 |
В России запущен первый проект по земельной ипотеке. Банки, работающие с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), теперь начнут выдавать кредиты на строительство загородного жилья под залог земельного участка. К концу 2007 года В АИЖК планируют запустить земельную ипотеку в Свердловской, Тюменской и Новосибирской областях, а затем в других регионах кроме Москвы. В столице земельной ипотеки не будет за неимением свободной земли. Однако, банкиры утверждают, что выдавать кредиты под залог земельных участков без построек, довольно сложно из-за противоречий в Гражданском и Земельном кодексах. Этот вопрос комментирует гендиректор АИЖК Александр Семеняка. |
– Когда мы говорим о земельной ипотеке, рассматриваются три ее основных вида. Первый самый простой – человек приобретает земельный участок под индивидуальное строительство дома. Здесь возникает два варианта: когда земля заложена, и кредит идет на строительство дома, и классический вариант ипотеки, когда земля и стоящий на ней дом заложены под готовый объект – тот же самый дом или какой-либо другой. Этот стандарт у нас уже разработан, мы докладывали о нем членам наблюдательного совета АИЖК, дали свои замечания и ожидаем, что новый продукт появится уже через несколько месяцев. Второй вид земельной ипотеки возникает в случае ведения строительства юридическим лицом. Здесь тоже два варианта – в первом кредит берется на строительство дома под залог земельного участка. В этом случае средства от продажи квартир идут на погашение кредита. Во втором варианте предполагается, что дом уже построен и квартиры сдаются в аренду, но у заемщика возникает потребность в новом кредите.
- А почему возникает такая потребность?
– Строительство дома может вестись за счет обычного, неипотечного кредита, который выдается, как правило, на короткий срок, поэтому погасить задолженность сразу по окончании строительства застройщик не может. Он берет второй кредит, долгосрочный, где предметом залога станут земля и дом, а источником погашения ссуды – платежи за аренду жилья. Это механизм формирования рынка доходных домов, способный решить проблему социального найма для малоимущих граждан, которые не могут купить себе квартиру и снимать жилье по коммерческим ставкам. Сейчас мы разрабатываем концепцию данного вида стандарта. Пока вопрос о том, должны ли мы рефинансировать такого рода деятельность и в каком объеме, открыт, наблюдательный совет АИЖК его пока не рассматривал, возможно, эти продукты появятся позже. В третьем виде земельной ипотеки заемщиком выступает муниципалитет. Массовым данный продукт станет нескоро, так как здесь возникает очень много проблем законодательного свойства.
- Каких?
– Чтобы обеспечить рост предложений на рынке жилья, надо увеличить количество участков, пригодных для строительства, то есть как минимум обустроенных объектами коммунальной инфраструктуры. Но здесь закон об ипотеке не может быть применен – сегодня для большинства муниципалитетов допустимый размер задолженности, определенный в их «Книге долга» (куда заносятся все кредиты и займы, которые берут органы власти), настолько мал, что они не могут брать кредиты для строительства инфраструктуры. Поэтому необходимо внести изменения в определение целевых лимитов «Книги долга». Вторая проблема – формирование земельного участка: его межевание, принятие градостроительной документации, то есть всего того, что определяет дальнейшие планы по землепользованию и застройке территории. Для разработки этих документов у муниципальных бюджетов нет даже небольших средств, а закон об ипотеке не позволяет привлекать финансирование подобного рода работ. В свою очередь, без градостроительной документации невозможно вести работу по подготовке участков к аукциону. Мы уже высказали свое мнение по этому поводу, направив предложения в Минрегионразвития.
- Что конкретно предлагается?
– Если муниципалитет берет ипотечный кредит, обеспеченный землей, это автоматически увеличивает его Книгу долга на размер ссуды. Кроме того, необходимо внести в закон об ипотеке поправки, расширив возможности использования кредитных средств. В частности, разрешить направлять их в первую очередь на разработку градостроительной документации, а также на строительство социальной, дорожной, объектов коммунальной инфраструктуры и т. д.
