Можно ли «переписать» полквартиры втихаря?
Несколько лет назад мы с моим отцом купили в ипотеку квартиру. Брали в долевую собственность, каждому по 1/2. Сначала все шло нормально, но сейчас, к сожалению, мои отношения с отцом испортились. Он не только ничего не платит сам, но и отказывается уступить свою долю мне. А сама выплачивать весь кредит, чтобы в итоге получить в собственность только половину квартиры, я не хочу. Так что стараниями папочки складывается ситуация, когда мы эту квартиру можем потерять – но продать мне свою половину он отказывается.
Что тут можно сделать? В частности, нет ли возможности квартиру «переписать» на меня как-нибудь «втихую», чтобы папа не знал?
Если начинать с прямо поставленного вопроса (второго), то ответ будет однозначным: это невозможно. На рынке недвижимости вообще ничего нельзя сделать «втихую» (разумеется, мы говорим о ситуациях, когда действующие лица остаются в рамках закона, а не пользуются, к примеру, поддельными доверенностями). Как напомнили журналу Metrinfo.Ru эксперты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), принудительно лишить залогодателя (физического лица) его собственности не может даже залогодержатель (банк-кредитор) – все делается через решение суда. И тем более, что здесь ограничены возможности созаемщика.
С другой стороны, существует ст. 325 Гражданского кодекса РФ, согласно которой при солидарной обязанности должник, исполнивший эту обязанность перед кредитором в полном объеме, вправе предъявить требование к остальным должникам на исполненную сумму за вычетом приходящейся на него доли. Выражаясь понятнее, если автор письма платит сама – она должна собирать доказательства этого факта (в частности, ни в коем случае не выбрасывать приходные ордера банка, где указаны ФИО плательщика). Потом, когда кредит будет полностью погашен, можно потребовать от созаемщика либо возместить все эти траты, либо отдать полквартиры. Но, опять-таки, через суд.
Но предпочтительнее, конечно, решить проблему уже сейчас, а это возможно только при мировом соглашении всех сторон кредитного договора: созаемщиков и банка-кредитора. Владислав Есенков, заместитель начальника Управления по работе с клиентами ипотечного бизнеса банка «Унифин», рекомендует поставить в известность банк – он не менее, чем автор письма, заинтересован в надлежашем исполнении условий договора. Возможно, у банка уже есть опыт участия в подобных конфликтах, он знает, как можно укротить строптивого папеньку.
Выплатил кредит и… умер, не успев снять обременение
Мы с мужем купили квартиру в ипотеку, и только что погасили кредит досрочно. Сейчас планируем снимать обременение, но – как оказывается – это довольно долгая процедура, длящаяся от одного месяца. Жизнь непредсказуема, поэтому боюсь, не случится ли что-нибудь со мной и мужем в этот период. А у нас двое несовершеннолетних детей.
Если кредит выплачен, снять обременение и оформить собственность не успели, а два плательщика по ипотеке погибли, кому достанется квартира?
Если строго по закону, то права залогодержателя прекращаются в тот момент, когда должник закрывает кредит. Снятие обременения – это уже формальность. А дети являются по закону наследниками первой очереди, они получают имущество своих погибших родителей.
С другой стороны, в нашей жизни всегда не мешает подстраховаться. Прежде всего, советует Владислав Есенков («Унифин»), стоит взять в банке документ, подтверждающий, что все обязательства по кредиту выполнены, и банк не имеет к вам претензий. Во-вторых, хорошо бы написать завещание – несмотря на то, что дети – они «первой очереди».
Еще наших консультантов удивило, почему срок снятия обременения обозначен таким большим. По закону он занимает пять рабочих дней, и, вероятно, имеет смысл поинтересоваться у банка, кто и зачем там «тормозит»…
Почему мне не реструктурируют долг?
В августе 2008 года я взял ипотечный кредит. Через некоторое время начался всем известный кризис, мне стало сложно выплачивать долг, и я написал заявление с просьбой о его реструктуризации. В процессе общения выяснилось, что банк, который давал мне деньги, продал кредит другому банку, и этот банк отказывается реструктурировать именно на этом основании: что выдавал не он. Кстати, официальной бумаги с отказом они мне так и не дали – все только на словах. С финансовыми проблемами я более-менее разобрался, кредит выплачиваю, даже досрочно. Но интерес реструктурировать на более долгий срок все равно остался.
Насколько аргументирована позиция банка, отказывавшего реструктурировать долг на таком странном основании? Что делать, как «достучаться» до банка, поскольку снизить ежемесячный платеж все равно хотелось бы?
