1. Почти все специалисты на рынке недвижимости говорят о возможном дефиците жилья, который может начаться после кризиса. Что вы думаете по этому поводу? Ждет ли россиян дефицит недвижимости и как следствие рост цен на квадратные метры в сегменте высококлассного жилья?
Все 1-ое полугодие 2009 года активность девелоперов оставалась на очень низком уровне. Резкое ужесточение условий кредитования застройщиков уже привело к отсрочке вывода целого ряда проектов элитного сегмента на рынок, а многие инвестиционные идеи и вовсе были заморожены их владельцами в ожидании «лучших времен».
В этом году на рынок вышло только 2 объекта. Были открыты продажи в элитном жилом комплексе «Резиденция Знаменка» по адресу: ул. Знаменка, д.9/12, в двухстах метрах от стен Кремля (20 апартаментов., цена за 1 кв.м. от $20 000 до $45 000), и многофункциональном комплексе «Баркли-Плаза» - Пречистенская наб, 17-19 (35 апартаментов площадью от 75 до 191 кв.м., цена за 1 кв.м. от $18 000 до $48 000). Оба проекта находятся на высокой стадии готовности.
Таким образом, застройщики сфокусировали свои усилия на реализации текущих проектов, при этом новых значимых проектов за прошедшие полгода заявлено не было. Продолжение данной тенденции в перспективе может способствовать дефициту новых проектов на рынке жилой недвижимости, что даст рынку хорошие предпосылки для последующего ценового роста.
2. Что будет происходить с ценами на элитную недвижимость этой осенью? Возможно ли и дальнейшее снижение цен? Насколько? Как определить, когда самое подходящее время для покупки?
Рынок элитного жилья к началу осени стал выходить из кризиса - в июне цены на квартиры перестали падать, достигнув практически 50% коррекции, а к августу уже пошли вверх от весеннего минимума.
Лето этого года вообще стало весьма позитивным для рынка московской элитной жилой недвижимости. После длительного состояния неопределенности рынок стабилизировался, и появились явные предпосылки для его разворота и начала движения вверх.
Начиная уже с середины лета, на рынке мы наблюдаем реализацию отложенного спроса, сформировавшегося в течение последних 2-3 лет. Именно сегодня идеальное время для покупателей – наконец-то у них появилась возможность купить то, что реально отвечает их потребностям по цене почти в 2 раза ниже докризисной.
Прежде всего, активизировался покупательский спрос на эксклюзивные квартиры и высококлассные пентхаусы, вследствие ожидания дефицита предложения таких объектов в ближайшем будущем.
Если за два месяца 2009 года всего на рынке было заключено порядка 20 сделок, то весной и в начале лета количество ежемесячно продаваемых квартир составляло 20-25, а в августе - сентябре на рынке было заключено более чем по 40 сделок. Так, только за первую неделю сентября «Калинка-Риэлти» заключила 7 сделок на рынке городского жилья.
За это время средний бюджет сделки вырос с $2,5млн. до $4,5млн. Увеличение среднего бюджета сделок объясняется как сокращением размеров скидок, предоставляемых застройщиками покупателям, так и активизацией покупательского спроса на самые качественные предложения рынка, в т.ч. пентхаусы, ввиду возможного их дефицита.
Что касается сегодняшних цен, то по состоянию на сентябрь 2009 г. средняя цена предложения на первичном рынке элитного жилья города Москвы составила $18500, что на 4% выше майской цены предложения. И хотя данный рост обусловлен в первую очередь качественным изменением состава предложения (например, продажей в объектах квартир, предлагавшихся по спецакциям), а не официальным увеличением цен продажи квартир, по факту, сегодняшние предложения завуалировано подорожали на 15-20% по отношению к «весенним» ценам. Произошло это вследствие сокращения размеров скидок предоставляемых застройщиками покупателям. Если весной и даже в начале лета по большинству объектов, с целью стимулирования покупательского спроса, предлагались скидки, составляющие до 25% от официальных цен предложения, то сегодня стандартный размер скидки предоставляемой покупателям при покупке квартиры составляет не более 5%.
3. Эксперты утверждают, что рост спроса этой осенью неизбежен, при этом аналитики пророчат падение цены. Как это объяснить?
На рынке существует т.н. отложенный спрос, копившийся еще задолго до кризиса. Большинство покупателей, приобретающих сегодня элитное жилье – это люди, планировавшие приобрести недвижимость еще 2 - 3 года назад, но они не смогли или не захотели это сделать в связи с активным ростом цен. Зимой-весной они не приобретали жилье из-за нестабильной экономической ситуации и опасений по поводу ее дальнейшего ухудшения. Но уже в середине лета стало ясно, что мировая финансовая система не рухнула, наша экономика стабилизировалась, а цены на рынке недвижимости стали комфортными. В результате отложенный спрос, копившийся с начала кризиса, выплеснулся на рынок. Те, у кого есть деньги поняли, что дальнейшей коррекции не будет. Люди просто устали сидеть на деньгах, и как только они увидели признаки стабилизации – они начали покупать. Главная задача теперь — успеть купить по дистрессовой цене, т.к. объем скидок снижается, а предложение сокращается.
Появившиеся у многих игроков рынка сомнения в возможности дальнейшего падения цен на элитное жилье, даже привели к появлению на рынке «быстрых покупателей», хорошо ориентирующихся в рынке и спешащих воспользоваться возможностью покупки квартир по сниженным ценам. От момента обращения такого клиента в Компанию до заключения сделки проходит от 5 дней до 1,5 недель.
4. В какие квартиры сейчас выгодно вкладывать деньги?
Выгодно вкладывать деньги в эксклюзивные предложения рынка, например пентхаусы. Привлекательность пентхаусов основана на том, что подобные эксклюзивные предложения на рынке единичны, а учитывая, что новые проекты на рынок сейчас практически не выходят, уже в ближайшем будущем велика вероятность полного отсутствия предложения пентхаусов в высококлассных домах.
Леся Хихлич, Realtypress.ru
Читайте также:
Андрей Омельчук : залоговое имущество активно продается
Алексей Шленов: Бума нет - произошло незначительное увеличение количества сделок купли-продажи залоговых квартир
Элла Киприянова: Объем предложения по недвижимости сейчас в разы превышает спрос