- В конце этого месяца вы планируете разместить дебютный выпуск ипотечных облигаций. На какую доходность может рассчитывать инвестор?
– По мнению организатора выпуска, Ситибанка, несмотря на то, что рейтинг наших ипотечных облигаций выше суверенного, но в то же время существует риск их досрочного погашения, необходимо давать некоторую премию инвестору. Мы не ожидаем, что доходность ипотечных облигаций будет выше, чем у корпоративных бумаг АИЖК (максимальная доходность облигаций АИЖК на начало мая составляла 7,51%). Точную цифру покажет аукцион – он проводится по ставке купона.
- Почему из рейтинговых агентств вы выбрали Moody`s?
– Мы выбрали организатора – Ситибанк, а уже он нам рекомендовал рейтинговое агентство. Moody`s более активно работает в России и рейтинговал другие сделки по ипотечной секьюритизации.
- Во сколько обошлись услуги агентства?
– Могу сказать только, что это стоит недешево. На подготовку первого выпуска ушло два года. В первый год консультанты для нас сформировали поправки в законодательство и нормативные акты ФСФР, на втором году мы работали с юристами по подготовке документации. Ведь до нас никто в России этими вопросами не занимался, и надо было проделать колоссальную работу.
- А почему дебютный выпуск такой небольшой – всего 7% от портфеля закладных?
– В проспекте эмиссии указано, что номинальный срок старшего транша составляет 30 лет. А аналитики скажут, что он будет «жить» примерно 3,5 года – потому что идет досрочное погашение долга, и все платежи заемщиков идут на погашение старшего транша: он быстро «скукоживается» по остатку долга. Такого инструмента в России пока не было, поэтому надо понять, как его будут оценивать. По нашим подсчетам, если в год досрочно будет погашаться 15% долга, то транш проживет 3,5 года. А если ставки будут перекредитовываться в других банках, то его срок жизни будет менее двух лет. Однако есть риск, что продержится и 10 лет, если долги гасить будут медленно. Для этого есть причины.
- Нельзя ли подробнее?
– В ряде случаев в регионах местные органы Федеральной регистрационной службы требуют явки кредитора с заемщиком со всем необходимыми документами, в результате чего перекредитоваться очень сложно – возникают очереди. А пока ипотека по новому кредиту не зарегистрирована, у банка возникают риски, которые он не хочет на себя брать.
- И как этого избежать?
– Одной из возможных мер может быть регистрация повторного залога без согласия первого кредитора. Как только ссуда погашена, все обязательства автоматически переходят на повторный залог. И в такой ситуации новый кредитор юридически защищен.
- За счет чего живет АИЖК?
– За счет того, что мы получаем проценты по закладным больше, чем платим купон по облигациям. За счет этой разницы – процентного дохода – мы и живем. Государство участвует в уставном капитале АИЖК и выдает госгарантии по нашим корпоративным облигациям, но взамен требует, чтобы мы занимались развитием рынка. Вот мы и тратим на это свою прибыль, а государству выплачиваем дивиденды.
- Какие дивиденды будут выплачены по итогам прошлого года?
– Пока не могу сказать, это не решено, но думаю, что не меньше, чем в 2005 году, когда государству было направлено 1,9 млн рублей.
- Негусто. Претензии не высказываются – в виде предложений о приватизации агентства?
– Пока нет. Я считаю, приватизировать агентство нецелесообразно. АИЖК решает институциональные задачи, формирует новый рынок, его конкурентную среду. При такой постановке задач перед нами не стоит цели заработать максимальную прибыль, и это правильно. Как только рынок будет полностью сформирован, мы будем снижать свои активные операции и сконцентрируем усилия на развитии инфраструктуры. Это как на железной дороге: инфраструктура одна, то есть рельсы, а по ним составы разных компаний ходят. Так и у нас – разные кредитные организации работают по единым технологиям и стандартам. Подобную инфраструктуру министерства в силу специфики своей работы создать не могут. Если за это возьмется частная организация, то другие участники рынка будут опасаться, что она станет использовать свое преимущество для борьбы с конкурентами.
