Намерение вложить средства в долевое строительство и таким образом улучшить собственные жилищные условия, является более, чем обоснованным, поскольку это наиболее выгодный способ приобретения недвижимости. Кроме того, в последние несколько лет государством был предпринят ряд мер, направленных на защиту дольщиков, эти меры способны в значительной мере снизить риски потери средств или прав собственности.
Однако еще свежи в памяти многочисленные случаи обмана рядовых участников долевого строительства, да и недобросовестные застройщики все еще пытаются обойти закон и обмануть тех, кто доверил им свои деньги. В этой статье будут рассмотрены основные принципы проверки надежности застройщиков и степени их лояльности к действующему законодательству, а также к собственным клиентам.
Что хочет клиент?
Основные вопросы, которые волнуют потенциальных дольщиков, связаны с необходимостью исключить довольно краткий перечень рисков:
- Не исчезнет ли застройщик вместе с собранными на строительство деньгами?
- Не затянется ли строительство дома на ближайший десяток лет?
- Не будет ли квартира продана сразу нескольким покупателям?
- Насколько качественно выполняет работы строительная компания?
Для полноценной проверки необходимо собрать о застройщике всю доступную информацию, поскольку одних его заявлений и уверений, имеющих вид «да мы уже десять лет строим – никто не жаловался», недостаточно для того, чтобы смело оплатить немалые деньги, а после этого терпеливо ждать выполнения обязательств.
Основная причина рисков
Действительно, законодательная база на данный момент находится в том состоянии, что вполне может обезопасить дольщика от обмана. Но! Только в том случае, если последний хотя бы читал эти законы и даст себе труд проверить их соблюдение застройщиком. К сожалению, до сих пор имеют место случаи, когда долевое строительство не оправдывает ожиданий клиентов. Это происходит, главным образом, по причине недостаточного внимания, нежелания изучить степень надежности застройщика, а то и по причине излишней доверчивости дольщика.
Изучение основ: законодательная база
Для начала потенциальный дольщик должен внимательно изучить законодательную базу, которая регламентирует отношения застройщика и клиента. Возможно, некоторые пункты окажутся не вполне ясными, однако, это достаточно легко исправить путем консультаций от профильных специалистов – юристов, специализирующихся на вопросах жилищного права.
Закон, в котором четко прописано все, что касается сделок с недвижимостью, находящейся в стадии строительства – 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Закон был принят 30 декабря 2004 года, после чего некоторые положения подверглись изменениям и дополнениям, поэтому рекомендуется изучить одну из последних актуальных версий. Документ можно отыскать в Интернете, обратившись к ресурсам информационно-правовых систем (Консультант Плюс, Гарант).
Переходим к проверке
Деятельность застройщика не может осуществляться без информации, исходящей от него самого. Первичную информацию можно получить на основании следующих документов:
- Образец типового договора;
- Проектная декларация (как правило, размещается на одном из сайтов);
- Реквизиты разрешения на строительство (номер и дата).
Если застройщик отказывается предоставить хотя бы один из перечисленных документов, это является настолько плохим признаком, что проверку можно считать оконченной и переходить к знакомству со следующей компанией-застройщиком.
Кроме перечисленного, пакет официальных документов, который должен быть в наличии у застройщика к моменту заключения договоров, включает следующие бумаги:
- распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду или документы о праве собственности на участок;
- договор аренды, зарегистрированный в ГУ ФРС;
- кадастровый план участка;
- разрешение на рабочее проектирование строительства (при праве аренды);
- проектная документация;
- согласования по рабочему проекту (заключения Главного Управления Архитектуры и Градостроительства, государственной вневедомственной и экологической экспертизы);
- распоряжение о разрешении на строительство (может быть подписано только после разработки и согласования рабочего проекта объекта);
- технические условия на проектирование строительства (водо-, тепло-, газо-, энерго-снабжение, канализация и прочее);
- документы, подтверждающие правоспособность застройщика как юридического лица (устав, учредительный договор, свидетельство о государственной регистрации, лицензия заказчика-застройщика или лицензия на право проектирования и строительства зданий, документы, подтверждающие полномочия лиц, заключающих договор долевого участия от имени застройщика).
Ознакомимся с договором
Внимательно изучаем договор, на основании которого будут строиться наши отношения с компанией-застройщиком. Основное, на что следует обратить внимание:
- Это должен быть именно Договор Долевого Участия (ДДУ);
Если застройщик предлагает подписать любой другой документ (о совместном строительстве, о инвестиционных вложениях, предварительный договор любой разновидности) – это не соответствует закону ФЗ-214, а поэтому на договор не распространяются государственные гарантии и защита. Обязательность государственной регистрации касается только ДДУ, и в случае продажи одной квартиры в несколько рук (бывает и такое) суд признает владельцем лишь обладателя зарегистрированного договора.
Застройщик может уверять, что предлагаемый им договор является равноценным ДДУ, и что такой договор заключается им со всеми клиентами, однако закон есть закон, и, подписывая такой договор, клиент в разы повышает степень риска.
- Договор должен заключать именно застройщик.
Если строительство проводит одна компания, а заключает договор и принимает оплату другое юридическое лицо – это очень плохой признак. В таком случае к строительной компании не может быть претензий, ведь формально никаких денег ее представители не брали, а значит, и претензии на квартиру должны быть обращены не к ним.
В подобных случаях сотрудники застройщика клянутся, что оба предприятия принадлежат одному хозяину, что так выгоднее, приводят массу довольно убедительных аргументов. Но, поддавшись на подобные уговоры, клиент застройщика очень сильно рискует не найти концов и остаться без денег и без квартиры, доказать что-либо в суде будет невозможно (внимательно читаем текст ФЗ-214).
