Приобретение квартиры в ипотеку является на сегодняшний день наиболее доступным способом улучшения жилищных условий для подавляющего большинства граждан нашей страны. Противовесом этой доступности является весьма продолжительный срок, в течение которого необходимо находить денежные средства для выплаты ежемесячного взноса, определенного в условиях договора. С увеличением срока кредитования возрастает риск падения платежеспособности - в жизни заемщика могут происходить изменения, которые негативно отражаются на его способности погашать кредит.
В рамках данной статьи экспертами портала RealtyPress.ru рассматриваются действия, которые необходимо предпринять заемщику для того, чтобы его отношения с банком не вступили в критическую стадию, исходом которой может стать потеря жилплощади, оформленной в ипотеку, а также денег, уже уплаченных по ипотечному договору.
Основания для ипотеки и риски заемщика
Заключая кредитный договор, заемщик располагает определенными ресурсами, которые, по его мнению, способны обеспечить своевременные расчеты с банком на момент заключения договора. Соответственно, гражданин рассчитывает с помощью этих ресурсов погашать платежи в течение всего срока ипотечного договора. Речь идет, в первую очередь, о наличии рабочего места, о положении, которое заемщик занимает в организации или о стабильности его бизнеса. Естественно, подразумевается и наличие достаточной суммы денежных средств, необходимых для погашения первоначального взноса по кредиту.
Кроме того, потенциальный владелец собственной недвижимости несет определенные риски, ведь в результате падения собственной платежеспособности он рискует не только утратить квартиру, но и средства, которые уже были выплачены по условиям договора. Случаи, когда неплательщику возвращаются какие-либо средства после продажи банком залогового имущества, можно пересчитать по пальцам. Как правило, все средства, уплаченные на момент расторжения договора, отходят банку в виде штрафов или разнообразных компенсаций.
Причины падения платежеспособности
Причин, которые являются препятствием для продолжения расчетов по кредиту, существует великое множество. Это могут быть субъективные причины, когда платежеспособность падает в связи с утратой работы, прекращением бизнес-деятельности, а также с утратой работоспособности, когда заемщик в силу болезни или иных причин более неспособен выполнять работу или занимать должность, которая ранее обеспечивала стабильный доход.
Также можно выделить причины, которые не зависят от заемщика, эти объективные причины вызывают обстоятельства, на которые банковский должник непосредственно влиять не может. Это, например, кризисные явления в экономике страны, последствия которых выражаются в повальных сокращениях, увольнениях и подобных мерах экономии, которые предпринимают организации для того, чтобы в сложных условиях остаться «на плаву».
Распространенные ошибки
Что же происходит в тот момент, когда плательщик осознает, что условия изменились настолько, что выплачивать ипотеку больше нет возможности? Наиболее часто заемщики совершают следующую ошибку – просто прекращают выплаты по кредиту в надежде на то, что «догонят» выплаты, когда ситуация нормализуется. Таким образом начинает формироваться задолженность, погасить которую весьма затруднительно даже в том случае, если ситуация с платежеспособностью действительно пришла в норму (найдена новая работа, собственная компания возобновила прибыльные операции).
А уж если ситуация продолжает усугубляться, то всего за несколько месяцев долговые обязательства могут значительно вырасти, добавятся все пени, штрафы и прочие меры, которые были прописаны в кредитном договоре. Положение может кардинально ухудшиться, если заемщик не только не вносит платежи, но к тому же избегает переговоров с кредитными инспекторами банка, которые работают с проблемными кредитами. Последняя ошибка в ряде случаев чревата вынужденной необходимостью общения с представителями службы безопасности банка, официальными или неофициальными сотрудниками прочих структур, с помощью которых банк намеревается «оживить» отношения с должником.
Действия при наступлении проблем
Итак, что гражданин, который имеет обязательства по ипотеке, должен делать в первую очередь при наступлении проблем с выплатами? Для начала необходимо принять взвешенное решение о том, насколько временный характер имеют затруднения и велики ли шансы восстановления платежеспособности.
После чего нужно взять в банке справку о текущем состоянии задолженности, проинформировать банк о сложившейся ситуации и написать заявление о предоставлении льгот. Во время проведения перечисленных действий, как и после получения льгот, необходимо неукоснительно соблюдать все договоренности, которые имеют силу на данный момент. Льготы, которые кредитная организация способна предоставить своему клиенту, могут иметь вид приостановки внесения платежей на некоторое время или же продления срока договора со снижением ежемесячной суммы выплат.
Кредитные каникулы
Если проблема, следствием которой стало существенное снижение доходов, носит временный характер, наиболее привлекательным для заемщика решением являются, так называемые, «кредитные каникулы». Это период, в течение которого банк снижает ежемесячные требования по оплате, каникулы могут быть полными или частичными, в первом случае заемщику предоставляется определенный период, когда оплату вносить не требуется вовсе, а во втором случае размер выплат снижается.
Все, что необходимо сделать для получения отсрочки – это появиться в банк и написать соответствующее заявление. Банк намного охотнее предоставит отсрочку по платежам, чем станет требовать продолжения выплат в прежнем объеме, поскольку в последнем случае велик риск их полного прекращения со стороны клиента.
