Если разрешение на строительство было получено до вступления в силу ФЗ-214 (1 апреля 2005 г.), то заказчик-застройщик имеет право применять старые формы договоров, существовавшие до принятия Закона: инвестиционный договор, договор соинвестирования, долевого участия в строительстве, паевого вклада, простого товарищества и т.п.
На рынке недвижимости существует значительная часть новостроек, разрешение на строительство которых было получено застройщиком до указанной даты. Какие схемы оплаты по договору купли–продажи существуют, какие «плюсы» и «минусы» у каждого метода? На эти вопросы RealtyPress.Ru отвечает Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Мария Литинецкая.
Так что это за 214-ФЗ? Для чего он?
ФЗ-214 регламентировал виды договоров для застройщиков, по которым можно привлекать денежные средства для финансирования строительства: это договор долевого участия и договор уступки по договору долевого участия в строительстве.
Однако положения Закона не ограничивают инвесторов, также продающих жилье в новостройках использовать другие виды договоров и документации к ним, требования к которым установлены Гражданским кодексом и Законом об инвестиционной деятельности. Поэтому кроме договоров в соответствии с 214-ФЗ для компаний-инвесторов типичны еще три схемы продаж, это: предварительная или предоплатная, а также вексельная и комбинированная.
При покупке квартиры следует понимать, кто перед тобой – компания-застройщик или компания-инвестор, и соответственно, обращать внимание на те нюансы, те плюсы и минусы, которые имеются у каждой схемы продаж. То, что в одном доме квартиры могут продаваться по разным договорам – вполне обычная практика для рынка новостроек.
Следует также помнить, что в ФЗ-214 впервые установлены гарантии для участников долевого строительства от «недобросовестных» застройщиков: проектная декларация Застройщика, гарантии качества объекта, штрафные санкции за невыполнение обязательств, государственная регистрация и прочие гарантии покупателям новостроек».
Какие схемы оплаты сейчас существуют на рынке?
На данный момент существуют несколько видов: предварительная или предоплатная схема, вексельная и комбинированная.
Давайте, более подробно поговорим о каждой схеме… Что такое предоплатная систем? В чем ее суть, «плюсы» и «минусы»?
При использовании предварительной или предоплатной схемы, основным инструментом является предварительный договор купли-продажи. Срок и предмет его действия должен быть четко определен в соответствии с гражданским законодательством, иначе считается, что он действует один год.
В нем указываются ключевые положения основного договора купли-продажи: сроки его заключения и порядок оплаты. При заключении предварительного договора купли-продажи, компания-инвестор берет на себя обязательство, что по завершении строительства и оформлении квартиры в собственность компании-инвестора, с покупателем будет заключен основной договор купли-продажи, по которому квартира в новостройке перейдет в его собственность.
На этапе предварительного договора покупателем вносится определенная сумма, чаще всего равная стоимости квартиры, которая затем идет в качестве оплаты основного договора купли-продажи.
При таком типе продаж покупатель, физическое лицо, формально не участвует в строительстве и не является инвестором. Примечательно, что на этапе заключения предварительного договора, сама квартира юридически и физически еще, как правило, отсутствует. Также, отсутствует точное описание квартиры, точная площадь и четкая, конечная цена. Сроки же заключения основного договора купли-продажи обусловлены в большей степени застройщиком и сроками строительства. После сдачи дома БТИ производит точные и окончательные обмеры.
Существенный положительный момент заключается в том, что предварительный договор на момент заключения фиксирует цену квадратного метра, и в случае роста его средней стоимости, как это было в «докризисные» годы, покупатель в итоге покупает квартиру по цене ниже рыночной.
Что такое вексельная схема оплаты?
Суть вексельной схемы состоит в приобретении новостройки по предварительному договору с внесением денежных средств за приобретение векселя. При такой схеме заключаются два договора: купли-продажи векселя и предварительный договор купли-продажи квартиры. Предполагается, что по завершении строительства, покупатель сможет обменять свой вексель, стоимость которого равна стоимости квартиры, на жилье, характеристики которого указаны в предварительном договоре.
Насколько я знаю, наиболее распространена комбинированная схема. Почему?
Это симбиоз предварительной и вексельной схем. Застройщик заключает с любым юридическим лицом (инвестором) предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме и в счет оплаты по этому договору юридическое лицо (инвестор) покупает у застройщика вексель на сумму, равную стоимости квартиры. Покупка векселя оформляется договором купли-продажи векселя.
Далее инвестор уступает все свои права и обязанности в отношении квартиры конечному покупателю - физическому лицу, оформляя договор уступки права по предварительному договору купли-продажи квартиры по векселю.
Покупая вексель, гражданин фактически дает компании-застройщику или инвестору взаймы определенную сумму денег, которые по истечении указанного в векселе срока обязаны эту сумму вернуть. Предполагается, что денежные средства будут возвращены в виде квартиры.
Важно не забывать, что купля-продажа векселя никак не связана с покупкой квартиры в строящемся доме, потому что в реквизитах векселя указывается лишь его номинальная стоимость и срок погашения, а также, кому и кем он выдан. При вексельной схеме невозможна ипотека; вексель невозможно восстановить в случае его утери и невозможно погасить досрочно.
Леся Хихлич, Realtypress.ru
Читайте также:
Наталья Кац: Сегодня агентство эксклюзивной недвижимости «Усадьба» более чем заметный игрок на рынке элитного жилья
Анна Каримова: прежде чем взять кредит, трезво оцените свои возможности
Вадим Кузнецов: Главное требование к потенциальному заемщику – платежеспособность
Денис Щёкотов: Налоговый вычет это право, которым надо пользоваться
