Как правило, договор найма жилого помещения составляется, когда квартира или дом сдается через агентство недвижимости. Задача риелтора относительно наймодателя: найти нанимателя как можно быстрее, к личности последнего никаких требований нет: платежеспособность не проверяется, социальный статус тоже, а относительно нанимателя – найти вариант, который удовлетворит интересы обратившегося. При таком варианте сдачи/найме жилого помещения договор придется заключить, даже если стороны на том не настаивают, но почему?
Все просто. Факт заключения договора найма снимает ответственность с посредника, поскольку свою роль в этих правоотношениях он выполнил надлежащим образом. Как правило, в агентствах недвижимости договор найма жилого помещения типовой, а это означает, что по договору будут предусмотрены элементарные права и обязанности, стороны будут находиться в равном положении. Так или иначе, такие действия риелтора нарушают принцип диспозитивности, на котором основано не только материальное, но и процессуальное гражданское законодательство.
В данном договоре можно предусмотреть иные правила, нежели те, что указаны в гражданском законодательстве. В соответствующей главе Гражданского кодекса, достаточно статей, в конце которых сказано: «если иное не предусмотрено договором». Именно эта фраза дает такую возможность. Особое внимание стоит уделить срокам уведомления о расторжении договора, приложению договора (акту приема-сдачи).
Второй вариант развития событий: все-таки удалось вступить в отношения, не прибегая к помощи третьей стороны. Надо ли заключать договор найма в таком случае? Граждане, не имеющие юридического образования, или просто не знакомые с нормами гражданского кодекса, думают, что заключение договора обезопасит их от недобросовестности второй стороны. Данную проблему следует проанализировать с двух сторон: что даст заключение договора наймодателю, а что нанимателю.
Заключение договора для наймодателя чревато неприятными последствиями. Сколько граждан, сдающих квартиры в аренду, платят налог на доходы физических лиц? Как показывает практика, это единицы, которые заключили договор на срок свыше 11 месяцев, и для того, чтобы он вступил в силу, его пришлось зарегистрировать. Поэтому в случае конфликтной ситуации, наниматель спокойно может сообщить в налоговый орган о факте неуплаты налога. Теперь стоит задуматься: легче заплатить налог или «простить» долг нанимателю?
Для нанимателя все намного проще: договор будет гарантией того, что неправомерно выселить из занимаемого жилого помещения никто не сможет, плюс так сказать «козырь в рукаве», можно настоять на некоторых выгодных условиях и т.п. В любом случае можно посоветовать обратиться к знающему юристу, бесплатная юридическая консультация которого, позволит Вам не беспокоиться за правильность ваших действий.
|
Ключевые понятия: Договор найма квартиры, Предварительный договор продажи квартиры |