- нетрудоспособности заемщика по причине преклонного возраста;
- естественной смерти;
- утраты работы и невозможности устроиться на работу по специальности по причине молодости заемщика и отсутствия достаточного опыта работы.
Формируя свои ипотечные предложения, банки руководствуются статистическими выкладками. Наработки у всех свои, но в самом общем виде статистика говорит, что безукоризненно выполнять свои обязательства перед банком будет заемщик мужского пола (мужчины примерно вдвое чаще обращаются за кредитами) в возрасте от 28 до 35 лет.
Минимальный возрастной порог
Стремясь сделать свои кредитные продукты привлекательными для широких масс населения, многие банки декларируют возможность предоставления кредита лицам, достигшим 18 лет – этот возрастной порог является минимально допустимым с точки зрения законодательства. Однако, на деле достаточно сложно встретить молодого человека, которому в этом возрасте удалось бы получить ипотечный кредит. Исключение составляют кредиты, выданные под поручительство третьих лиц (чаще всего это родственники), в благонадежности и платежеспособности которых у банков отсутствуют сомнения.
Некоторые банки, стремясь выглядеть честными для действительных и потенциальных клиентов, декларируют возраст от 21 года (МДМ-Банк) в качестве минимально возможного для заемщика. Это условие более приближено к реальности, поскольку к 18 годам молодому мужчине, как правило, достаточно сложно (практически невозможно) получить образование, профессиональные знания и опыт, достаточные для того, чтобы стабильно обеспечивать себе высокий доход, которого гарантированно хватило бы для платежей по кредиту.
Помимо наличия или отсутствия реальной возможности оплачивать взносы, банки руководствуются и психологической составляющей – уровень самосознания, ответственности за свои действия и обязательства в столь раннем возрасте крайне редко бывает достаточно высоким.
Таким образом, декларируя минимальный возраст, банки, все же, на практике придерживаются предпочтительного возрастного ценза, описанного выше (28 лет), но могут получать и дополнительную прибыль, оформляя кредиты более молодым заемщикам в виде исключения – при этом процентная ставка с большой вероятностью будет выше стандартной.
Специальные ипотечные программы, зависимые от возраста заемщика
Основная масса «нишевых» ипотечных предложений рассчитана на т.н. «молодых» заемщиков, чей возраст не превышает 35 лет. Это, прежде всего, программы с привлечением государственных субсидий, ориентированные на представителей социально значимых профессий и категорий населения, которые не в состоянии финансировать ипотеку без бюджетной поддержки.
Это, в частности, программы «для молодых семей», «для молодых специалистов», «для молодых ученых» и еще ряд схожих программ, условия которых предполагают возможность оформления ипотеки в возрасте, не превышающем указанные пределы.
Банки, в свою очередь, также формируют различные кредитные предложения, условия которых предполагают возрастной порог в 35 лет. Зная, что наиболее перспективными заемщиками являются лица от 27 до 35 лет, они стараются всячески стимулировать кредитование граждан в пределах этого возраста (хотя банковские льготы несоизмеримо меньше размеров субсидий, которые предлагает государство). Кредитные организации, сознательно идя на снижение прибыльности вложений, уменьшая размер процентной ставки, взамен получают исправного плательщика процентов и надежного заемщика.
Верхний возрастной порог
Учитывая «золотую середину» возраста, принятую банками за основу расчета шансов на полное погашение ипотечного кредита, начиная с 35 лет уровень надежности заемщика и, соответственно, его привлекательность для банка постепенно снижается. Однако, стараясь привлечь внимание населения, многие банки декларируют максимально возможный возраст для оформления ипотеки – 75 (Сбербанк) или даже 80 лет.
На деле же, подавляющее большинство кредитных организаций оформляет ипотеку с условием, что заемщик должен рассчитаться по кредиту до момента наступления пенсионного возраста. То есть, от пенсионного возраста отнимается срок, на который выдается кредит, и полученная сумма является реальным возрастом, до наступления которого можно рассчитывать на положительное решение о выдаче. И если срок кредитования составляет 20 лет, то оформить ипотеку мужчине, которому исполнилось более 41- 45 лет, будет весьма проблематично. Кроме того, с повышением биологического возраста потенциальный заемщик статистически все более рискует утратить трудоспособность, которой является основой регулярных выплат, а то и попросту умереть.
Впрочем, все это имеет отношение лишь к стандартным условиям ипотеки – когда единственным залоговым обеспечением по кредиту является приобретаемая квартира. Если заемщик имеет недвижимость или некие активы, которые можно оформить в залог, либо есть возможность приобщить поручителей, созаемщиков, в платежеспособности которых банк будет уверен, то человек предпенсионного возраста или даже пенсионер снова становится желанным клиентом.
Резюме
Анализируя изложенную информацию, можно заключить, что роль возраста заемщика находится в прямой зависимости с возможностью последнего предоставить банку достаточные гарантии выплат по кредиту. Это не всегда означает наличие дополнительного залогового имущества, в большинстве случаев банк должен испытывать подтвержденную статистикой уверенность в том, что регулярные платежи будут поступать безостановочно.
С развитием рынка кредитования, а также пребывая в условиях достаточно жесткой конкуренции, все больше банков идут на то, чтобы пересмотреть условия выдачи кредитов в сторону максимальной клиентоориентированности. Расширение возрастных границ, введение социальных элементов в ипотечные программы и многочисленные варианты предоставления банку дополнительных финансовых гарантий дают возможность добросовестному и финансово «устойчивому» заемщику рассчитывать на получение ипотеки практически в любом возрасте.
