Анализ рынка ипотеки в России за 2007 г.
В течение первого полугодия рынок ипотеки в России был на взлете: появлялись новые игроки, снижались ставки, банки продвигались в регионы, удлинялись сроки кредитования, упрощались процедуры андеррайтинга*, многие кредитные организации задумывались о проведении секьюритизации* на внешних рынках.
С августа 2007 г. рост стоимости привлечения способствовал ухудшению условий кредитования. Мелкие и средние региональные банки вынуждены были продавать портфели кредитов, приостанавливать выдачу кредитов. Некоторые банки, испытывающие проблемы с ликвидностью увеличивали процентные ставки. По оценкам специалистов «ФОСБОРН ХОУМ», подняли ставки или ушли с рынка банки, занимающие в совокупности около 23% рынка.
(В частности, Москоммерцбанк приостановил выдачу кредитов по уже одобренным решениям кредитного комитета, банк «Русский стандарт» заявил о закрытии своих ипотечных программ, один из лидеров по объему выданных кредитов в 1 полугодии 2007 г. УРСА-Банк поднял ставки по кредиту «Классический.)
«За последние 5 лет рынок сделал очень большой рывок», - отметил член правления Райффайзенбанка Роман Воробьев на прошедшей в конце года конференции «Ипотека. Итоги 2007. Прогнозы 2008». – «Однако в этом году в США разгорелся ипотечный кризис, который рикошетом ударил по рынкам других стран. Большинство российских банков привлекают деньги на международных рынках, что к середине текущего года очень усложнилось. Возникли проблемы с ликвидностью, и у российских банков начались сложности с привлечением ресурсов».
С другой стороны, стоит отметить, что крупные игроки, не испытывающие проблем с ликвидностью, в том числе, имеющие ресурсную поддержку зарубежных материнских структур скупают качественные кредитные портфели у банков по заниженной ставке. Так, у ВТБ-24, КИТ-Финанс банка и Дельта-кредит банка рост портфеля за сентябрь превысил предыдущие средние показатели на 20%. О готовности выкупать качественные портфели кредитов с дисконтом заявил Городской ипотечный банк.
Крупные банки, заинтересованные в увеличении своей доли на рынке предприняли определенные маркетинговые шаги для привлечения качественных заемщиков, уже одобренных другими банками, но не сумевшими получить кредит из-за кризиса ликвидности. Многие банки существенно сократили сроки рассмотрения документов и принятия решения о выдаче кредита. Минимальный срок заявил Дельта-Кредит банк, сокративший срок принятия решения о выдаче ипотечного кредита до 3 часов.
«Во всем мире жилье так же недоступно, как и в России. Задача государства и банков предложить населению доступные механизмы приобретения этого жилья. Ипотека - один из таких способов покупки. А рынок ипотеки остается наиболее динамично развивающимся сегментом рынка кредитования населения», - заключил директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Анатолий Печатников.
Характеристика показателей ипотечного рынка по данным ЦБ РФ
| Объем кредитов, выданных на покупку жилья (в рублях) | |||
| В рублях | |||
| кредиты на покупку жилья, млн. руб. | средневзвешенный срок кредитования, мес. | средневзвешенная ставка кредитования, % | |
| 1 квартал 2007 г | 78 339 | 178,3 | 13,8 |
| 2 квартал 2007 г | 109 354 | 187,2 | 13,3 |
| 3 квартал 2007 г | 147 917 | 188,7 | 13,0 |
| из них - объем выданных ипотечных жилищных кредитов* (в рублях) | |||
| В рублях | |||
| кредиты на покупку жилья, млн. руб. | средневзвешенный срок кредитования, мес. | средневзвешенная ставка кредитования, % | |
| 1 квартал 2007 г | 61 940 | 189,0 | 13,0 |
| 2 квартал 2007 г | 91 323 | 195,8 | 13,0 |
| 3 квартал 2007 г | 127 612 | 196,3 | 12,7 |
| Объем кредитов, выданных на покупку жилья (в иностранной валюте) | ||||||
| В иностранной валюте | ||||||
| кредиты на покупку жилья, млн. руб. | средневзвешенный срок кредитования, мес. | средневзвешенная ставка кредитования, % | ||||
| 1 квартал 2007 г | 22 052 | 180,4 | 11,4 | |||
| 2 квартал 2007 г | 32 028 | 179,4 | 11,3 | |||
| 3 квартал 2007 г | 34 412 | 179,8 | 11,1 | |||
| из них - объем выданных ипотечных жилищных кредитов (в иностранной валюте) | ||||||
| В иностранной валюте | ||||||
| кредиты на покупку жилья, млн. руб. | средневзвешенный срок кредитования, мес. | средневзвешенная ставка кредитования, % | ||||
| 1 квартал 2007 г | 20 376 | 186,2 | 11,4 | |||
| 2 квартал 2007 г | 29 498 | 185,6 | 11,2 | |||
| 3 квартал 2007 г | 33 006 | 184,9 | 11,0 | |||
Как мы видим из таблицы - до 3 квартала включительно в целом по стране ситуация с жилищным кредитованием оставалась стабильной: объем выданных кредитов рос, постепенно увеличивались сроки кредитования, ставки снижались.