…Иные положения договора
Остальные фрагменты предоставленного текста договора изучаем вместе с юристом, поскольку самостоятельно разобраться в хитросплетениях формулировок, традиционных для законотворчества, довольно непросто. В договоре должны быть четко и однозначно сформулированы следующие положения:
- описание и план объекта строительства (адрес жилого дома, номер квартиры, общая и жилая площадь квартиры и т.д.);
- цена, сроки и схемы оплаты;
- порядок расторжения договора;
- срок ввода объекта в эксплуатацию;
- срок передачи объекта дольщику;
- гарантийный срок на объект долевого строительства.
Косвенный признак: в каком банке счет застройщика?
Нелишним будет при изучении договора обратить внимание на название банка, где у застройщика открыт счет для приема оплаты. Если название банка вы слышите впервые – это повод насторожиться. Как правило, компании с крупным оборотом денежных средств, а именно таковыми, по определению являются застройщики, предпочитают иметь дело с надежными и стабильными банками.
Деятельность застройщика в официальных источниках
Подлинность проектной декларации
Саму декларацию проверять, конечно, лишено смысла, а вот реквизиты организации, которая этот документ утвердила, окажутся весьма кстати. Несложно по наименованию разыскать телефон и таким образом проверить подлинность декларации. Сотрудники профильной организации смогут подтвердить или опровергнуть факт утверждения проектной декларации для определенного застройщика.
Легальность текущей деятельности
Зайдя на сайт налоговой службы, можно прояснить кое-что относительно текущего состояния дел застройщика в массиве открытой информации Раздела юридических лиц. В частности, легко выяснить, не находится ли компания в стадии ликвидации.
Судебные иски
Отношения с дольщиками и партнерами достаточно легко проверить через Банк Решений Арбитражных Судов (система БРАС). По официальному названию компании-застройщика можно найти историю исков – с кем, когда и за что судился застройщик. Есть возможность проверить наличие исков со стороны дольщиков, а также возможное наличие предбанкротных процедур, начатых в отношении строительной компании.
Проверка истории застройщика
Отзывы в Интернете
Всемирная сеть сама по себе может служить кладезем бесценной информации о застройщике. На данный момент в Сети существует огромное количество общественных ресурсов – форумов, посвященных практически любому вопросу. В частности, можно отыскать форумы дольщиков, посвященных обсуждению вопросов по определенному объекту, в крайнем случае – деятельности застройщика. Если последний, по его уверению, уже закончил ряд объектов, подобные сообщества должны исправно функционировать.
Пройдя регистрацию, можно завязать переписку с клиентами застройщика и выяснить всю интересующую информацию.
История застройщика
Вступать в какие-либо отношения с застройщиком, который собирается возводить свой первый объект – занятие весьма рискованное. На любом этапе возведения жилого здания у компании могут возникнуть объективные причины, которые станут непреодолимой помехой для дальнейшей работы. Это может быть как банальная нехватка опыта, так и прекращение финансирования, осложнение отношений с государственными структурами.
Договор лучше заключать с компанией, за плечами которой не один десяток объектов, в противном случае для сотрудничества с новичком должны быть ну очень веские основания. Как правило, значительный опыт является предметом гордости, играя роль хорошей рекламы, если этот опыт, конечно, положительный. Рекламу, то бишь - описания, заявления и намерения, выраженные застройщиком на официальном сайте, необходимо хорошо изучить, а затем сравнить с тем, что могут увидеть глаза и услышать уши.
Реальное качество опыта застройщика лучше проверить самостоятельно, для этого желательно отправиться на объекты, ранее возведенные застройщиком, и пообщаться с владельцами квартир.
Личная оценка опыта застройщика
Бывшие клиенты застройщика с удовольствием расскажут, насколько соблюдались сроки выполнения работ, как выполнялись иные обязательства по договору, а также насколько качественными оказались проведенные работы в момент приемки-передачи квартиры. Это достаточно правдивый источник информации, так как ни один бывший клиент не станет утаивать сведения о сорванных сроках, обнаруженных во время приемки недоделках, а также о дополнительных взносах, которые было предложено оплатить.
Кроме того, дольщики не являются единственными контрагентами застройщика, а следовательно – информация может быть получена от тех, кто так или иначе сталкивался с деятельностью компании. О проблемах, которые могли возникать у компании, могут рассказать поставщики стройматериалов, представители государственных органов, которые принимали участие в оформлении соответствующих документов, проверках, пр.
Источником информации могут стать и сотрудники риэлтерских компаний, которые принимали участие в подборе недвижимости и продажах. Именно профессиональные риэлторы были первыми, кто изучал документацию и мог сталкиваться с различными проблемами, кто мог обнаружить «узкие места» в сотрудничестве застройщика с клиентами.
Заключение
Итак, основанием для заключения с застройщиком договора и внесения требуемой оплаты может стать глубокая проверка, результаты которой могут быть сформулированы в виде «портрета идеального застройщика»:
- Многолетнее присутствие застройщика на рынке долевого строительства (в сегменте возведения многоэтажных жилых зданий), что подтверждено лично собранной информацией;
- Ряд объектов, сданных в оговоренные сроки и надлежащего качества (отсутствие судебных исков, отзывы, мнения бывших дольщиков, риэлторов);
- Полный пакет документов, оформленных на компанию-застройщика, подлинность документов, корректно составленный Договор Долевого Участия;
- Предоставление застройщиком информации в максимальном объеме и достоверность представленных сведений.
Realtypress.ru
|
Ключевые понятия: Долевое строительство, Застройщик |