- Какие главные отличительные особенности федерального стандарта АИЖК?
– В нашем стандарте есть форма и содержание. Форма – это то, с чем привыкли работать органы регистрации: они ориентируются в наших документах и рассматривают их очень быстро. Кроме того, во многих местах эти формы адаптированы для автоматизированной обработки. По содержанию наш стандарт представляет собой эталон сбалансированности интересов заемщика и кредитора. Договоры составляются таким образом, что в случае возникновения финансовых трудностей заемщику дается время с ними справиться. Скажем, если он потерял работу, а с ней и свой единственный источник дохода, то ему дается шесть месяцев на поиск новой работы и переговоры с кредитором. У нас нет штрафов за досрочное погашение долга – мы автоматически даем согласие на снятие предметов залога в случае перекредитования, это изначально прописано в договорах. Некоторые банки оговаривают свое право менять ставку в соответствии с ситуацией на рынке – у нас этого нет.
- Получается, стандарт АИЖК в первую очередь все-таки рассчитан на заемщика. Не зря же многие банки не хотят с вами работать, так как им это невыгодно.
– Банки недовольны, потому что им мы не платим премию. Они хотели бы брать с заемщика плату за выдачу кредита, а с нас – за то, что они нам ссуды перепродают. Но мы этого принципиально не делаем. Для нас важно иметь возможность влиять на ставки, ведь как только мы начнем платить премию, ставки возрастут, а наша задача как раз и стоит в их поэтапном снижении. Банкам на сегодняшний день действительно выгоднее рефинансироваться в коммерческих структурах, чем у нас. Поэтому в Москве наша доля на рынке и не превышает 1%. Но это столица, где есть деньги – в регионах же их гораздо меньше. И к тому моменту, когда конкурировать только в Москве и других крупнейших городах страны станет невыгодно, кредитные организации скорее всего станут работать в регионах, и тогда, как нам кажется, будут активнее использовать федеральный ипотечный стандарт.
- А что нужно сделать, чтобы банки активнее работали с АИЖК?
– Перед нами такая задача не стоит – зачем нам быть узким горлом для рынка? Наша задача – создать единые открытые стандарты, чтобы как можно больше участников рынка могли по ним работать. Тогда ФСФР будет знать, что такое закладная, а органы госрегистрации – какие действия с ней выполнять. С развитием рынка мы будем постепенно сокращать свою долю рефинансирования закладных. Что нам – все самим да самим выкупать – у нас и денег-то на это не хватит (смеется). Мы продолжим выкупать закладные только из тех регионов, где кроме нас это делать попросту некому – скажем, в Чечне. По подсчетам правительства, к 2010 году ипотечный рынок в значительной степени будет рефинансироваться за счет ипотечных облигаций, а доля закладных, свободно циркулирующих на рынке, сократится до минимума. Постепенно выкуп закладных мы будем заменять выкупом ипотечных облигаций – пока не произойдет полного замещения одного актива другим, более технологичным. Но до 2010 года мы планируем основное внимание уделять развитию вторичного рынка, то есть рынка ипотечных ценных бумаг. А для их выпуска надо иметь пул закладных, поэтому мы должны продолжать их выкупать.
- А вы согласны с подсчетами правительства?
– Да. Сейчас рынок развивается быстрее, чем предусмотрено концепцией правительства. Первичный рынок уже в два раза обогнал установленные в ней ориентиры. Вторичный рынок, несмотря на некоторую задержку, связанную с организацией выпуска нового вида ценных бумаг, думаю, в этом году наверстает упущенное. Однако вторичный рынок все больше уползает за рубеж через трансграничные секъюритизации. Наша главная задача – переломить эту тенденцию и сделать выпуск ипотечных ценных бумаг на внутреннем рынке более привлекательным.
RealtyPress.ru
по материалам журнала Финанс