Типовые характеристики заемщика
| 1. | Средний возраст заемщика | 35 лет |
| 2. | Средний совокупный доход заемщика | 21290 руб. |
| 3. | Ежемесячный совокупный доход семьи заемщика | 42 000 руб. |
| 4. | Средний размер аннуитетного платежа | 6571 руб. |
| 5. | Средний размер ипотечного кредита | 995 000 руб. |
| 6. | Средняя площадь приобретаемого жилья | 51,49 кв. м. |
| 7. | Средняя площадь приобретаемого жилья на 1 заемщика | 26,86 кв. м. |
| 8. | Средневзвешенная процентная ставка | 12,97 % |
| 9. | Средневзвешенный срок кредитования | 191 мес. |
Для поддержания ликвидности отечественной банковской системы ЦБ РФ в конце года предпринял ряд мер. В частности, ЦБ РФ объявил о расширении списка эмитентов, чьи ценные бумаги принимаются в качестве залога при кредитовании. В результате увеличилось число банков, которые смогут привлекать средства Банка России напрямую.
Тем не менее общая позитивная ситуация в экономике России и благоприятные прогнозы развития рынка обуславливают дальнейшее усиление интереса иностранных финансовых структур к российскому рынку. На рынок вышли ряд крупных игроков (ICICI Bank) с особо длинными сроками кредитования (GMBank – до 40 лет).
Последняя доступная статистика свидетельствует о постепенном снижении ставок, увеличении сроков кредитования, увеличении доли ипотечных кредитов в кредитах на покупку жилья.
Объем задолженности по кредитам, предоставленным физическим лицам
Объем задолженности по кредитам, выданным на покупку жилья на 01.10.07 г. составил 623 млрд. руб., из них ипотечных жилищных кредитов – 486 млрд. руб.
Прогноз на 2008 год
Как считают аналитики, в 2008 г. следует ожидать дальнейшего передела рынка: увеличения доли крупных банков, повышения концентрации рынка, снижения количества мелких банков, выдающих кредиты. По программам банки, вероятно, в ближайшее время будут ужесточать условия кредитования, отказываясь от продуктов с высоким К/З, неподтвержденным доходом.
Статистика ЦБ РФ за 3 – 4 кв. 2007 г. также свидетельствует о постепенном снижении ставок, увеличении сроков кредитования, увеличении доли ипотечных кредитов в кредитах на покупку жилья (кредиты на покупку жилья отличаются от ипотечных кредитов тем, что не требуют оформления залога недвижимости).
Илья Зибарев, руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка отметил возросшую роль ипотечных брокеров: «В этом году на рынке успешно стала развиваться услуга перекредитования ипотечных кредитов, в том числе и благодаря активному участию кредитных брокеров. Подобрать самому программу перекредитования достаточно сложно, ведь при смене кредитора клиент проходит ту же процедуру, что и при оформлении кредита».
Анализ текущих тенденций и учет сезонности выдачи кредитов позволяет спрогнозировать в 2008 году дальнейшее постепенное увеличение объемов выдачи кредитов, хотя по некоторым прогнозам, возможна небольшая коррекция динамики выдачи ипотечных кредитов в первом полугодии 2008 г.
RealtyPress.ru. Использованы материалы АИЖК, ЦБ РФ.