Едва в начале 2010 года наметились первые признаки окончания финансового кризиса, как на рынке недвижимости Вьетнама начался настоящий бум. Согласно последней официальной статистике каждый четвертый покупатель квартиры или домовладения в этой стране – иностранец.
Что касается россиян, то особое внимание к приобретению жилья во Вьетнаме проявили жители Дальнего Востока.
Кто имеет право на «азиатскую землю»?
Еще совсем недавно Вьетнам был закрыт для иностранных вливаний в сферу жилой недвижимости. Житель другой страны не мог купить здесь ни дом, ни землю, ни квартиру. Но с 1 января 2009 года Национальным собранием была принята резолюция, гласящая, что иностранный гражданин отныне имеет право приобретения жилья во Вьетнаме. Правда, не каждый.
Разрешено покупать недвижимость во Вьетнаме следующим категориям иностранцев:
- имеющим заслуги перед страной,
- внесшим весомый вклад в науку Вьетнама,
- предпринимателям, имеющим здесь свой бизнес,
- гражданам, имеющие государственные вьетнамские награды,
- иностранным холостякам, решившие вступить в брак с вьетнамской невестой.
Привлекательность предложения о вложении в недвижимость этой страны неоспорима во многом благодаря полной непрозрачности местного рынка недвижимости. Иными словами, о вложениях в такую собственность не узнает никто.
Для сравнения – подобные сделки с американской или европейской недвижимостью имеют высокую степень прозрачности. Скрыть покупку дома или квартиры от налоговых органов, семьи или партнеров по бизнесу – просто нереально. Вьетнам – полная тому противоположность.
Цены на недвижимость
До бума, связанного с отзывом запрета на ивестирование в недвижимость иностранных граждан, во всех городах Вьетнама здания строились по 2-7 этажей, не выше. Теперь все изменилось. В стране начали появляться первые высотки в 12-16 этажей, не говоря о многоквартирных девятиэтажных зданиях.
Проектирование жилых строений тоже изменилось и приблизилось к европейскому стандарту. Ранее ширина фасада здания не превышала 5-ти метров, глубина 20-ти метров. Такие многоэтажки с высоты птичьего полета походили на книги, стоящие на полке в библиотеке. Расстояние между ними было очень маленьким.
Объясняется такое планирование микрорайонов просто - недвижимость во Вьетнаме стоит дорого, благодаря высокой стоимости земли. А вот цены на строительных материалы здесь не высокие. По производству цемента, например, Вьетнам оставил Россию далеко позади. Других строительных материалов собственного производста тоже в избытке.
Что касается цен, то, как и в любой стране – в крупных городах недвижимость дороже, ближе к периферии – дешевле. В Ханое, столице Вьетнама, с 2008 года цены на недвижимость выросли в 3,6 раза. Причем повышение цен было узаконено Национальным собранием Вьетнама как раз перед снятием запрета на приобретение недвижимости в стране иностранными гражданами.
Иначе говоря, страна неплохо подготовилась к иностранным инвестиционным вливаниям. Цена 1 квадратного метра квартиры в столичной многоэтажке сегодня равна 1000-4000 долларов США. В Хошимине (бывший Сайгон) цены примерно такие же. Здесь же планируется строительство сразу нескольких новых жилых мегарайонов в месте, где ранее находились старые фабрики. По подсчетам специалистов, расчистить придется около тысячи отработанных объектов, чтобы дать дорогу новым инвестиционным вложениям.
Все больший интерес проявляют местные и иностранные граждане к покупке недвижимости на острове Кондао. Там сейчас идет возведение гостиниц, мини-отелей и частных вилл для продажи и аренды. Приобрести землю и самостоятельно построить на ней коттедж тоже можно. В Ханое цены на нее колеблются от 10 долларов за сотку до 4600 долларов. В Хошимине цена за сотку доходит до 3700 долларов США.
Самое дорогое жилье в стране находятся на небольшом острове Даймонд, который расположен в десяти минутах езды от Хошимина. Там на продажу недавно было выставлено 1100 квартир по стоимости от 300 до 3 млн. долларов.
Покупка недвижимости во Вьетнаме
При всей привлекательности инвестиционных вложений в недвижимость социалистического Вьетнама, не стоит забывать, что вся земля здесь по-прежнему принадлежит государству. Выкупить ее нельзя, но можно оформить долгосрочную аренду на срок до 70 лет, при этом пролонгация пользования разрешена за внесение дополнительной платы.
Иностранцу разрешается иметь во Вьетнаме только одну единицу недвижимости, продать приобретенное жилье он может не ранее, чем через год после покупки.
Теоретически, оформление сделки с недвижимостью занимает во Вьетнаме около 60 дней. Как и в России, подыскав подходящий вариант покупатель оставляет продавцу залог, который остается продавцу в случае отказа от покупки. При покупке квартиры на первичном рынке первое, что необходимо уточнить – имеет ли застройщик лицензию на строительную деятельность и согласован ли план застройки с местными властями.
Договор купли-продажи подписывается и подтверждается нотариально. В стоимость оформления входят следующие документальные расходы, оплачиваемые покупателем:
- госпошлина - 1% от стоимости приобретаемого имущества,
- перерегистрация титула -1 доллар США,
- налог на добавленную стоимость - 5% от стоимости приобретаемого имущества,
- агентское вознаграждение - 1,5-5% от стоимости приобретаемого имущества.
Продавец оплачивает только услуги нотариуса в размере 0,2% от суммы сделки.
С 2011 года в законную силу вступают новые налоги для иностранных покупателей, желающих приобрести во Вьетнаме земельный участок. Налог на ренту с нерезидентов составит - 20% от стоимости участка и будет оплачиваться покупателем. И еще 25% оплатит с этой сделки продавец земли. Очевидно, что столь большая сумма налога для иностранцев утверждена для того, чтобы земли не выкупались с целью дальнейшей спекуляции этим и без того дорогим вьетнамским ресурсом.
Условия ипотечного кредитования
Так как во Вьетнаме до начала XXI века вообще не существовало частной собственности, вся недвижимость являлась государственной, то история ипотеки начинается в этой стране с 2004-2005 гг. Несмотря на молодость ипотечных программ, изначально направление было выбрано верно. Первым этапом формирования ипотечной системы стало создание местного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Россия, кстати, во многом переняла вьетнамский опыт в данном вопросе.
Местным жителям ипотека выдается по следующим условиям:
- процентная ставка по кредиту – 7% годовых,
- сроки кредитования – до 30 лет,
- наличие первоначального взноса – от 20% стоимости приобретаемого объекта недвижимости.
Иностранцам ипотеку пока что не выдают. Но если учесть, что средняя ежемесячная заработная плата менеджера в Ханое или Хошимине - 400-1000 долларов, то взять жилищный кредит с таким заработком будет довольно проблематично. Ежемесячный взнос за квартиру площадью 50-60 кв. м составит 300-400 долларов.
Поэтому в настоящее время правительством Вьетнама разрабатывается новый проект, разрешающий ипотечное кредитование иностранным гражданам в банках Вьетнама. Будут ли условия кредитования соответствовать «местной» ипотеке – пока не известно. Но с начала 2011 года мы, скорее всего, это узнаем.
|
Ключевые понятия: Застройщик, Первоначальный взнос, Процентная ставка, Срок кредита, Экономический кризис |
