Приобретение квартиры является одной из наиболее крупных финансовых сделок в жизни среднестатистического гражданина, у большинства из нас столь масштабные операции происходят крайне нечасто. Купля-продажа недвижимости связана с достаточно крупными суммами, которые во много раз превышают те суммы, которыми мы привыкли оперировать в своей повседневной жизни. При этом при покупке квартиры в новостройке нюансы могут иметь решающее значение.
Такие сделки представляют интерес для разного рода мошенников, желающих завладеть деньгами граждан при первом удобном случае, и если на рынке вторичного жилья многие риски отсеиваются путем привлечения грамотных риэлторов, то на рынке новостроек потенциальный покупатель более уязвим. Эксперты RealtyPress.ru проанализировали наиболее часто встречающиеся проблемы, с которыми сталкиваются покупатели квартир в новостройках и предложили ряд рекомендаций, которые позволят снизить риски и избежать некоторых сложностей.
Два вида рисков
Большинство рисков можно разделить на две категории,
- к первой из них относится возможность потерять денежные средства вследствие недостаточного внимания покупателя к изучению законодательных норм и договорных обязательств,
- вторая категория рисков заключается в получении за собственные деньги жилья, качество которого оставляет желать лучшего.
Приобретение квартиры в новостройке – жилом здании, находящемся в процессе строительства, является более выгодной сделкой, нежели покупка уже готовой новой квартиры, или же квартиры на вторичном рынке. Причин тому несколько – от низкой итоговой стоимости и небольшого объема денежных средств, который необходимо внести в качестве залога, до возможности вносить последующие части платежа вплоть до завершения строительства.
Однако о на одну лишь выгоду нельзя ориентироваться, когда дело касается уровня надежности сделки. Есть определенная закономерность – чем на более раннем этапе строительства проводится сделка – тем ниже стоимость квартиры, однако выше риски, а чем ближе проект к завершению, тем риски ниже, однако стоимость квартиры при этом резко возрастает.
Риск потери денег
Естественно, первая категория рисков, о которой было упомянуто ранее, является намного более значимой – то есть, не получить за свои деньги вообще никакого жилья намного хуже, чем получить жилье худшего качества. Поэтому риски потерять денежные средства вследствие мошеннических манипуляций будут рассмотрены в первую очередь.
Главный риск при покупке жилья в новостройке, находящейся на каком-либо этапе строительства (то есть, объект недвижимости еще фактически не сдан в эксплуатацию), является следствием незнания потенциальным покупателем правовой базы. Застройщик имеет возможность, приняв от клиента деньги, ничего не предоставить взамен, либо продать одну и ту же квартиру сразу нескольким покупателям, предоставив последним в судебном порядке решать – кому достанется квартира.
Строительство объекта может быть прекращено насовсем на любом этапе строительства, в этом случае вкладчики рискуют никогда не получить от застройщика обещанную квартиру. Причиной может являться банкротство застройщика, его банальное исчезновение с деньгами дольщиков или же признание строительства объекта незаконным со всеми вытекающими последствиями.
Гарантии вложений
Чтобы обезопасить себя от одного из таких вариантов, дольщику необходимо изучить историю застройщика – какие объекты он возводил до этого, насколько дольщики, участвующие в строительстве, были удовлетворены сотрудничеством. Также полезно ознакомиться с перечнем документов, которыми застройщик должен располагать перед началом строительства – разрешением на строительство, подписанным по определенному объекту, договором покупки или долгосрочной аренды участка.
Перед тем, как требовать документы, дольщик должен знать, как выглядят эти документы, было бы нелишним привлечь к этому действию эксперта - суммы, потраченные на консультации и сопровождение сделки, намного меньше стоимости квартиры, которую реально можно потерять.
Далее, намного более действенной защитой, чем самостоятельный сбор сведений о застройщике, может стать информация о участии банка, предлагающего ипотечное кредитование по конкретному объекту (ипотечная аккредитация), или же участие крупной риэлтерской или уважаемой страховой компании (перед работой с объектом крупные компании проводят юридическую экспертизу объекта). Банк никогда не утвердит незастрахованный кредит, а страховая компания подойдет к изучению застройщика более профессионально, чем дольщик, редко сталкивающийся с приобретением недвижимости.
Чаще всего застройщик привлекает к продажам риэлтерские компании, которые являются посредниками и одновременно гарантируют выполнение сторонами обязательств. К наиболее известным московским риэлторам можно отнести компании НДВ, Миэль, Инком-Недвижимость, Домострой.
Если же банки и страховые компании подтверждают свое доверие к возводимому объекту – шансы дольщика получить жилье существенно возрастают. Кстати, на начальном этапе строительства банковская аккредитация вполне может отсутствовать, дольщикам также рекомендуется воздержаться от участия на этом этапе. Кроме того, если застройщик застраховал объект по нескольким крупным рискам, значит – он действительно намерен возводить объект, а не просто собирать средства.
Многократная продажа
Следующий риск – продажи квартиры сразу нескольким дольщикам, этот риск можно избежать, заключив с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Согласно закону ФЗ-214, этот договор является единственным документом, имеющим законную силу и дающий его обладателю право претендовать на квартиру. Договор обязательно регистрируется в государственном органе, где объект недвижимости проверяется на принадлежность третьим лицам, и если квартира прошла проверку, значит – она еще не находится в чьей-либо собственности. Впоследствии, даже если квартира будет продана нескольким покупателям, суд решит вопрос собственности в пользу обладателя договора.
