Внесение оплаты по договору купли-продажи вовсе не обязательно происходит в момент подписания с продавцом соответствующих документов. При достаточной степени заинтересованности продавца в реализации недвижимости он может пойти на определенные уступки и отложить момент окончательного расчета. В данной статье специалистами портала RealtyPress.ru будут рассмотрены отдельные моменты, на которые стоит обратить внимание во время приобретения квартиры в рассрочку.
Способы покупки недвижимости
Существует несколько способов оплаты приобретенной недвижимости, каждый из них определяет выгодность (или возможность) сделки для покупателя, а также соблюдение интересов продавца.
- Прямая продажа;
- Приобретение квартиры в ипотеку;
- Недвижимость в рассрочку.
Наиболее простым и понятным из них является прямая покупка с немедленным расчетом, когда переоформление собственности на квартиру осуществляется одновременно с проведением оплаты.
Второй способ является несколько менее простым, зато наиболее распространенным – приобретение жилья с привлечением ипотечного кредита. От покупателя не требуется наличия на руках всей необходимой суммы – необходимые средства в счет оплаты по договору вносит банк. Затем покупатель постепенно рассчитывается с банком, вознаграждением которого являются процентные выплаты по кредиту.
Третий способ оплаты квартиры - рассрочка, по сути, представляет собой комбинацию из первых двух способов. Как и во втором случае, от покупателя не требуется тут же выложить необходимую сумму, однако срок окончательного расчета не является столь отдаленным. Чаще всего речь идет о нескольких месяцев, по истечении которых все средства должны быть выплачены продавцу.
Отличие рассрочки от ипотечного кредита также заключается в небольшом сроке и полном отсутствии процентов (или процентные ставки не превышают 1% - 3%). Несколько реже рассрочка предусматривает более продолжительный срок, однако в этом случае отсрочка платежа сопряжена с необходимостью выплачивать проценты за каждый месяц отсрочки.
Еще одним отличием рассрочки от ипотеки можно считать более высокие требования первого взноса, как правило, речь идет о первоначальной выплате в размере от 30%-50% всей суммы.
Кому подходит рассрочка
Рассрочка отлично подходит тем, кто может рассчитывать на стабильное поступление достаточно солидных денежных средств. Именно поэтому приобретение квартир в рассрочку занимает меньшую популярность, чем ипотечное кредитование, при котором покупатель вполне может отдавать некоторую часть своей зарплаты в виде ежемесячных платежей по кредиту. В том случае, если у рядового гражданина имеется на руках необходимая для покупки сумма – он предпочитает прямую покупку, если же средств недостаточно – оформляется ипотека.
В ряде случае рассрочка бывает действительно выгодной, например, в том случае, если потенциальному покупателю поступило действительно выгодное предложение, которое не хотелось бы упустить. Однако на данный момент имеющихся у него денег явно недостаточно, оформление кредита занимает достаточно много времени, да и совершенно невыгодно, но, с другой стороны, ожидается скорое поступление средств, которых гарантированно хватит на оплату по договору купли-продажи квартиры. Тогда договор оплаты в рассрочку в максимальной степени соответствует интересам покупателя и продавца недвижимости.
Можно привести и другой пример – покупатель желает улучшить жилищные условия и имеет на руках некоторую сумму, которой, впрочем, недостаточно для приобретения более просторной квартиры. При нахождении подходящего варианта заключается договор приобретения недвижимости в рассрочку, покупатель вносит сумму, которая у него имеется на данный момент, в качестве первого взноса, а затем, не торопясь, продает квартиру и покрывает задолженность.
Выгода рассрочки
Главная выгода рассрочки заключается в том, что отсутствует необходимость прибегать к услугам банков, оформляя потребительский или же ипотечный кредит. Любые кредитные отношения ведут к весьма существенным дополнительным расходам, для оформления кредита зачастую требуется приобретать страховые полисы, которые покрывали бы целый ряд рисков – страхование жизни, здоровья. Кроме того, процесс оформления занимает время, а продавец, если сделка действительно интересная, вряд ли будет дожидаться, пока покупатель, который продолжает пребывать в статусе потенциального (поскольку залог еще не был получен), решит свои вопросы.
В случае необходимости приобрести более просторное жилье, не нужно срочно продавать квартиру (что сопряжено со снижением цены), не нужно нанимать жилье для временного проживания, а также нет необходимости брать кредит в банке, что повлекло бы за собой дополнительные и совершенно ненужные расходы.
Очевидная выгода от рассрочки активно используется коммерческими компаниями-инвесторами, которые приобретают квартиры на этапе строительства дома. В этом случае нет необходимости замораживать на время возведения здания сразу всю сумму, выплачивая ее оговоренными частями. Сразу же после окончания строительства, когда цена квартиры значительно вырастает, осуществляется быстрая реализация жилья с высвобождением вложенных средств. Таким образом, компания за несколько месяцев получает достаточно ощутимую прибыль, при этом примерно четверть средств оплачивается незадолго до продажи.