Ситуация, как выясняется, довольно распространенная. С одной стороны, продажа банками кредитов друг другу – давно существующая и законная практика. С другой – у банков нет единых стандартов и методики оценки рисков, требований к заемщику и кредитному договору и т.д. Добавим сюда и то, что банки (как и любые крупные структуры) довольно косны и неповоротливы. До крупного начальства ваши заявления, скорее всего, не доходят, а «мелкие сошки» не хотят брать на себя ответственность. Добавим и то, что заставить банк пересмотреть условия погашения кредита не может никто – это его внутренний вопрос, который он решает по собственному усмотрению.
Что делать? Варианта два. Либо попытаться все же договориться с банком – для этого нужно пойти на прием к большому начальству. Узнайте, кто из членов правления курирует подобные вопросы, постарайтесь записаться к нему на прием. Второй вариант – рефинансирование, эта услуга после спада, вызванного кризисом, снова возвращается на рынок. Суть ее в том, что вы находите совершенно посторонний банк, согласный погасить ваш существующий кредит, и должны вы теперь будете этому новому банку. Минусы – хлопоты и траты, связанные с получением фактически нового кредита. Плюсы – это будут те условия, на которых вы договоритесь. Может быть, они окажутся выгоднее нынешних…
Существует ли у банков «черный список»?
В 2007 году взял ипотечный кредит. В том же году погасил его. Но банк по ошибке отправил мои данные куда-то – как проблемного заемщика. Имеется даже справка от банка, что кредит погашен полностью. Но это не помогает – негативная информация обо мне бродит в каких-то базах данных, и новых кредитов мне не дают.
Что это могут быть за «черные списки»? Как человеку, попавшему в эти базы данных, «отмыться»? Особенно тому, кто и попал-то по недоразумению…
Идея собирать кредитные истории граждан не нова, и обсуждать, зачем это нужно банкам, мы не будем – по причине полнейшей очевидности. Уже существует несколько крупных баз такого рода – к примеру Национальное бюро кредитных историй (НБКИ). Данные в эти базы активно вносятся – и здесь возможны ошибки.
Что делать? Прежде всего, рекомендует Владислав Есенков («Унифин»), обратиться в банк, который выдавал ипотеку, и узнать, в какую именно организацию он передал информацию о заемщике. А также взять письмо о том, что кредит уже погашен, и претензий банк не имеет. Затем заказать в этой базе данных выписку (вам ее предоставят по паспорту) и, если обнаружится ошибка, то «отправиться к ним в гости» с письмом из банка. Этого должно быть достаточно для внесения изменений. После окончания данной процедуры будет нелишним еще раз взять выписку по кредитной истории, чтобы проверить, действительно ли изменения внесены.
Можно ли гасить кредит из-за границы?
Я хотела бы досрочно погасить кредит, взятый в Краснодаре. Сейчас я проживаю в Хьюстоне (США). В банке мне сказали, что для улаживания формальностей я должна приехать лично.
Нельзя ли обойтись без этого? Интересует как собственно перевод денег, так и предшествующая ему юридическая суета.
Закону такое желание не противоречит. «Осуществлять банковские переводы в счет погашения кредита возможно и за пределами РФ, - говорят эксперты АИЖК. – Однако в данном случае необходимо внимательно изучить реквизиты для осуществления платежа и связаться с кредитором. Также вносить платежи за вас может и находящееся в РФ любое частное лицо – при условии предъявления документа, удостоверяющего его личность».
«Конечно, такого рода вопросы лучше (и для банка, и для плательщика) решать в личном присутствии, - соглашается Владислав Есенков («Унифин»). – Однако вы можете направить в банк письмо с описанием ситуации и указанием уважительной причины невозможности личного приезда. К уважительным причинам могут относиться медицинские противопоказания, особенности работы, наличие детей или родственников за которыми требуется постоянный уход и.т.д. В любом случае, причину лучше всего подкрепить документом, подтверждающим данные обстоятельства».
Если же возникают вопросы, связанные с необходимость подписывать какие-либо документы, то они тоже решаются. Лучше всего это сделать с помощью доверенности – за рубежом в роли нотариуса, заверяющего эти документы, выступает консул России.
Резюме журнала о недвижимости Metrinfo.ru
Получение ипотечного кредита – это серьезный шаг для любого человека, учитывая его размер и срок кредитования. Ипотека требует не только уверенности в том, что будут деньги погашение долга перед банком, но и мужества, и терпимости – ведь за время кредитования у заемщика может многое поменяться в жизни. И к такому круговороту нужно готовиться заранее. А текущие проблемы по кредиту помогут решить специалисты – по мере роста популярности и доступности ипотеки их на рынке недвижимости станет больше.
|
Ключевые понятия: Договор ипотеки, Ипотечные банки, Кредитная история, Реструктуризация, Рефинансирование |
Компании: ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" |
