Пришла пора заканчивать эпоху «дикого капитализма» на российском рынке аренды жилья, которая началась еще в «лихие -90-е» и никак не желала заканчиваться и в наши дни. Теперь российским законодательным органам предстоит проделать немалую работу, чтобы заставить владельцев квартир платить налоги в казну государства при сдаче жилья в аренду.
До настоящего времени договоры на аренду жилья заключала лишь малая часть законопослушных граждан (всего 10%), остальные не желали легализовать свои «дополнительные заработки» и устраивали привычные «междусобойчики» с людьми, желающими снять жилье на основе «устной договоренности».
Однако если мы живем в цивилизованном государстве, то обязаны платить налоги этому государству за все виды своей предпринимательской деятельности. А аренда жилья как раз и является ярким примером частной предпринимательской деятельности. Значит, следует добросовестно выполнять свой гражданский долг, чтобы «спать спокойно», не опасаясь штрафов.
Почему нужно платить налоги за аренду квартиры?
Для начала разберемся, что такое официальная и неофициальная аренда жилья.
При официальной сдаче квартиры в аренду владелец жилья полностью защищен правовыми нормами российского законодательства. К примеру, если арендатор наносит ущерб жилью или не желает платить оговоренные в условиях договора суммы денег, то владелец квартиры может подать заявление в суд в защиту своих прав. Тогда материальный ущерб взыскивается с виновника, нарушившего договорные условия, по решению суда.
При неофициальной сдаче жилья в аренду, когда договор о найме между арендатором и владельцем квартиры не заключается, то ни о каком возмещении ущерба не может идти и речи. Более того, владелец квартиры, уклоняющийся от налогов, согласно статье 122 НК РФ, должен будет не только уплатить всю сумму налогов за весь период сдачи жилья в аренду, но и путем судебного обязательства уплатить штраф – до 20% от общей суммы «накопившихся» неуплаченных налогов.
В некоторых случаях суд обязывает уплатить штраф в размере до 40%, если будет доказано, что неуплата налогов владельцем квартиры велась долгое время умышленно. Согласно российскому законодательству, аренда жилья считается доходом граждан, которые обязаны отчислять за этот заработок налоги государству.
В каком количестве и по какой схеме платятся налоги за аренду квартир?
1. Уплата налогов как схема по доходам физических лиц (НДФЛ)
Один раз в год физическое лицо подает декларацию в налоговую инспекцию по месту адресной регистрации сдаваемого в аренду жилья. Для физических лиц, являющихся гражданами РФ, размер этого налога составляет 13% от суммы арендной годовой платы. Для физических лиц, являющихся гражданами другого государства, размер налогов составляет 30% от суммы годовой арендной платы.
Обычно налоговая декларация подается в срок до 30 апреля следующего года, идущего вслед за подотчетным годом. К примеру, подавать налоговую декларацию за 2012 год нужно не позднее, чем до 30 апреля 2013 года. Налоговая декларация считается официальным документом и может рассматриваться в суде как основной уведомительный документ о получении дохода с аренды квартиры.
Например, если владелец жилья получил за год аренды своей квартиры сумму в 120 тысяч рублей, то налогов он должен уплатить 15 600 рублей (ровно 13% от дохода). Для иностранных граждан сумма налога возрастет соответственно до 36 тысяч рублей (из расчета 30% налогов). Налоговые службы могут включить 13% платежи и на коммунальные оплаты по квартире, если выяснится, что в договоре аренды квартиры эти платежи не указаны, но арендатор квартиры оплачивает их дополнительно, тем самым экономит средства владельца жилья. Платить налог физическим лицам при сдаче квартиры не обязательно лишь в том случае, если жилье сдается по составлению договора на временное безвозмездное владение жильем близкими родственниками или друзьями.
2. Уплата налогов при регистрации арендодателя как индивидуального предпринимателя (ИП)
Указав в качестве дополнительного или основного вида дохода сдачу в аренду собственного жилья, владелец квартиры может быть на законных основаниях зарегистрирован как индивидуальный предприниматель (ИП). Тогда по «упрощенной схеме» налогообложения нужно будет платить до 6% налогов в год.
Если ИП выбирает схему налогообложения «доходы минус расходы» (ремонт квартиры, коммунальные платежи и т.д.), тогда ставка налогов рассчитывается до 15%. К примеру, на сумму арендных доходов 120 тысяч в год, при оформлении индивидуального предпринимательства, годовой налог составит 7 200 рублей (из расчета 6% по «упрощенной схеме» налогообложения).
