Что такое «элитная недвижимость», какова специфика работы с ней RealtyPress поинтересовался у Иванова Евгения, генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба».
Мировой финансовый кризис «докатился» и до России. Эксперты в один голос утверждают, что единственный «мыльный пузырь»,который до сих пор не лопнул у нас в стране – рынок недвижимости. Напуганное неопределенностью население не знает,что делать. А СМИ «пестрит» сообщениями, что в Санкт-Петербурге и Москве чуть ли не бум на «элитную недвижимость».
Добрый день, Евгений, для начала давайте определимся, что такое «элитная недвижимость»?
На сегодняшний день на российском рынке нет единой устоявшейся классификации жилой недвижимости, однако существует ряд аспектов, которые определяют ее уровень. Ниже приведены общие параметры, которые учитываются при оценке городской и загородной недвижимости.
В городе, в первую очередь, уровень недвижимости всегда определяет место расположения: в пределах Садового кольца и микрорайоны в непосредственной близости к нему (Хамовники и Серебряная миля (Плющиха)).
Но нельзя сказать, что любая «развалюха» в районе Остоженки автоматически становиться элитной недвижимостью, для полного соответствия этому уровню требуется обладание еще несколькими характеристиками:
- равноценное окружение здания домами высокого уровня, объектами инфраструктуры элитного уровня – жилые и офисные здания не ниже бизнес класса, рестораны, бутики, галереи;
- уникальность проекта и неповторимость внешнего облика здания;
- количество квартир в доме не превышает 50, но при условии соблюдения всех остальных требований допускается большее количество квартир (не более 100, например, объект Парк – Палас);
- высокий уровень безопасности, включающий 24 часовую профессиональную охрану, систему видеонаблюдения по периметру, огороженную территорию и внутренний двор, а также замкнутый контур здания;
- внутренний двор (если есть) благоустроен: разработана специальная концепция оформления, ландшафтный дизайн;
- подземный гараж для жильцов здания, оборудованный современной системой пожаротушения;
- Цифровые телефонные линии, опто-волоконная линия Интернет, спутниковое телевидение.
Есть, конечно, объекты, находящиеся на стыке элитного жилья и бизнес класса, для чего также существует градация элитной недвижимости на класс А и В, или же De luxe и Premium.
А если говорить о загородном жилье, какие критерии оценки?
Основные критерии Элитной загородной недвижимости:
- Местоположение
Так же существует понятие «эксклюзивная недвижимость» – особый вид элитной недвижимости, который не вписывается в стандартную классификацию. Главной характеристикой эксклюзивного объекта недвижимости является его уникальный характер, связанный с историей объекта, его размерами, архитектурой, высокой ценой и т.д. В отдельных случаях он может не вписываться в критерии элитности, но любой по-настоящему элитный объект должен быть эксклюзивным. Чаще всего мы можем встретить ярких представителей эксклюзивной недвижимости среди самого верхнего сегмента элиты. Эксклюзивная недвижимость отличается продуманностью деталей, которые и делают ее уникальной.
А кто платит риелтору продавец или покупатель?
В элитном сегменте всегда комиссию риэлтерской компании оплачивает продавец.
В «Усадьбе», наверное, особые требования к своему персоналу?
Безусловно. Но они соответствуют требованиям к персоналу любой активной и успешной компании. Единственное – это специфика рынка недвижимости
А если говорить об ипотеке, присутствует ли она на рынке элитного жилья?
Прошло то время, когда для VIP- аудитории ипотека была неким экзотическим явлением. Потребители привыкли к новой услуге, предлагаемой банками и не считают чем-то сверхъестественным брать кредит на покупку элитной недвижимости.
Рост спроса на подобные услуги обусловлен был до сентября текущего года несколькими факторами:
Во-первых, банковский процент по кредиту на приобретение недвижимости уже сравним со ставкой рефинансирования ЦБ.
Во-вторых, упростился механизм, и улучшились условия VIP-кредитования. В частности, стало возможным получить кредит даже в такой непривычной для российского рынка валюте, как, скажем, швейцарские франки и японские иены.
В начале года определились основные игроки, работающие с сегментом premium, в частности: ВТБ, Международный московский банк (нынешний Unicredit) , Сбербанк и т.д.
Кроме того, основной особенностью кредитования в секторе элитной недвижимости являются краткосрочные займы со сроком погашения в течение года, максимум - двух, в то время как традиционная ипотека подразумевает от 5 до 15, а то и до 20 лет выплат.
Но ведь покупателями «элитной недвижимости»являются очень богатые люди, зачем им ипотека?
Для покупателей недвижимости сегмента premium гораздо проще взять подобный кредит, чем изъять деньги из бизнеса. По отношению к клиентам премиального класса банки готовы проявлять большую лояльность, предоставляя самые выгодные условия. Поскольку сумма кредита весьма значительна, с каждым клиентом банки готовы строить индивидуальную программу кредитования.
Для клиентов VIP-класса возможно предоставление кредита как для покупки загородной недвижимости, так и жилой городской недвижимости, в том числе элитных новостроек.
Как поведёт себя данная тенденция в текущих условиях говорить пока рано. Однозначно, это прежде всего отразится на процентах.
Как вы считаете, как будет дальше развиваться рынок «элитки» России и недвижимости в целом?
Уже с середины сентября 2008 года была заметна тенденция спада спроса на элитную недвижимость со стороны покупателей в виду ситуации на фондовом рынке.
Согласно текущей ситуации на фондовом рынке, покупательская активность на рынке элитного жилья будет находиться на одном из самых минимальных уровнях за последние несколько лет вплоть до нового года, несмотря на то, что, осень традиционно является периодом оживления спроса, как на городском, так и на загородном рынке. Также, вряд ли стоит ожидать оживления покупательской активности до весны 2009 года. Одна из причин этого – кризис ликвидности, а вторая – нестабильность финансовых рынков, которая повлекла за собой неуверенность покупателей в общей стабильности, то есть явилась дестимулирующим фактором, снижающим потребительскую активность.
Если говорить о вторичном рынке элитного жилья, то при условии того, что одновременно всем инвесторам и владельцам элитной недвижимости понадобятся «живые деньги», и единственным способом их получения станет продажа недвижимости, то вполне возможно, что цены, в отдельных случаях, пойдут вниз. При этом другая часть покупателей будет рассматривать вторичную ликвидную недвижимость как альтернативу другим инвестиционным продуктам.
На текущий момент на рынке элитного жилья не происходит никаких существенных изменений по предложениям в ценовом диапазоне. Однако если рассматривать все тенденции в самом неблагоприятном ключе, то стагнация, хоть и крайне постепенная, все-таки возможна.
Леся Хихлич, RealtyPress.ru
