После декабрьского всплеска продаж, который в равной мере коснулся городских квартир и коттеджей, в январе-феврале 2015 года на рынке недвижимости наступило напряженное затишье. Однако, несмотря на неутешительные прогнозы конца прошлого года, традиционное оживление спроса, ежегодно наблюдаемое весной по отношению к недвижимости в коттеджных поселках, все-таки имеет место. В данной статье специалисты портала RealtyPress.ru рассматривают текущее положение дел в сегменте загородного строительства.
Картина проясняется…
Сразу стоит сказать, что оживление спроса на готовые объекты недвижимости совпало со снижением спроса на участки без подряда, который наблюдался в первые месяцы наступившего года. И спрос на загородную недвижимость напрямую связан с готовностью продавцов к определенным уступкам в отношении цены, поскольку те застройщики и владельцы домов, которые желали продать свою недвижимость по старым ценам, столкнулись с полным отсутствием потенциальных покупателей. За несколько месяцев текущего года ситуация на рынке несколько прояснилась, и стало окончательно ясно, что уровень предложения будет превышать уровень спроса еще довольно долго.
Несмотря на наличие спроса, который обусловлен желанием инвесторов вкладывать деньги в готовую недвижимость (увеличение количества звонков, обращений о заинтересованных лиц), загородные дома нужно еще продать. Инструментарий для стимуляции потенциальных покупателей остается прежним – девелоперы и владельцы охотно предоставляют рассрочки, снижают цены, пересматривают стоимость предлагаемой недвижимости относительно текущих рыночных условий.
Реакция застройщиков на существующие условия
Некоторые застройщики, едва признаки оживления спроса стали ощутимыми, предприняли попытки повысить цены на объекты в отдельных поселках (в пределах 15% - 20%). Однако эта практика не увенчалась успехом, покупатели, прекрасно осведомленные о положении дел на рынке загородной недвижимости, предпочитают приобрести, скорее, дорогую недвижимость по сниженной цене, чем дом, цена которого адекватна его качеству и прочим параметрам. Впрочем, эксперты отмечают достаточно заметное увеличение количества реальных сделок с объектами загородной недвижимости в марте по отношению к практически полному застою января и вялому оживлению в феврале текущего года.
Среди застройщиков отмечается некоторая смена приоритетов - те компании, которые еще полгода назад прекрасно себя чувствовали в сегменте строительства «премиум», теперь ориентируются на возведение недвижимости класса «комфорт». Подобная же ситуация со строительными компаниями, которые возводили дома категории «бизнес» и «комфорт», в данный момент они активно рассматривают возможность на переориентации своего бизнеса на строительство домов класса «эконом». Эта тенденция вполне укладывается в современную концепцию клиентских предпочтений - купить более качественное жилье за меньшие деньги.
И ничего с этим поделать нельзя, рынок перестраивается, общее количество потенциальных покупателей резко уменьшается, что обусловлено снижением платежеспособности населения, а также осторожностью инвесторов. Семьи, которые достигли соответствующего уровня благосостояния и приняли решение о переезде в загородный дом, таким же образом пересматривают свои возможности. Неизвестно, сколько продлится текущий кризис, и как быстро будет восстанавливаться экономика, поэтому те, кто в принципе, мог бы себе позволить недвижимость в поселке класса «бизнес», ограничиваются приобретением дома в поселке «комфорт» класса.
В сегменте строительства элитной недвижимости спрос также постепенно оживляется, однако потенциальные покупатели сразу же заявляют о том, что хотели бы найти владельца или застройщика, который склонен предложить коттедж в элитном поселке по цене, которая на 20% ниже прошлогодней стоимости дома. Именно поэтому строительные компании и девелоперы, которые занимались возведением элитных коттеджей, до начала кризиса проводившие застройку целых элитных поселков, пока не заявляют о реализации новых проектов. В элитном сегменте загородной недвижимости скопилось слишком большое количество предложений о продаже объектов, и владельцы этих объектов склонны значительно снижать цены. Это поставило бы новые дома в неконкурентные условия, поскольку теперь возведение объектов стало обходиться значительно дороже.
Ипотечные сложности
Несмотря на весьма ощутимое оживление, которое уже на данный момент выходит за рамки прошлогодних прогнозов, спрос на загородную недвижимость продолжает находиться под давлением объективных факторов. В первую очередь, это касается проблем на рынке кредитов, банки не могут предоставить своим клиентам займы по приемлемой ставке. Впрочем, к объектам от застройщиков это относится в меньшей степени, поскольку программы льготного кредитования, обеспеченные государственной поддержкой, уже начинают действовать.
Однако загородные дома являются более рисковым активом, чем городские квартиры, оценщикам сложнее определить реальную стоимость недвижимости, а в случае напряженной ситуации с выплатой кредита подобные объекты сложнее реализовать. Далее, в связи с отсутствием доступа к дешевым кредитам, банки страдают от острой нехватки ликвидности, поэтому вынуждены для предоставления кредитов использовать средства, состоящие из привлеченных вкладов, а этих денег не так уж много. В итоге даже по кредитам, которые были одобрены ранее, клиенты получают отказы.
Для приобретения коттеджа требуется больше денег, чем для покупки квартиры, поэтому шансы на получение кредита у потенциальных покупателей дома ниже, чем у того, кто планирует купить квартиру. Справедливости ради нужно отметить, что и у покупателей квартир шансы на оформление ипотеки также крайне невелики. Эти факторы сейчас в значительной степени влияют на фактическое снижение стоимость загородных домов, а также на снижение объемов загородного строительства.
