Сейчас банками предлагается большое количество ипотечных программ для приобретения жилья в кредит, а в борьбе за заемщика разрабатывают привлекательные схемы. В то время, как «нежилая», то есть, коммерческая недвижимость — офисы, магазины, склады, — оказалась ипотечной сиротой. Что же является причиной данного факта?
Специалистам по рынку недвижимости были заданы такие вопросы:
— Почему в России так мало ипотечных сделок с коммерческой недвижимостью?
— Разрабатывают ли банки ипотечные продукты для коммерческой недвижимости? Выгодно ли это банкам?
Эксперт департамента продаж Независимого бюро ипотечного кредитования считает, что тормозит развитие практики покупок нежилых помещений в кредит несколько факторов. Первый, в России нет практики получения банковских кредитов на создание бизнеса. Компания-«младенец», работающая на рынке менее года, банкирам абсолютно неинтересна. Крупная же компания может договориться с банком на индивидуальных условиях о кредите на строительство или приобретение здания, но здесь возникает второй фактор. Ипотечную сделку с нежилым помещением тяжело провести юридически. Сейчас хорошо отлажен юридический механизм ипотечных сделок с жилой недвижимостью, а поправок к закону, которые должны упростить ипотечные сделки на приобретение гостиницы или склада на рынке ждут уже 1,5 года. Третий фактор заключается в том, что продавцы нежилых помещений неохотно продают ее в кредит. Чтобы коммерческая площадь могла быть предложена к приобретению с помощью ипотеки, собственнику надо сначала отдать ее банку в залог и ждать появления покупателя.
Кому это нужно сейчас, когда в секторе коммерческой недвижимости сложился рынок продавца, так что желающие купить или арендовать современный офис выстраиваются в очередь?
И четвертый — последний фактор в порядке перечисления, но не в порядке значимости. Подавляющее большинство и продавцов, и покупателей, уклоняясь от уплаты налогов, предпочитают приобретать коммерческие здания с помощью «серых схем»: при посредничестве фирм-«однодневок», с помощью покупки компании, на балансе которой находится здание.
Руководитель Управления Департамента Национального агентства финансовых исследований отмечает, что на современном российском рынке коммерческой недвижимости нет понятных и прозрачных правил, он отстает от рынка жилья. Предлагаемые площади не всегда соответствуют тому классу, который был заявлен застройщиками. Например, офис позиционируется как класс А, А+, а помещение, в лучшем случае, соответствует уровню класса В+. Это объяснимо: в нашей стране такой сегмент бизнеса, как обеспечение офисами, находится в зачаточном состоянии.
Вместе с тем, растет спрос на современные офисные помещения класса А+, а объекты, которые в действительности ему соответствуют, даже не выставляются на торги. Площади скупают или арендуют «на корню», то есть еще на стадии строительства, причем застройщик часто может сам выбирать клиента.
Офисы класса С и D обычно не продают, а сдают в аренду, причем на срок не более года. В таких площадях заинтересованы начинающие фирмы или компании, чей бизнес неустойчив или еще не слишком рентабелен. Обычно предприниматели такого уровня не стремятся приобретать коммерческую недвижимость в собственность – ведь это обременение. Значит, нет условий для развития кредитования.
«Коммерческая ипотека» будет развиваться только в том случае, если спрос на офисные помещения будет равен предложению. Возможно, когда наступит даже переизбыток хороших площадей. В таких условиях сами проектировщики и управляющие компании будут заинтересованы в привлечении клиентов, вводу на рынок крупных игроков, а до этого рынок дорастет еще не скоро.
Специалист ипотечного агентства «Ипполит» отмечает, что термин «ипотека» обычно применяется к покупке жилой недвижимости. Покупка торговых площадей, складских помещений, офисов в кредит является более сложной процедурой.
В России эта процедура затруднена из-за «непрозрачности» владельцев недвижимости и потенциальных заемщиков. Отсутствует на рынке и соответствующий банковский продукт. Банки пока не готовы оценить риски, связанные с налогообложением, правами владения недвижимостью юридического лица.
