Несмотря на то, что доходность столичных жителей растет, до сих пор далеко не все могут позволить себе решить «квартирный вопрос» с помощью классической ипотеки. Но эту проблему можно решить, если в собственности уже есть жилая недвижимость. Эта недвижимость будет являться скрытым активом в получении, так называемой, "ломбардной ипотеки". То есть, выдачи займа под залог имеющегося жилья.
Для банков такой вид кредитования является своего рода страховкой. Поэтому к недвижимости предъявляются особые требования. Как правило, банки не дадут кредит под залог недвижимости, если:
- квартира расположена в доме, который находится в аварийном состоянии, состоит на учете по постановке на капитальный ремонт, подлежит сносу или реконструкции с отселением.
- в квартире имеются незарегистрированные перепланировки (банки и страховые компании иногда идут на уступки, но заемщик должен взять обязательство либо зарегистрировать незаконную перепланировку, либо вернуть квартиру в первоначальное состояние).
- «юридическая чистота» квартиры вызывает сомнения. Например, были нарушения прав несовершеннолетних при оформлении права собственности на квартиру (при приватизации).
- если в квартире долю собственности имеет несовершеннолетний, или если в квартире прописан несовершеннолетний.
- если залогом выступает комната или доля собственности. Исключение составляет тот случай, когда заемщик уже владеет в квартире комнатами или долей собственности, выкупает остальные комнаты (или доли), и отдает всю квартиру в залог банку.
Есть еще одна категория жилых помещений, - которые не попадают под указанные ограничения, но считаются малоликвидными или несущими дополнительные риски. Взять кредит под такие объекты вполне возможно, но только сумма кредита может оказаться ниже. К малоликвидным и несущим дополнительные риски относятся квартиры:
- расположенные на первом и последнем этажах.
- в старых домах с деревянными или смешанными перекрытиями.
- с газовой колонкой.
- малометражные квартиры «гостиничного» типа.
- квартиры в домах рядом с неблагополучными объектами или в домах требующих капитального ремонта. Считается, что в данном случае возрастает риск повреждения жилья в результате залива, пожара и т.п. - и такие объекты оцениваются ниже их реальной рыночной стоимости.
- если история квартиры не то чтобы вызывает сомнения, но настораживает, например, если с момента приобретения квартиры продавцом прошло всего несколько месяцев, или продажа осуществлялась по доверенности.
- также, к «нежелательным» для ипотеки относятся и квартиры, расположенные в домах, признанных памятниками архитектуры - так как их могут передать государству.
При кредитовании под залог коттеджа, нужно помнить, что в таком случае в залог оформляется как само строение, так и земельный участок. Коттедж должен:
- не являться отдельно стоящим домом, т.е. находиться в населенном пункте, на территории которого располагаются иные индивидуальные дома, пригодные для проживания.
- иметь подъездную дорогу, обеспечивающую круглогодичный подъезд к земельному участку, на котором располагается индивидуальный дом.
- должен быть пригоден для круглогодичного проживания.
- иметь постоянное электроснабжение от внешнего источника.
- быть обеспеченным системой газового или электрического отопления, а также холодным водоснабжением (в том числе автономным).
- иметь целевое использование участка (земли): для жилищного или дачного строительства.
- находится в удовлетворительном состоянии, не иметь дефектов конструктивных элементов и инженерного оборудования, которые могут привести к аварийности дома.
Плюсы «ломбарда» очвидны, потому что размер выданного кредита никак не зависит от уровня дохода заемщика и его семьи. Сумма будет зависеть исключительно от стоимости заложенной недвижимости.
Многие ломбардные программы никак не ограничивают использование полученного кредита. Так что, это может быть не только покупка нового жилья, но и, например, ремонт старого, или покупка бизнеса, или постройка дачного дома и т.п.
Основной минус ломбардных кредитов – то, что они выдаются не на полную стоимость имеющейся недвижимости, а, как правило, в размере 70-80% от ее цены. В некоторых случаях, такое лимитное ограничение одинаково для всех заемщиков.
То есть, чтобы купить большее и лучшее жилье, чем имеющееся в собственности, человеку необходимо все равно иметь определенную сумму накоплений. Или еще один объект недвижимости, который можно продать, а полученные деньги присоединить к кредитным. Впрочем, если кредит берется под залог хорошей трехкомнатной квартиры, то этих денег вполне хватит на однокомнатную.
Одинцова Екатерина, RealtyPress.ru
|
Ключевые понятия: Квартира в залоге |