Рассуждая об ипотеке и строительных сберегательных кассах, законодатели часто говорят: «Не надо противопоставлять одно другому, пусть работают все программы».
Для государства, возможно, дело обстоит именно так, но любому приобретателю рано или поздно приходится делать выбор в пользу одной из программ. И для того, чтобы выбор был верным, необходимо взвесить все плюсы и минусы.
Летом этого года, в Госдуму был внесен законопроект «О строительных сберегательных кассах» (ССК). По задумке законодателей, ССК должны стать новым продуктом, представляющим собой альтернативу кредитам на жилье. Развиваться эта альтернативная схема будет за счет государственных субсидий и накоплений граждан на покупку недвижимости.
Если закон будет принят, то строительные сберкассы станут, так сказать, специальными банками, которые дотируются государством и помогают гражданам за несколько лет накопить сумму, достаточную для покупки недвижимости. Согласно проекту, процентная ставка не должна превышать ставку по вкладу в ССК более чем на 3%. При накоплении хотя бы 20% необходимой суммы граждане смогут получать льготный кредит на покупку жилья в ССК на 25-30 лет, под 2-3% годовых. Государство будет начислять 20% на ежегодные взносы вкладчиков, не превышающие 70 000 рублей. Максимальный ежегодный взнос государства на счет – 14 000 рублей в год. По оценкам разработчиков проекта, число вкладчиков ССК в 2012-2013 годах, может составить 500 000, что потребует из бюджета расходов на субсидирование ставок в 7 млрд. рублей в год. Но это достаточно радужные перспективы.
Как считает Вячеслав Комаров, заместитель генерального директора ООО «КРЕДИТ МАКС», с законом об ССК ситуация может во многом повторить печально известный ФЗ-214 («Об участии в долевом строительстве»). Из-за просчетов законодателей цены на жилье взлетели за два года в несколько раз.
«Такая же ситуация может сложиться и с применением закона о ссудносберегательных кассах, если его разработчики попытаются решать жилищную проблему в стране исключительно с помощью некого декларативного документа, который волшебным образом будет генерировать дешевые деньги, и их стоимость будет в два-три раза ниже уровня инфляции в стране», - говорит Вячеслав Комаров. Ведь в законопроекте о ССК нет главного – возможности финансировать реальное строительство и выступать его заказчиком. В сущности ССК предлагает лишь более дешевые кредиты на рынке, где нет дефицита кредитов, а есть только дефицит жилья. И это первая и основная проблема новой системы.
Чего же больше опасаются эксперты?
По идее, конечно же, появление еще одной программы, посредством которой возможно накопление денежных средств и в дальнейшем приобретения жилья, должно положительно повлиять на решение жилищной проблемы. Но, по мнению Вячеслава Комарова, вряд ли ССК смогут занять значительную нишу в этом процессе при существующей экономической ситуации в стране и правовом регулировании тех действий, которые совершает покупатель (или дольщик) от накопления и хранения денег до такого момента, когда он становится собственником жилья.
Так, например, вступление РФ в ВТО (всемирная торговая организация) позволит иностранным банкам в большем объеме размещать западные ресурсы на российском рынке, в том числе и в ипотечные программы, что может значительно повысить конкуренцию на рынке кредитования и снизить ставки по ипотеке. Кроме того, улучшение макроэкономического климата в стране, в том числе снижение уровня инфляции, также является весовым фактором на пути к доступным ценам на кредиты. А значит, у ССК просто не будет ниши, которую можно было бы занять.
Впрочем, это законодатели уже предусмотрели. Вот какую нишу для ССК видит автор законопроекта Иван Грачев: «Если у человека нет кредитной истории и денег на первоначальный взнос (30% от стоимости жилья), то решить свои жилищные проблемы путем ипотечного кредита он не сможет. Тогда остается только одно – пройти стадию предварительного накопления финансовых средств. А наиболее цивилизованной формой подобного накопления как раз являются стройсберкассы. Конечно, можно стать членом жилищно-накопительного или жилищно-строительного кооператива. Но этот вариант, является более рискованным».
При этом очевидно, что, говоря о надежности ССК, мы подразумеваем вовлеченность государства в процессе их создания и контроля над их работой. С одной стороны, мы получаем странный гибрид на стыке капиталистического и социалистического общества, и неизвестно, будет ли этот гибрид жизнеспособным. А с другой – не очень понятно, есть ли у государства возможность постоянно контролировать и, что главное, дотировать этот инструмент. Как говорит Сергей Круглик, руководитель федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству России, «государство просто еще не готово постоянно финансировать подобный долгосрочный проект». Именно поэтому он считает идею ССК на данном этапе «мертворожденной» и предлагает законодателям отложить ее реализацию еще на несколько лет.
Очевидно, что еще один и, может быть, более доступный, чем ипотека инструмент популяризации приобретения жилья России нужен. Тем более, что для участия в ипотеке в подавляющем большинстве случаев необходим вступительный взнос, а это автоматически исключает из участия в ипотечных схемам часть населения. А вот для вступления в ССК кроме документов, доброй воли и желания копить не жилье ничего не нужно. Вроде бы, вырисовывается явное преимущество? Но есть и другой недостаток – сроки. Сколько копить на квартиру? А на половину квартиры? При нынешнем соотношении цен и зарплат сроки получаются просто фантастические.
Кроме того, получая ипотечный кредит, вы получаете на руки и уже подписанный договор с фиксированной ценой квартиры. А копить на некую абстрактную квартиру, цена которой на нашем нестабильном рынке за год-два может вырасти в десятки раз, сложно психологически, да и просто неразумно. Получается, что время в данном случае играет против ССК.
У ССК есть еще одна возможная проблема – доверие населения. Ведь никому не надо напоминать, с какой охотой несли непуганые советские граждане свои средства в различные банки, АО и прочие пирамиды в 90-х годах. Теперь, после множества банкротств, кризисов и прочего «экстрима», покупатель гораздо более сдержан в принятии решений и далеко не каждому доверит свои накопления. Получается, что ССК смогут создавать только при крупных, известных банках, которые будут нести солидарную ответственность за сохранность вкладов в ССК. А нужно ли это банкам? И мы снова возвращаемся к предыдущей теме: если государство будет дотировать их работу с населением, то возможно, а если нет, то проще развивать ставшую уже привычной ипотеку.
Если ситуация с банковской ипотекой, существующей в привычной западной модели, все-таки останется стабильной, то новому финансовому инструменту еще придется побороться за место под солнцем, доказывая собственную ценность. Что ж, популярную ныне ипотеку еще пять лет назад называли мифом, однако очень быстро она стала частью нашей реальности. Возможно, и ССК ждет та же судьба.
RealtyPress.ru