Так что пока большинство компаний ведут «двойную» бухгалтерию, уклоняясь от налогов, на кредитование от банка сложно рассчитывать. Никому не ясно, какие у юридического лица реальные доходы, насколько стабилен и перспективен бизнес, если официально оно убыточно. Как же банк может кредитовать нерентабельный бизнес?
Вот и получается порочный замкнутый круг: у компании по документам нет доходов – банки не разрабатывают адекватные кредитные продукты. Кстати, когда кредиты на покупку склада или офиса будут предложены рынку в массовом порядке, нас ждет увеличение спроса на этот продукт, и, соответственно, вырастут цены на коммерческую недвижимость.
По словам специалиста ипотечного рынка. Ипотека – это целевой кредит, на приобретение жилой недвижимости физическим лицом (лицами) или на улучшение жилищных условий. Предоставление банками ипотечных кредитов для других целей просто незаконно. Ведь цель компании при приобретении в кредит коммерческой недвижимости – получение прибыли, а не решение жилищного вопроса.
Перевести ипотечный кредит, выданный физическому лицу, на юридическое лицо не представляется возможным, ровно как и оформить в залог под ипотеку нежилого помещения.
Самой «чистой» и юридически грамотной процедурой покупки в рассрочку нежилого помещения является лизинговая схема, но в настоящее время она невыгодна, так как амортизация объекта занимает очень много времени.
Ведущий специалист департамента розничных продаж компании «Фосборн Хоум» рассказывает, сейчас заключается довольно много ипотечных сделок с юридическими лицами, которые приобретают коммерческую недвижимость. Физические лица оформляют ипотечный кредит для покупки нежилых помещений гораздо реже. Вероятно, это связано с недостатком предложения адекватного банковского продукта.
Надо отметить, что не так давно два банка – Москоммерцбанк и Абсолют-банк – создали ипотечные программы для физических лиц. По этим программам можно взять кредит на покупку коммерческой недвижимости под залог уже имеющейся коммерческой недвижимости. Единственный нюанс здесь – в качестве залога банки готовы рассматривать только офисы и магазины. Складские и производственные помещения банки не рискуют оценивать, так как трудно оценить их ликвидность – Москва избавляется от промышленных зон.
Юридические лица могут взять кредит под залог имущества, в том числе и недвижимости, без особых проблем. В отличие от «жилой» ипотеки, сначала оформляется недвижимость в залог, а после заключается сделка с банком.
По мнению генерального директора компании «Финмарт», ипотечных сделок с коммерческой недвижимостью заключают мало, в связи с тем, что банки предлагают жесткие условия. Развитию этого сектора кредитования препятствует целый ряд юридических проблем: первая из них, часто неясно, кто хозяин магазина или офиса, так как в свое время в ходе приватизации были нарушены требования закона. Во-вторых, в случае банкротства юридического лица преимущественное право на недвижимость прогоревшей фирмы будут иметь деловые партнеры-кредиторы, а не банк. И третья проблема - часто трудно оценить ликвидность нежилых помещений, так как много зданий находится в плачевном состоянии.
Кроме перечисленного, нужно отметить слабый маркетинг и недостаток рекламы ипотечных сделок с коммерческой недвижимостью. В итоге начинающие фирмы предпочитают аренду, а богатые и успешные – покупку офиса за наличные.
Начальник Департамента розничного бизнеса Первого Русско-Чешского банка анализирует, Существующее законодательство позволяет проводить сделки по коммерческой ипотеке уже сегодня. В отличие от жилищной ипотеки, которая возникает в силу закона, для коммерческой недвижимостью такого закона пока нет; но залог может возникнуть в силу договора, на основании которого можно заложить коммерческую недвижимость. Большое препятствие для развития коммерческой ипотеки — непрозрачная бухгалтерия многих предпринимателей. Далеко не все предприятия могут предоставить копии бухгалтерских балансов, заверенные налоговой инспекцией, которые отражают истинную деятельность и обороты компании. Обычно предприниматели в первую очередь пытаются получить кредит в банке, в котором они обслуживаются, так как подтвердить стабильную и рентабельную деятельность компании в «своем» банке им гораздо проще.
