Покупка строящегося жилья на сегодняшний день является не только наиболее экономичным способом приобретения собственной квартиры. Квартиры от застройщиков для подавляющего большинства наших соотечественников в принципе являются единственно возможным способом решить свои жилищные проблемы. Однако по замыслам чиновников реализация строящегося (незавершенного) жилья должна быть запрещена уже с 2020 года, и специалисты портала RealtyPress.ru предприняли попытку выяснить, как этот запрет повлияет на рынок недвижимости.
Зачем понадобился запрет «долевки»?
Естественно, первый вопрос, который приходит на ум – зачем лишать граждан возможности приобретения жилья за минимально возможную цену? Официально введение запрета объясняется необходимостью оградить потенциальных покупателей от возможного обмана или утраты средств в силу иных причин. Так, приобретая готовое жилье, покупатель не рискует остаться без денег и без жилья в случае банкротства застройщика, исключаются «долгострои», а также иные проблемы.
Но, с другой стороны, продажа только готового жилья связана со значительным удорожанием. Ведь недвижимость строится, главным образом, на кредитные средства, а обслуживание кредита, страховок (застройщиком) делает жилье гораздо дороже, чем строительство с привлечением частных инвестиций. Дольщики, которые вносят средства, взятые в кредит, сами обслуживают свои кредиты, застройщик в этом не участвует, поэтому инвестиции обходятся застройщику намного дешевле кредитов.
Ситуация на данный момент
Даже в условиях жесткого экономического спада, наблюдаемого в РФ, приобретение жилья на различных стадиях строительства пока остается для многих граждан единственной реальной возможностью обрести собственные квадратные метры. Ставки по ипотечным кредитам, которые сейчас предлагают банки, можно считать запретительными, при том, что большая часть сделок с недвижимостью всегда осуществлялась с привлечением кредитных средств. Остается программа государственного субсидирования, которая распространяется исключительно на приобретение недвижимости в строящихся объектах.
Впрочем, есть основания полагать, что уже к марту 2016 года эта программа прекратит свое существование и не будет более возобновлена. С одной стороны, эта программа уже выполнила свою основную функцию – спасение строительной (да и кредитной) отраслей, оказавшихся под ударом в начале очередного кризиса. С другой стороны – у государства остается все меньше денег для реализации различных программ, причем, не только социальных.
Изменение расстановки сил в 2016 году
Таким образом, уже весной продавцы объектов первичного и вторичного рынка недвижимости окажутся в равных условиях. Не исключено, что цены на квартиры вторичного рынка останутся на прежнем уровне, по крайне мере – дальнейшего снижения, не предвидится. К настоящему моменту вся вторичная недвижимость, которую было необходимо быстро реализовать, уже нашла своих новых владельцев, а цены на «вторичку», владельцы которой не желали продавать жилье за бесценок, постепенно пришли в равновесие.
В свою очередь, прекращение программы льготного кредитования поставит застройщиков в невыгодное положение. Несмотря на то, что строящееся жилье (при определенных условиях) дешевле полностью готовой «вторички», спрос может снизиться – у потенциальных покупателей будет меньше уверенности в том, что проект будет доведен до конца. Ведь чтобы закончить строительство, застройщику необходимо реализовать большую часть квартир, а сделать это довольно непросто в условиях снижающегося спроса. В то же время вторичка – это готовое жилье, покупатель может сразу же заселяться для проживания.
Однако застройщики вряд ли смогут снизить цены, так как большинство из них и так работают на грани рентабельности (а то и с убытком), просто для того, чтобы остаться на рынке. Если же смотреть на рынок недвижимости с точки зрения покупателя, то с наступлением весны 2016 возможности граждан в плане приобретения жилья только ухудшатся.
Переходный период 2016 - 2020
Если смотреть на изменения, которые начнутся на рынке строящейся недвижимости уже в следующем году, глазами застройщиков – картина представляется невеселой. Со следующего года вступят в силу поправки к закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», и эти поправки способны изрядно «прошерстить» состав участников строительного рынка. Суть поправок сводится к введению ограничений для застройщиков, то есть, уже не все застройщики смогут заниматься своей привычной деятельностью, а только те, кто соответствует ряду условий.
В принципе, введение этих поправок является начальным этапом постепенного отхода от долевого строительства. Таким образом, в течение переходного периода с 2016 по 2020 год должны сформироваться «естественные» условия для запрета долевого строительства:
На строительном рынке снизится конкуренция, экономически слабые компании уйдут, останутся только корпорации, которые «твердо стоят на ногах» и могут подтвердить свою надежность. Кроме поправок, касающихся строительного рынка, в ряд законов внесены поправки, касающиеся требований к страховым компаниям.
В итоге надежных застройщиков будут страховать надежные и платежеспособные страховые компании. Но и это еще не все, в схему отношений застройщика и дольщика будет включена третья сторона – это банк, средства дольщика будут храниться на специальных счетах, к которым застройщик не будет иметь доступа. С этих счетов банк будет перечислять средства застройщику поэтапно, согласно плану работ.
