Система ипотечного кредитования Соединенных Штатов еще совсем недавно абсолютно не интересовала большую часть мировой общественности. Но с 2007 года именно ее не обсуждал разве что ленивый. Именно система ипотечного кредитования Америки стала главной причиной краха экономики мировых держав и небольших государств во всем мире. Восстановиться после финансового кризиса пока удалось не всем странам. Что «дало течь» в непоколебимой системе кредитования Америки?
История развития американской ипотеки
Ипотека, как направление кредитовая, зародилась в Америке в 20-30-е годы 20 века во времена Рузвельта. Именно тогда «бумом» в экономическом развитии страны стало приобретение в собственность индивидуального жилья частными лицами.
Тогда же были учреждены регулирующие данный процесс государственные и коммерческие органы - Федеральная национальная ипотечная ассоциация, Корпорация жилищного кредитования, Правительственная национальная ипотечная ассоциация и Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация. Последняя была учреждена правительством США в 1938 году и считалась главным регулирующим органом ипотечного кредитования.
В начале 60-х Ипотечная Ассоциация из государственной стала наполовину частной, так как 50% ее акций было выставлено на свободных биржевых торгах для американского населения. В 1968 году это учреждение и вовсе разделили на две отдельные структуры: одну – полностью коммерческую, вторую государственную. Первая призвана была заниматься технической стороной вопроса развития ипотеки, вторая – создавать и корректировать законодательную базу, касающуюся жилищного кредитования в стране.
С каждым годом число ипотечных кредитов в США росло. Так в 1980 году 8,5 миллионов семей купили собственное жилье с помощью ипотеки, на что было потрачено около 12 миллионов долларов. Уже через десять лет, в 1990 году, на те же цели банки выделили заемщикам 3,5 триллиона долларов. Рекордное количество кредитов было выдано в 2003 году.
«Докризисная ипотека»
Основным принципом обеспечения современных займов в США в «докризисный период» стало создание гарантийного Фонда для долговых ипотечных обязательств. Для создания Фонда Мировой Банк предоставил стране 15-летний заем в 500 миллионов долларов США с 7-летней отсрочкой платежа.
Цель создания этого Фонда была в том, чтобы данная организация выкупала выпускаемые американскими банками долгосрочные облигации. Когда метод выдачи кредитов на покупку жилья стал поточным, качество кредитных сделок ухудшилось кардинально. А в начале 2006-го - стало и вовсе плачевным. Именно тогда многие кредитные организации и напомнили Фонду об обязательстве выкупа у них долгосрочных облигаций.
Но, как вы знаете, такое количество ссуд этой регулятивной структуре было просто не осилить. Результатом стало банкротство многих известных банков страны.
Пострадали от «краха американской мечты» и прочие государства, кредитные организации которых брали американские займы по низкий процент. На родине же они перепродавали их по более высоким ставкам, за счет чего и существовали. «Нет денег в Америке – нет денег в мире» - такой внегласный лозунг ходил во многих странах Евросоюза на протяжении 2007-2009 годов.
Российские банки перестали выдавать кредиты по той же причине – нехватка ликвидных средств. Собственные деньги во время кризиса имели лишь крупные российские банковские структуры (Сбербанк, Внешторгбанк, Газпромбанк), банкам помельче пришлось туго. Денег на выдачу новых кредитов у них не было. Попытки привлечь ликвидные активы за счет увеличения потока вкладов – были неэффективны, вкладчики не хотели хранить сбережения в банках и, напротив, закрывали вклады досрочно.
Купить квартиру на Манхеттене
Приобрести двухэтажный дом в 600 квадратных метров с двумя спальнями и садовым участком до кризиса в Америке можно было за 150-200 тысяч долларов в любом центральном штате страны. За 45-50 тысяч такой же дом со всеми удобствами, встроенной мебелью и техникой можно было купить в Канзасе, на Аляске и прочих не особо котирующихся регионах.
Цена одного квадрата жилой недвижимости колеблется в пределах 1-2 тысяч долларов, тоже в зависимости от штата, района, этажности здания, наличия садового участка. Для сравнения – средняя заработная плата в стране – 5 тысяч долларов в месяц.
Одно точно, чем удаленнее коттедж от городского центра – тем он дороже. Квартиру-студию в центре Лос-Анджелеса или Вашингтоне большинство американцев предпочитают арендовать, так как в дальнейшем планируют поменять это «добро» на уютный домик в пригороде.
Расходы по содержанию жилья в разных штатах тоже различны, так как в каждом штате – свои налоги на недвижимое имущество. Главной темой обсуждения экспертов в 2009 году стало то, что цена на элитное жилье на Манхэттене упала на 82%. Поэтому тем, кто смог купить в этот период жилье в элитном районе – несказанно повезло. В целом по стране снижение стоимости недвижимости наблюдалось в пределах – 30-40%.
Современные условия ипотечного кредитования
К сожалению, сложно сейчас назвать определенные рамки и условия во всех банках Америки, так как многие кредитные учреждения еще не оправились от финансового кризиса, но если оценивать ситуацию в целом, то условия ипотечного кредитования в Соединенных Штатах следующие:
- срок кредитования – 1-30 лет. Хотя большинство банков пока не выдает ипотеку на срок более 15 лет.
- процентная ставка по кредиту – 6% годовых. Чаще всего процентная ставка – плавающая, и привязана к ставке LIBOR.
- размер первоначального взноса – 10-20%. Трудно сказать, если ли сейчас банки, выдающие, как несколько лет назад, кредиты без первоначального взноса. Раньше это в Америке было нормальной практикой, но после кризиса кредитные структуры стали вести себя более осторожно.
- даже после кризиса приобретение недвижимости на первичном или вторичном рынках не является принципиальным для американских банкиров. Поэтому, покупка жилья в строящемся доме, или уже готового объекта – особо не повлияет на условия кредитования.
- приобретение недвижимости в США никак не повлияет на условия Вашего пребывания в стране. То есть, владение американской недвижимостью не делает вас американцем автоматически. Для получения права на постоянное проживание в этой стране необходимо стать обладателем «Грин-карты», которую можно получить после заключения брака с американцем, либо при наличии в США ваших родственников.
Также на получение «Грин-карты», являющейся одновременно и удостоверением личности гражданина этой страны, имеют право дети, усыновленные гражданами этой страны. Получить заветный документ можно также открыв в США собственный бизнес, правда, только его регистрация обойдется иностранцу в 25-50 тысяч долларов. Но это все равно дешевле, чем инвестирование в коммерческую недвижимость страны. Согласно условиям этой программы, иностранец, выкупивший коммерческую недвижимость стоимостью не менее 500 тысяч долларов, получает «Грин-карту» уже через 6 месяцев.