Сделка по приобретению коммерческой недвижимости с использованием ипотечного кредитования должна быть максимально прозрачной, в договоре купли-продажи необходимо указать ее истинную цену. Не все продавцы к этому готовы.
Есть банки, которые требуют предоставить договор аренды земельного участка, переоформленного на банк. В случае наложения взыскания на заложенное помещение, суд вправе отказать банку в удовлетворении иска, если договор аренды или право собственности на земельный участок остаются за заемщиком. А переоформление земельных отношений связано с дополнительными временными и денежными затратами для потенциальных заемщиков.
Несмотря на все сложности и опасности, спрос на кредитование под залог нежилых помещений очень высок, и в перспективе, по оценкам аналитиков, число банков, предоставляющих кредиты на покупку коммерческой недвижимости, будет увеличиваться. Сегодня же, чтобы сделка состоялась, ее участникам приходится изобретать разнообразные схемы. Не все банки согласны выделять бизнес-ипотеку как отдельное направление в своей деятельности. Таким образом, единых стандартов на российском рынке сейчас нет.
Часто бывает, что банк и бизнесмен договариваются о залоге имеющейся жилой недвижимости, а кредитные средства при этом идут на покупку, например, офиса.
Условия кредитования на покупку коммерческой недвижимости менее привлекательны, так как за пользование кредитом взимается процентная ставка выше, чем по кредитам на приобретение жилых помещений, клиент должен внести собственные средства в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости.
Есть вероятность, что банк потребует провести бухгалтерский аудит компании, если недвижимость оформляют на юридическое лицо. Дополнительные затраты возникают также по услугам нотариуса и оценочных компаний. Оценка нежилого помещения, в большинстве случаев, также в несколько раз дороже: например, оценка квартиры площадью 120 кв. метров будет стоить в пределах 3000 рублей, а такого же офиса в том же районе - примерно в пять раз выше, автобазар еще выше.
Банковские аналитики разработали ряд схем, которые позволяют получать кредит на покупку коммерческой недвижимости. Одна из схем заключается в том, чтобы купить недвижимость, сразу выплатив полную ее стоимость. Если собственных денег у заемщика нет, он их может занять. После того, как недвижимость приобретена, под ее обеспечение получают кредит. Можно ли назвать такой кредит ипотечным – большой вопрос.
Еще один вариант - взять ипотечный кредит заемщику помогает продавец здания. Заключается трехсторонняя сделка: продавец-банк-покупатель. Собственник здания (продавец) передает имущество в залог банку и становится, таким образом, поручителем за заемщика (покупателя). Но как трудно найти владельца здания, который согласится на подобную сделку. При существующем высоком спросе он и так продаст свой объект. А если цена здания превышает рыночную, то не стоит надеяться что банк даст кредит.
Можно под офис приобрести жилую недвижимость. Теоретически ничто не мешает предпринимателям поступить также. Тем более, что кредит на покупку жилой недвижимости они возьмут практически без труда. После чего квартиру можно перевести из жилой в нежилую, то получится полноценный офис.
Почти все эксперты назвали три основных причины, которые тормозят проведение ипотечных сделок на рынке коммерческой недвижимости: слабая и запутанная законодательная база, «серая» бухгалтерия многих потенциальных клиентов. Кроме того, продавец может вполне обойтись без банка и продать офис самостоятельно, так как сегодня спрос на нежилые помещения в несколько раз превышает предложение. В таких условиях ипотеке развиться довольно сложно, остается надеяться, что в ближайшие годы Москва преодолеет дефицит коммерческих площадей. Тогда и будут зазывать клиентов ипотекой. Как это уже произошло на рынке жилья.
RealtyPress.ru