В законе также предусматривается система взысканий за привлечение средств дольщиков при несоответствии условий. То есть, застройщики, которые не прошли «естественный отбор», не могут брать деньги у частных лиц под строительство.
Однако уже сейчас профильные специалисты прогнозируют учащение случаев использования «серых» схем. Эти схемы (продажа по «предварительным договорам», «услуги бронирования» «вексельная система продаж»), хотя и являются достаточно рискованными, но, впрочем, позволяют избежать покупателям лишних расходов.
К чему идем?
Все это, безусловно, снижает степень риска для потенциального покупателя, и очевидно, что есть все предпосылки к созданию до 2020 года мощной и безопасной системы, обеспечивающей функционирование рынка строящейся недвижимости. Однако участие каждого из элементов этой системы предполагает расходы, которые приведут к значительному удорожанию первичной недвижимости:
Страховой сектор будет обслуживать не только риски застройщиков, но и риски банков, что само по себе в значительной степени отразится на цене квадратного метра;
Банки, во-первых будут выдавать кредиты застройщикам (эти кредиты необходимо обслуживать), а, во-вторых, контролировать целевое использование средств. Обслуживание кредитов и выполнение контроля (что также должно оплачиваться из каких-либо средств) существенно повлияет на итоговую стоимость недвижимости.
Некоторую часть всех этих расходов будет нести застройщик (оплачивать из своей прибыли). Поскольку, если застройщик делать этого не будет, он не сможет получить конкурентное преимущество, и столкнется с проблемами при реализации недвижимости. Но, все-таки, создается ощущение, что большая часть расходов будет заложена в смету и ляжет на плечи покупателей.
Соответственно, рынок строительства жилой недвижимости будет сокращаться ввиду снижения спроса (а увеличение стоимости жилья обязательно приведет к снижению спроса). Новых квартир станет меньше, и эти квартиры будут достаточно дорогими, кроме того, льготных кредитов для покупателей уже не будет.
Что выберет покупатель?
В любом случае, вряд ли стоит надеяться на то, что расстановка сил относительно доли использования кредитных средств при покупке жилья радикально изменится. Как и ранее, большинство сделок по покупке жилья будет осуществляться с привлечением банковских кредитов. Даже при очень резком росте благосостояния (что, в принципе, маловероятно, но все же, возможно) у основной массы покупателей не будет живых денег, достаточных для покупки недвижимости.
То есть, потенциальным покупателям все равно придется брать кредит и делать выбор между квартирой в новостройке (сданной в эксплуатацию) и квартирой в доме, который уже эксплуатируется уже давно. При условии отсутствия льготного кредитования и возрастающей стоимости возведения нового жилья этот выбор, вполне возможно, что предпочтения изменятся в сторону покупки жилья на вторично рынке (исходя из минимального бюджета для покупки).
Спасет ли рынок недвижимости ипотека?
Впрочем, разработчики, разрабатывая программу отмены долевого строительства, почему-то утверждают, что запрет продажи недостроенного жилья заметно не отразится на цене недвижимости. Это несколько странно, учитывая вполне очевидные предпосылки к удорожанию, описанные выше.
Но теоретически существует вариант, который позволяет оживить спрос даже при возрастающей стоимости квадратного метра. Очевидно, что система кредитования переживает далеко не лучшие времена. Банки опасаются кредитовать граждан, так как постепенно снижается их благосостояние, и, как следствие, платежеспособность. На данный момент, как утверждают профильные эксперты, по каждому пятому ипотечному кредиту наблюдаются просрочки. Да и сами граждане не торопятся оформлять заявки на кредиты – с одной стороны, присутствуют опасения относительно способности погашать заем (да и обслуживать кредит) в столь продолжительной перспективе, с другой стороны – проценты по кредитам делают их неподъемными.
Интерес к приобретению жилья (даже изрядно подорожавшего) может пробудить значительное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Банки, лишившись возможности зарабатывать на ипотеке, сейчас теряют существенную часть потенциальных доходов, а стагнация банковской системы – это не совсем то, что необходимо государству в момент, когда достигнута критическая точка кризиса. Таким образом, не исключено, что ипотеке каким-то образом будет оказана поддержка со стороны государства, только в этом случае граждане снова заинтересуются приобретением жилья, банки получат заработок, а застройщики смогут возводить жилье, которое действительно будет востребованным.
Заключение
Итак, эксперты RealtyPress.ru выделили основные предпосылки для изменений, которые могут иметь место в период с настоящего момента до 2020 года и позже этой даты. После окончания действия программы льготного субсидирования будет достигнут естественный баланс цен первичной и вторичной недвижимости. Запрет «долевки» по понятным причинам вызовет удорожание жилья, соответственно – спрос будет снижаться, кроме того, к моменту ввода запрета снизится и предложение, многие застройщики просто уйдут с рынка. Проблема с обманутыми дольщиками уйдет в историю, однако цены квартир в новостройках многим окажутся не по карману. Единственным спасением для граждан, которым по-прежнему будет необходимо решать жилищный вопрос, представляется снижение процентных ставок по ипотечным кредитам.
|
Ключевые понятия: Долевое строительство, Заемщик, Застройщик, Ипотечное кредитование |