Для того чтобы банк предоставил подобную льготу, нужны веские основания – болезнь или потеря работы, что подтверждается соответствующими документами. Естественно, что в этом случае общая сумма выплат не снижается, долг придется погашать в прежнем объеме, однако каникулы позволяют безболезненно пережить период поиска работы или прочих затруднений, препятствующих внесению регулярных платежей.
Рефинансирование
Если проблема носит затяжной характер, и у заемщика совсем нет уверенности в том, что его доход снова вырастет до прежнего уровня, наиболее приемлемым вариантом будет рефинансирование долга. Понятие «рефинансирование» означает продление срока действия ипотечного договора, что автоматически влечет за собой снижение ежемесячной суммы выплат. В этом случае сумма, которую необходимо изыскивать ежемесячно, может стать вполне подходящей для семейного бюджета.
Рефинансирование долга является услугой, которую предоставляют многие банки, и имеет вид оформления нового кредита, за счет которого погашается уже существующий кредит. Естественно, процентная ставка по новому кредиту должна быть хотя бы на 5% меньше, чем по старому кредиту, а срок должен быть больше. На современном банковском рынке есть достаточно неплохой выбор, заемщик может оформить рефинансирование в любом банке, а может воспользоваться предложением той кредитной организации, в которой и была оформлена ипотека.
Отношение банка к просрочке
Все отношения заемщика с банком регулируются договором ипотеки, и любая кредитная организация предпочитает продолжать эти отношения исключительно в правовой плоскости (это относится и к судебным разбирательствам). Поэтому для гражданина, у которого возникли сложности с выплатами, крайне важно вести себя таким образом, чтобы суд (если таковой состоится), не мог усомниться в добропорядочности, а также в том, что прекращение выплат было вызвано исключительно причинами, не зависящими от заемщика.
Банк имеет полное право и может действовать в рамках ипотечного договора, то есть – взять этот договор и в порядке, прописанном в документе, через суд отстаивать свои права. Однако, достаточно часто банки предпочитают договариваться в заемщиками, «входят в положение», идут на уступки. Делается это отнюдь не по доброте душевной, а из соображений экономической целесообразности, ведь кредитные каникулы или рефинансирование вовсе не являются потерей средств.
Ипотека все равно будет выплачиваться в объеме, который оговорен первоначально, просто предоставление льгот в случае затруднений у заемщика значительно повышает шансы банка получить собственные деньги обратно. Суд же, в свою очередь, довольно часто выступает на стороне заемщика, присуждая минимально возможные компенсационные выплаты в пользу банка, что последнему невыгодно.
Действия заемщика в кризисной ситуации
Итак, после анализа ситуации, который показывает, что продолжать платежи в прежнем объеме более нет возможности, клиент может уведомить об этом банк. Сделать это необходимо в письменном виде, указав все обстоятельства и подробности, после чего отправить письмо с уведомлением, либо собственноручно отнести письма в банк и проследить, чтобы документ был надлежащим образом зарегистрирован.
В письме нужно указать свои предложения по урегулированию сложившейся ситуации, так банку будет проще принять решение, которое устраивало бы обе стороны. Одновременно необходимо взять справку о состоянии задолженности на текущий момент. Далее необходимо продолжить выплаты, ограничив их удобной суммой, это необходимо на случай судебного разбирательства, в противном случае заемщик легко может быть признан злостным неплательщиком со всеми вытекающими…
В том случае, если положение является безвыходным, клиент без возможности проводить выплаты и при отсутствии желания банка пойти на уступки может обрасти долгами всего за несколько месяцев, можно порекомендовать привлечение грамотного адвоката. Последний подскажет, как нужно поступить, какие документы следует собрать и что делать в случае начала судебных разбирательств.
Привлечение опытного специалиста является, хотя и затратным, но вполне оправданным методом, поскольку грамотный юрист может с легкостью на неопределенное время затянуть процесс, и этого времени заемщику будет достаточно, чтобы найти работу. При правильном подходе велика вероятность того, что суд окажется на стороне заемщика, поэтому компенсационные выплаты за время, потраченное на ведение судебного процесса, окажутся несущественными относительно суммы задолженности.
Заключение
В заключение эксперты портала RealtyPress.ru хотели бы подчеркнуть, что при наступлении проблем с выплатой ипотеки первым шагом, который необходимо предпринять заемщику, является попытка договориться с банком. Отказ от общения и «пропадания» из поля зрения кредитной организации отнюдь не способствуют продолжению с ним нормальных отношений, но весьма быстро могут привести к признанию судом заемщика как уклоняющегося от своих обязательств. На основании чего жилье, по которому исправно оплачивался ипотечный кредит не один год, может быть потеряно навсегда.
В том случае, если банк не идет на уступки, которые позволили бы заемщику продолжить регулярные выплаты, остается возможность затягивать судебный процесс с банком. Однако, опять-таки, это становится возможным только тогда, когда заемщик выполняет действия, которые не позволяют суду квалифицировать приостановление выплат как уклонение от обязательств.
|
Ключевые понятия: Договор ипотеки, Долг банку, Ипотека, Рефинансирование, Срок кредита |