Но следует принять во внимание, что лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, должны в течение года вести книгу учета своих доходов и расходов, с отчислениями взносов в фонд социального страхования и в пенсионный фонд. Значит, нужны будут бухгалтерские услуги, которые придется оплачивать дополнительно. Как видно из всего вышеперечисленного, у этого варианта арендного налогообложения есть свои «минусы» и свои «плюсы».
3. Уплата налогов по схеме покупки арендного патента
Этот вариант налогообложения также предназначен для лиц, зарегистрировавшихся в качестве индивидуальных предпринимателей. Патентное налогообложение оговорено в статье 346 (пункт 25.1.) НК РФ. Владелец квартиры может получить в налоговой службе арендный патент на выплату 6% от предполагаемой годовой платы за сдаваемое жилье.
Арендный патент можно получить как на 12 месяцев, так и на 1, 2, 3 месяца и т.д. В этом случае налоговый период исчисляется в индивидуальном порядке для каждого ИП. Получить патент можно за 10 дней до заключаемой сделки с арендатором, при условии, что владелец квартиры уже зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя. Налоги по патенту уплачиваются в налоговые службы по месту регистрации арендуемой квартиры.
Как в России проводится налоговая инспекция по выявлению сбора налогов с владельцев арендуемого жилья?
Механизм работы служб налоговой инспекции можно рассмотреть на примере Москвы. В средствах массовой информации в течение 2012 года неоднократно появлялись официальные сообщения из Департамента по экономической политике столицы, что процесс налогообложения в Москве «уже запущен».
Для этого в помощь «налоговикам» обязали работать участковых инспекторов, служащих ТСЖ и управляющих жилищными компаниями. Работа инспекторов затруднялась тем обстоятельством, что владельцами квартир, которые сдаются в столице в аренду, не всегда являются москвичи. Часто арендодателями выступают лица, которые проживают в других городах России или за рубежом, купившие квартиры в Москве для сдачи их в аренду.
Быстро выявить таких лиц сложно, нужна упорядоченная и взаимосвязанная работа всех служб – налоговых, участковых и жилищно-коммунальных. Сотрудники Департамента по экономическому развитию не раз через СМИ призывали москвичей помогать на добровольных началах, выявлять злостных неплательщиков арендных налогов, заявляя на своих соседей по дому. Но как показала практика, такая схема борьбы с «теневыми арендодателями» оказалась не настолько эффективной, как предполагалось в налоговых службах.
В настоящее время в столице сдается более 100 тысяч квартир в год, и это только по самым «скромным» подсчетам. Причем оплачивают аренду жилья только 6 тысяч законопослушных горожан.
Попробуем провести примерный подсчет сумм, которые теряет ежегодно бюджет города из-за «теневых арендодателей». Если взять в расчет, что средняя арендная плата по Москве составляет 30 тысяч рублей ежемесячно, то годовая сумма составит уже 360 000 рублей. Значит, каждый «теневик» не платит в бюджет города ежегодно где-то 50 тысяч рублей. В целом, по столице городской бюджет недополучает ежегодно около 5 миллиардов рублей (!). Естественно, что такие денежные средства городу никак бы не помешали, ведь на них можно было бы построить 20 детских дошкольных учреждений или других объектов социального назначения, которых так не хватает в Москве.
Почему нельзя 100% проконтролировать оборот арендных денег в стране?
Например, в США действует «единая схема» налогообложения граждан. В этой стране каждый гражданин, независимо от его проживания на территории страны или временно за ее пределами, должен ежегодно подавать декларацию в налоговую службу США. При этом гражданами уплачивается налог, рассчитанный из совокупных доходов, выявленных налоговиками.
Примерно такая же схема действует во многих развитых странах мира. В Израиле налогом облагаются лишь владельцы квартир, которые получают доход свыше 800 долларов в год. Но даже при больших суммах доходов, для граждан этой страны действует гибкая система налогообложения.
Значит, в России нужно создать такие условия, при которых гражданам было бы выгодно платить налоги в казну государству и «спать спокойно». Тогда и контроль над налогообложением будет эффективным, и средства по арендным налогам будут «доходить» до своих точек назначения. Нужно предложить российским гражданам такие условия по налогообложениям, при которых быть «вне закона» им станет крайне невыгодно. Пока же на территории России будет действовать закон «кнута и пряника», ни одна схема налогообложения эффективно действовать не будет.
|
Ключевые понятия: Договор найма квартиры, ТСЖ |
