Рыночная цена недвижимости обусловлена многочисленными факторами, которые влияют на комфорт проживания, в том числе – качество жилья, инженерных коммуникаций, транспортная доступность объекта недвижимости, этажность, пр. При сходных параметрах стоимость двух квартир, находящихся в разных точках столицы, будет приблизительно одинаковой. Однако среди многочисленных предложений вторичного рынка можно обнаружить квартиры, цена которых является ощутимо ниже среднерыночной.
Речь идет о так называемых «проблемных» квартирах, рассмотрение преимуществ и недостатков которых и является темой настоящей статьи. Эксперты портала RealtyPress.ru предлагают оценку возможных последствий приобретения квартир с очень привлекательной ценой, которая, однако, компенсируется определенными недостатками.
Насколько «проблемной» может быть квартира
Квартиры, которые стоят дешевле, чем аналогичная жилплощадь, чаще всего имеют определенные недостатки. Это, во-первых, могут быть сложности, связанные с юридической чистотой недвижимости (сделка может предполагать нарушения прав третьих лиц, наличие залогового обременения, ареста имущества, прочие нарушения законодательства, а также мошеннические действия со стороны продавца). Во-вторых, проблемы могут заключаться в техническом состоянии квартиры, ухудшение потребительских свойств может довольно существенно отразиться на цене.
В данной статье мы не будем касаться юридических аспектов переоформления недвижимости, речь пойдет о технических характеристиках недвижимости, которые могут в значительной мере повлиять на ценообразование. При наличии определенных проблем технического характера цена квадратных «проблемной» квартиры может быть до 50% ниже рыночной.
Проблемы с состоянием инженерных коммуникаций и стен
Говоря о потребительских свойствах квартиры, обычно понимают текущее состояние самой квартиры – качество и состояние инженерных систем, состояние стен, а также общее состояние здания.
- Системы водоснабжения
Проржавевшие трубы могут быть причиной перманентного отсутствия холодной и горячей воды в квартире. Причем, замена этих труб в самой квартире далеко не всегда является решением вопроса – старые трубы в подвале и на территории районе также могут быть причиной частых отключений водоснабжения.
- Электросети
Старая электропроводка, рассчитанная на ограниченное потребление электроэнергии, может доставить немало неудобств, начиная от регулярного «выбивания» предохранителя на счетчике и заканчивая коротким замыканием, которое часто приводит к пожару. Замена проводки в квартире отчасти решает проблему, но устаревшие электросети в доме и районе могут не справляться с перегрузками, что чревато регулярным отключением света.
- Системы отопления
Проблемы с отоплением в зимний период могу быть вызваны состоянием труб в квартире, доме, районных сетях, а также качеством и состоянием радиаторов. Если радиаторы можно заменить, что достаточно просто и недорого, то замена труб, которые то и дело прорывает в разных точках района, связана с периодическим отсутствием тепла в квартире.
- Срок эксплуатации здания
Известно, что при проектировании зданий закладывается определенный срок эксплуатации, в течение которого гарантируется сохранность потребительских свойств дома. По мере того, как этот срок подходит к концу, дом «ветшает» могут появляться трещины в кладке, осыпается раствор между стыками панелей, в результате чего нарушается теплоизолирующие характеристики, «дует изо всех щелей».
- Аварийные ситуации
На качество квартиры значительное влияние оказывают различные аварийные ситуации, в первую очередь – затопление и пожары. Чаще всего вторичные признаки аварий удается устранить полностью, косметический или капитальный ремонт не оставляет следа от пятен сажи после пожара, а также плесени на стенах после затопления. Однако разрушающее действие высоких температур или влаги на бетонные стены или кирпичную кладку исправить уже нельзя.
Стены в результате появления многочисленных микротрещин теряют значительную часть теплоизолирующих характеристик, нарушается и звукоизоляций. Затопление (проникновение в квартиру большого количества воды с верхних этажей) также является причиной существенного нарушения качественных характеристик стен квартиры. Влага проникает под слой шпаклевки и штукатурки, отсутствие вентиляции в этих слоях определяет медленное испарение, что является причиной образования плесени, которая практически не выводится. Затопление в холодное время года приводит к замерзанию воды в порах стен, что разрушает бетон и кирпич.
Основными проблемами кварты, пережившей аварийную ситуацию, являются трещины на стенах и потолке, отсыревание стен (особенно в углах и за батареями в летний период) и, соответственно, плохая звуко- и теплоизоляция. Дополнительно можно прибавить возможные неприятности со сгоревшей (проржавевшей после затопления) электропроводкой.
Квартиры с «проблемной» планировкой
Ухудшенные эксплуатационные характеристики квартиры бывают связаны не только с текущим состоянием недвижимости, но и с проектом здания, изначально имеющим определенные недоработки. В первую очередь это касается планировки, поэтому под «проблемными» квартирами принято понимать жилье, которое считалось «бюджетным» даже относительно стандартных панельных домов. Это «гостинки», площадью порядка 24 кв. м., тесные «хрущевки», а также прочие экстремальные варианты застройки советского периода.