Если же потенциальный дольщик даст себя убедить подписать иной документ, например, договор предварительной покупки, он лишит себя законного права требовать от застройщика чего-либо вообще, поскольку законную силу относительно строящегося объекта может иметь только ДДУ. Однако стоит уточнить, что договор, предложенный застройщиком, необходимо проработать, сделать это самому дольщику возможным не представляется, если только он, в силу профессиональной деятельности, не связан с рынком недвижимости.
Опять-таки, стоит привлечь специалиста и потратить некоторую сумму, обеспечив себе страховку от обмана.
Риск долгостроя
Не менее актуальным риском остается риск долгостроя – вроде бы, все в порядке, дом строится, застройщик на месте, договор в порядке и деньги исправно вносятся, но момент получения квартиры по разным причинам отодвигается. Под строительство понемногу начинают собирать дополнительные средства, о чем в договоре, естественно, ничего сказано не было. Защитой, как и в предыдущем случае, может служить правильно составленный договор и факт участия других дольщиков, поддерживаемых отношениями с банками, риэлторами и страховыми компаниями.
Качество жилья
Целый ряд рисков связан с ненадлежащим качеством жилья, передаваемого в эксплуатацию. В первую очередь, это риски, касающиеся работы инженерных коммуникаций – отопление может не работать, напор воды в трубах может оказаться слишком слабым, электропроводка может не выдерживать напряжения в результате одновременного подключения нескольких энергоемких электроприборов.
Все перечисленное не является очевидным при подписании акта передачи квартиры. Так, функционирование отопления проверить вообще невозможно, если приемка проводится в теплое время года. В договоре должны быть прописаны положения о гарантийном сроке, в течение которого возможные недочеты могут обнаружиться.
Есть также очевидные дефекты, которые можно установить, не прибегая к экспертизе – кривые стены, неровные полы, скрипящие и плохо открывающиеся стеклопакеты, а также неработающие лифты (особенно, проблема актуальна для новоселов, проживающих выше десятого этажа).
В момент передачи квартиры выбор решений, которые должен принять заказчик, невелик – можно подписать акт передачи квартиры и принять в распоряжение жилье «как есть», или отказаться ставить подпись. Во втором случае, согласно договору, застройщик обязан устранить недостатки самостоятельно либо каким-либо образом уладить этот вопрос с дольщиком – вычесть сумму, на которую обнаружены дефекты, из общей стоимости квартиры и вернуть ее, или компенсировать сумму, которая пойдет на устранение дефектов заказчиком.
На практике же, если квартира не принимается, застройщик предпочитает тянуть время до тех пор, пока заказчик не потребует деньги обратно. В этом случае застройщик может вернуть только сумму, уплаченную заказчиком, тогда как после окончания строительства реальная стоимость квартиры намного выше.
Чтобы избежать проблем во время попыток урегулировать с застройщиком спорные вопросы, рекомендуется с самого начала участия дольщика в проекте уделять должное внимание составлению договора, в котором должны быть прописаны все обязательства и гарантии застройщика.
Также рекомендуется проводить приемку в присутствии эксперта, который знает проблемные места и может не только определить дефекты, но и профессионально составить «дефектный акт». Именно этот документ будет фигурировать в суде как основание для иска.
Резюме
Итак, помимо уже приведенных рекомендаций, специалисты портала RealtyPress.ru приводят общие советы относительно проведения операций с квартирами в новостройках. Большинство проблем и рисков можно избежать, проводя сделку через риэлтерскую компанию, которая проводит профессиональную проверку застройщика, а также тщательно проверяет тексты договоров, предлагаемых на подпись.
Вся работа с документами должна выполняться специалистами, поскольку дольщик, не сталкивающийся в повседневной жизни с договорами, актами, юридическими вопросами, вряд ли сможет досконально изучить всю необходимую информацию настолько, чтобы учесть все нюансы.
Далее, проведение сделки и достижение каких-либо договоренностей должно происходить в присутствии профильного специалиста, которому до конца понятны все аспекты сделки и который знает, как и на что повлияют промежуточные решения клиента.
О перечне косвенных признаков, которые должны настораживать – от отказа страховой компании страховать сделку, отсутствии ипотечной аккредитации до предложения застройщика провести сделку через стороннюю компанию, заказчик должен быть осведомлен еще до начала выбора объекта для вложений.
И напоследок… Стоимость работы привлеченных экспертов – юристов, страховщиков и риэлторов является, фактически, страховкой от потери средств, собранных для приобретения квартиры. Излишняя самонадеянность при заключении договоров с застройщиком может, в худшем случае, стать причиной потери денег, а в лучшем случае – потерей времени и причиной переживаний.
|
Ключевые понятия: Застройщик, Квартиры Москвы, Недвижимость, Стоимость жилья, Стоимость квартир в Москве |
Компании: ГК "Домострой", Инком-недвижимость, МИЭЛЬ - Недвижимость, НДВ-Недвижимость |