Момент оплаты
В рассрочку может продаваться недвижимость на вторичном рынке, а также - квартиры в строящемся доме. Одним из важных моментов является процесс передачи продавцу денежных средств в обмен на переоформление недвижимости. Здесь могут использоваться те же приемы, которые применяются в случае ипотечного кредитования (в случае реализации жилья застройщиком) или распространенный способ, используемый при продаже квартир на вторичном рынке.
Этот способ заключается в помещении денежных средств на банковской ячейке, при этом деньги будут недоступными для покупателя и продавца до момента выполнения ими всех условий договора. После чего банк предоставляет продавцу доступ к ячейке, в противном случае, если по каким-либо причинам сделка не состоялась - денежные средства возвращаются покупателю.
Заключение договора с рассрочкой
При оформлении договора с рассрочкой у застройщика, покупателю необходимо тщательно проверять все пункты этого договора. Необходимо учесть, что единственным, защищенным со стороны законодательства, способом покупки квартир в новостройке является подписание договора долевого участи ДДУ. В этом договоре может быть включено и положение о рассрочке.
Застройщиком может предлагаться также предварительный договор купли-продажи (ПДКП), однако такой формат документа не является равноценным ДДУ, это, скорее, договор о намерениях, который, в сущности, стороны ничем не обязывает. Если же застройщик пытается принять от потенциального покупателя оплату в рамках этого договора, то следует знать, что риски оказаться обманутым крайне велики. Производитель работ (по ПДКП) не обязан сдавать объект в установленный срок, и вообще, список обязательств застройщика, к выполнению которых его можно было бы принудить, обратившись в суд, сведен к минимуму.
Покупателю необходимо тщательно изучить договор, в пункте о рассрочке должен присутствовать график выплат – необходимо точно понимать, в какие сроки и какие суммы должны быть выплачены. Поскольку при несоблюдении покупателем сроков выплат, застройщик приобретает право применять санкции, указанные в том же договоре. Кстати, пункт о соответствующих санкциях также должен быть изучен досконально.
Если предполагается продажа квартиры в рассрочку на вторичном рынке, покупатель до проведения оплаты должен быть уверен, что предлагаемая квартира не имеет никаких препятствий к продаже. То есть – отсутствует арест, залоговое обременение, отсутствуют права третьих лиц на эту квартиру, недвижимость не является общим имуществом супругов (в противном случае отчуждение возможно при нотариально заверенном документе, подтверждающем согласие супруги/супруга). Кроме того, необходимо уточнить – не проводилась ли в квартире перепланировка, и если проводилась, то была ли она узаконена соответствующим образом.
Проблемы при погашении рассрочки
В случае приобретения жилья в рассрочку у застройщика покупателю необходимо предусмотреть все варианты, и выяснить – что будет происходить в том случае, если платежи по рассрочке более вноситься не смогут. Есть несколько способов закончить отношения с застройщиком – это может быть соглашение о расторжении ДДУ, в этом случае необходимо предусмотреть возможность хотя бы частичного возврата средств или же окончание отношений может иметь вид передачи прав на исполнение обязательств третьему лицу (проще говоря, перепродажа).
Есть также альтернативный вариант – переход на ипотеку, в этом случае банки лояльно относятся к потребностям потенциального клиента, поскольку видят, что до получения квартиры в собственность осталось не так много времени, а платежеспособность покупателя уже подтверждена предыдущими взносами.
Если у покупателя при оплате рассрочки могут возникнуть проблемы с выплатами, то у продавца также могут возникнуть затруднения с исполнением обязательств. Подобные проблемы могут иметь вид банкротства застройщика, превышение оговоренного срока сдачи дома (что, кстати, случается довольно часто), строительство может быть заморожено или значительно отстать от графика.
Закон в этом случае гласит, что покупатель может подождать окончания строительства, а затем потребовать выплату неустойки (в размере, указанном в договоре и определенном законодательно) или же потребовать расторжения договора. В этом случае он получит назад ту сумму, которая была выплачена в рамках договора с застройщиком, не больше. А вот выплаты по рассрочке до расторжения договора покупатель не имеет права в любом случае, иначе застройщик может на законных основаниях потребовать неустойку.
Заключение
Рассматривая соотношение преимуществ покупки недвижимости в рассрочку и «подводных камней», которые могут оказаться препятствием при совершении сделки, эксперты RealtyPress.ru полагают, что подобная сделка является, несомненно, выгодной в целом ряде случаев. На рынке недвижимости подобные сделки отнюдь не являются редкостью, и, при желании, довольно легко найти профессионального риэлтора, который имел бы значительный опыт их проведения.
Однако необходимо заметить, что, в отличие от ипотеки или прямой продажи покупатель получает оплату не сразу, что делает для него продажу в рассрочку менее интересной. Естественно, он прибегнет к такому варианту только в том случае, когда продать объект по разным причинам будет затруднительно. Поэтому, рассматривая предложения с рассрочкой, потенциальному покупателю необходимо иметь это в виду и постараться найти ответ на вопрос – почему в данном случае возможна рассрочка? Вполне возможно, что существуют обстоятельства, затрудняющие продажу, и покупателю стоит их выявить до заключения договора и внесения по нему средств.
|
Ключевые понятия: Застройщик, Ипотека |