Ограниченная общая площадь подобных строений не предполагает достаточного уровня комфорта проживания. Крохотные кухни, узкие коридоры, а также маленькая площадь бытовых помещений, где невозможно установить стандартную сантехнику (помещается только сидячая ванна или нет места для раковины) существенно снижает конкурентную привлекательность такой квартиры, что, в свою очередь, отражается на цене.
Кроме того, в квартире, обладающей подобными характеристиками, могла быть проведена неудачная перепланировка, которую, несмотря на все усилия, все же не удалось узаконить.
Проблемное месторасположение
Снижение стоимости квартиры вторичного рынка относительно среднерыночной цены может быть вызвано определенным проблемами, связанными с расположением объекта недвижимости. Существует достаточно обширный перечень причин, которые заставляют жильцов переехать в другой район. Так, заключение профильной комиссии о наличии повышенного уровня радиации или уровня загрязнения окружающей среды является указанием на значительный риск последующего проживания на данной территории. Чаще всего о подобных нюансах продавец не распространяется, объясняя необходимость реализации жилья иными причинами.
Очевидные и скрытые проблемы
Предлагая собственную недвижимость к продаже, владелец, как правило, не торопится рассказывать о недостатках, предпочитая акцентировать внимание потенциального покупателя на достоинствах жилья. Есть ряд недостатков, которые являются очевидными, например, неудачная планировка или обветшалое состояние жилого здания, однако могут быть и другие проблемы, которые на первый взгляд обнаружить невозможно, например, последствия пожара могут быть скрыты свежим ремонтом.
Чаще всего о скрытых проблемах не упоминается, необходимость срочной продажи (по сниженной цене) мотивируется переездом, приобретением новой квартиры и прочими, подходящими по смыслу и являющимися вполне убедительными, причинами. Обнаружить истинную причину продажи, как правило, удается спустя некоторое время, когда торговаться уже поздно.
Впрочем, бывает и так, что владелец честно предупреждает покупателя о известных ему проблемах, при этом назначая адекватную цену, способную в достаточной степени компенсировать недостатки. К слову сказать, повышению честности продавца в известной мере может способствовать включение в договор купли-продажи пункта о намеренном сокрытии продавцом недостатков. В случае наступления у нового владельца недвижимости проблем, связанных с тем, что предыдущий владелец знал о существовании неких недостатков, однако не предупредил о них нового владельца, последний может обратиться в суд с заявлением о признании сделки недействительной.
Каждая проблема имеет свою цену
Итак, наличие у квартиры недостатков влечет за собой снижение ее цены, а это вполне существенный стимул для тех, кому в принципе не хватает денег на приобретение жилья по среднерыночной цене. Поэтому уже сам факт наличия недостатков предполагает определенные возможности для потенциальных покупателей с недостаточным бюджетом.
Даже при ухудшенном техническом состоянии квартиры эта квартира является пригодной для проживания, а значит – исключается необходимость ежемесячного внесения арендной платы за съемную жилплощадь. Потенциально эти же деньги можно направить на устранение проблем, связанных с текущим состоянием квартиры.
Даже не очень удачная планировка не всегда является помехой, особенно в том случае, если новый владелец покупает квартиру не для собственного проживания, а для сдачи жилья в аренду. Нужно учесть, что, помимо качества жилья, арендная плата формируется и другими факторами, например, расположением, транспортной доступностью здания. Поэтому цена аренды «хрущевки» лишь незначительно отличается от арендной платы, назначаемой владельцами стандартных девятиэтажек. Это означает, что проблемная квартира будет приносить больше прибыли относительно затрат на ее приобретение, чем стандартная квартира.
Кроме того, приобретение обычной квартиры, пострадавшей после пожара или бывшей затопленной соседями сверху, может быть достаточно выгодным предприятием. На сегодняшний день существует множество строительных технологий и материалов, которые в полной мере позволяют нивелировать перечисленные выше проблемы. После проведения хорошего капитального ремонта проживать в «проблемной» квартире будет не менее удобно и комфортно, чем в квартире новостройки.
Заключение
Среди предложений о продаже недвижимости можно найти варианты с достаточно низкой ценой, и «проблемные квартиры» уже успели стать отдельным сегментом, который вызывают повышенный интерес у тех, кто не в состоянии приобрести обычную квартиру. Специалисты портала RealtyPress.ru рекомендуют не сбрасывать со счетов подобные предложения и тем, кто желает вложиться или приобрести квартиру для своего проживания.
Единственной рекомендацией может быть внимательное изучение объекта приобретаемой недвижимости, поскольку кроме тех проблем, которые были озвучены собственником, могут иметь место и сложности, которые обнаружатся лишь впоследствии. В этом случае важно отчетливо представлять стоимость ремонта, с помощью которого можно устранить имеющиеся проблемы. Таким образом, покупка квартиры с сюрпризом может быть выгодной сделкой, если уделять должное внимание проверке юридической чистоты и технического состояния квартиры.
|
Ключевые понятия: Ветхое жилье, Документы на квартиру, Маленькая квартира, Перепланировка квартир, Стоимость жилья, Стоимость ремонта квартиры |