А вот для тех, кто по разным причинам не зависит от ипотеки и давно уже планировал переезд для проживания в коттеджный поселок, настали хорошие времена. Сейчас для покупки дома требуется меньше денег, чем в прошлом году, и при достаточных коммуникативных способностях покупатель может получить хорошую скидку. Это объясняется средними сроками продажи загородных домов – если еще полгода назад средний срок экспозиции составлял 6 – 10 месяцев, то теперь этот срок растянулся на год-полтора (оценки риэлтерских компаний). Продавец вряд ли предпочтет ожидать целый год, пока риэлтору удастся найти клиента на его дом, при этом неизвестно, что за этот год произойдет с ценами. В нынешний ситуации ожидание сопряжено с вполне реальными рисками, недвижимость может упасть в цене намного сильнее, чем та скидка, которую можно предложить реальному клиенту уже сейчас и, таким образом, продать дом.
Опасная рассрочка
Поскольку ипотека для многих покупателей стала недоступной, застройщики стали предлагать рассрочку, чтобы хоть как-нибудь привлечь потенциальных клиентов. Многие операторы дают возможность выплатить требуемую сумму не целиком, а частями, в течение года. При этом заселяться в коттедж, делать ремонт и вообще обустраиваться покупатель имеет возможность уже после первого взноса. Таким образом, уже точно зная, где его семья будет обитать в ближайшее время, клиент фиксирует цену покупки (отличный инструмент для страховки от непредвиденных действий со стороны застройщика), и может, не торопясь, изыскивать недостающую сумму.
Однако профильные специалисты предупреждают застройщиков, что такой инструмент как рассрочка, может стать довольно рискованным. Ведь покупатель на каком-либо этапе способен резко утратить платежеспособность и перестать выплачивать взносы, кроме того, летом вступит в силу закон о банкротстве. В то же время приобретенный дом будет являться единственным местом проживания клиента, поскольку многие покупатели способны приобрести загородный дом, только продав имеющееся недвижимое имущество.
Естественным вариантом развития событий станет судебное разбирательство и суд, учитывая обстоятельства покупателя, с высокой вероятностью будет на его стороне, к тому же, часть суммы все-таки уже оплачена. Иными словами, выселить покупателя, который не торопится рассчитаться с застройщиком, может оказаться не так просто, и годовая рассрочка может (не без содействия суда) превратиться в пятилетнюю отсрочку платежа.
Это не совсем то, на что рассчитывают застройщики, а поэтому рассрочка может довольно скоро превратиться в исключительно маркетинговый инструмент. В недалеком будущем на рынкезагородного строительства в рассрочку может оформляться незначительная часть стоимости дома либо срок окончательного расчета может быть ограничен несколькими месяцами, чего, впрочем, вполне достаточно для продажи клиентом имеющейся недвижимости и переезда.
Дробление земельных участков
Еще одним действенным приемом застройщиков, который в значительной степени способствует восстановлению спроса на загородную недвижимость, является уменьшение участков, на которых возводятся коттеджи. Причем, на этот шаг девелоперы идут вовсе не из желания построить максимально возможное количество домов на имеющейся территории, разбиение застройкиобусловлено насущными потребностями самих покупателей.
С принятием новых поправок в налоговое законодательство владение земельными участками предполагает увеличение налога, при этом суммы налоговых выплат могут быть весьма существенными. Соответственно, чем меньше участок, тем меньше налогов придется платить, а с учетом нынешней ситуации покупателям недвижимости довольно предсказать – какими будут их доходы через несколько лет. Поэтому осведомленные граждане, которые планируют стать землевладельцами, уделяют данному аспекту должное внимание.
Деление площади коттеджного поселка на небольшие участки выгодно и девелоперам, которые могут несколько снизить цену загородного дома за счет ограниченной площади участка. Это мало влияет на прибыльность (ведь домов в поселке оказывается больше, чем планировалось), однако позволяет повысить привлекательность недвижимости за счет сниженной цены. В данный момент средний размер участка приближается к шести соткам, разумеется, это не относится к домам в поселках категории «премиум» и «бизнес», поскольку дома такого формата предполагают большее внимание к уровню комфорта, а повышенный комфорт довольно сложно обеспечить на участке в шесть соток.
Заключение
Итак, рассматривая ближайшие перспективы на рынке загородной недвижимости, эксперты RealtyPress.ru хотели бы отметить не только планомерное усиление спроса, но и факторы, которые уже в ближайшем будущем могут привести к серьезным изменениям. Кризисные явления в экономике, последствия которых являются весьма неприятными для всех без исключения жителей РФ, являются одновременно и стимулом к развитию строительной отрасли. В сложившейся ситуации девелоперы и застройщики, которые желают «остаться на плаву», будут изыскивать варианты, и создавать более качественное и привлекательное для покупателей жилье, при этом максимально снижая стоимость.
Покупатели, в свою очередь, смогут выбирать среди значительного количества предложений именно то жилье, которое в наибольшей степени соответствует их предпочтениям. Кроме того, спрос на загородную недвижимость в ближайшее время не сможет достичь уровня прошлого года, а поэтому те, кто планирует приобретение коттеджа без привлечения ипотеки, смогут рассчитывать на весьма привлекательную цену (вторичный рынок).
|
Ключевые понятия: загородные поселки, Ипотека на загородный дом |
