Обилие предложений на рынке новостроек дает возможность подобрать относительно недорогую квартиру эконом-класса. Как в Москве, так и на недавно присоединенных территориях, и, тем более – в Подмосковье, можно найти варианты, которые подходят для скромного бюджета. Но основная сложность состоит в том, что качество такого жилья нередко оказывается даже ниже, чем запрашиваемая продавцом достаточно небольшая сумма.
Определяющим условием удачной покупки является знание принципов формирования цены и умение понять, в каких случаях речь идет о действительно выгодном предложении в невысоком стоимостном сегменте, а в каких – о попытке реализовать откровенно неликвидный объект, используя низкую цену как «приманку».
Основные составляющие стоимости квартиры в новостройке
Сочетание факторов, которые влияют на стоимость квартиры в новостройке, представляют собой комбинацию, которая может быть выигрышной или неудовлетворительной для отдельного покупателя. Так, для менеджера крупной компании не подойдет просторная квартира в уютном, зеленом районе, расположенном ближе к окраине, которая окажется идеальной для семейной пары с детьми. И наоборот, апартаменты бизнес-класса в центральном районе столицы – статусное и удобное жилье для преуспевающего менеджера, окажутся малопригодными для спокойного семейного проживания.
Еще перед возведением объекта жилой недвижимости девелоперы и застройщики определяют целевую аудиторию потенциальных покупателей, которую с максимальной вероятностью заинтересуют квартиры на их объекте. Цена формируется с учетом возможностей и потребностей этой аудитории, при этом разумеется, учитываются и объективные рыночные факторы. Так, стоимость квартир в различных жилых комплексах одного класса, расположенных в одном районе столицы или в одной местности Новой Москвы, Подмосковья, не будет существенно отличаться.
Итак, основными составляющими стоимости квартиры в новостройке являются:
- Месторасположение;
- Класс новостройки;
- Качество квартиры и объекта недвижимости в целом;
- Уровень транспортной доступности;
- Качество инфраструктуры района;
- Экологический климат района или округа.
Относительно низкая стоимость жилья также может определяться как объективными факторами (например, квартира находится в отдаленном районе, в непосредственной близости от промышленного предприятия) или же быть следствием скрытых недостатков (нарушение строительных норм при возведении дома).
По отношению к жилью, которое находится в стадии строительства, могут рассматриваться дополнительные факторы. Первое, чего стоит опасаться, рассматривая предложение недорогой первичной недвижимости – это возможность мошенничества со стороны продавца. Квартира в новостройке может быть продана нескольким покупателям одновременно, а строительство объекта – остановлено на самой ранней стадии. В целом, квартиры в доме, который возводит застройщик, только недавно вышедший на рынок, объективно оцениваются несколько дешевле, чем жилье от известных девелоперов, за плечами которых десятки удачных проектов. На стоимость недвижимости также влияет наличие банковской аккредитации объекта, ипотечных предложений и т.п.
Местоположение новостройки
По отношению к столице местоположение новостройки, где предлагаются квартиры, является одним из основных факторов, влияющих на цену недвижимости. Наиболее дорогая недвижимость предлагается в пределах районов, которые считаются престижными. Престижный район – это полное отсутствие или минимальное количество промышленных предприятий, качественная инфраструктура, озеленение, наличие множества объектов культурного назначения. Как правило, это районы, прилегающие к центральной части Москвы.
Недорогие предложения можно найти в «спальных» районах, которые находятся на значительном удалении от центра. Зависимость цены квартиры в новостройке от местонахождения объясняется тем, что жители окраин столицы нередко вынуждены проводить значительную часть времени в дороге, добираясь на работу и домой.
Наиболее привлекательные цены на новые квартиры наблюдаются в Новой Москве, где с одной стороны нет проблемы с землями под застройку, а с другой – достаточно мало рабочих мест, отсутствуют деловые центры и инфраструктура для развития бизнеса. Поэтому потенциальные жители вынуждены искать работу в Москве, что связано с определенными сложностями. Это во многом определяет и сравнительно невысокую стоимость квартир в новостройках.
Но есть и приятные исключения, например, в проекте Новое Ступино предусмотрено все, что необходимо для полноценного проживания. Девелопер MR Group принял решение о строительстве не только социальной, но также деловой и торговой инфраструктуры. Жители смогут не только жить, но и работать в современном подмосковном городе без необходимости ежедневно посещать столицу. При этом цены на квартиры здесь – более, чем доступные.
Класс новостройки
Вполне понятно, что, чем выше качество квартиры и самого здания, тем выше цена недвижимости. Эконом-класс, бизнес-класс, премиум-класс – все эти «ярлыки» по сути являются обещанием застройщика обеспечить соответствующий уровень комфорта. Качество выполнения работ может несколько варьироваться, однако, различия в пределах одного класса не должны быть существенными.
Разница в классе, к которому относится предложение застройщика, может обеспечить и значительную разницу в цене. Наиболее недорогими, как известно, являются квартиры в новостройках эконом-класса. Кроме того, можно сэкономить, используя различные сочетания класса недвижимости и ее местонахождения. Так, приобретение квартиры бизнес-класса в Новой Москве или же квартиры эконом-класса в одном из спальных районов Москвы обойдется в схожую сумму.
Некоторые современные жилые комплексы предлагают жилье сразу в нескольких сегментах на одном и том же объекте. В большинстве таких случаев один жилой комплекс состоит из нескольких корпусов, в которых предлагаются квартиры разного класса. Таким образом, застройщики имеют возможность расширить аудиторию потенциальных покупателей.
Качество квартиры и объекта
Качество объекта недвижимости в определенной мере является понятием относительным, ведь на каждый объект любой застройщик должен получить разрешение государственной экспертной комиссии на ввод дома в эксплуатацию. Другими словами, жильцы получают квартиры только после того, как соответствие объекта всем строительным нормам уже подтверждено. Качество работ по каждой отдельной квартире определяется договором, заключенным между застройщиком и покупателем.
Разница в качестве может определяться использованием для строительства и отделочных работ разных строительных материалов, конструкционных решений, методик выполнения работ. Например, квартира в доме из кирпича считается более комфортной, чем квартира в панельном доме, а квартиры в доме, возведенном по монолитно-каркасной технологии, предполагают больше возможностей для проведения перепланировки, поскольку площадь несущих конструкций сведена к минимуму.
Это же касается наличия и качества отделочных работ: все квартиры, предлагаемые застройщиком, предполагают один из трех вариантов отделки – квартиры могут быть без отделки вообще, с черновой отделкой, или же с полной отделкой «под ключ». Квартира без отделки стоит значительно дешевле, чем квартира с отделкой «под ключ».
Дополнительную экономию можно получить, приобретая квартиру эконом-класса с готовой отделкой, в этом случае ее стоимость обычно несколько ниже общей стоимости самостоятельного проведения аналогичных работ - привлечения мастеров и приобретения материалов.
Уровень транспортной доступности
Важным моментом ценообразования является транспортная доступность новостройки – вопрос о том, сколько времени будет занимать дорога до столицы или ее центра и насколько комфортной она окажется, для многих является определяющим при принятии решения о покупке. Ориентируясь на недорогую квартиру с большой вероятностью придется смириться с не слишком удачным ее расположением.
Так, стоимость квартиры в отдаленном районе в доме, находящемся рядом со станцией метро, может быть на 10 - 15% выше стоимости квартиры в доме, от которого до метро нужно еще добираться маршруткой. Наличие вблизи дома удобной транспортной развязки также повышает стоимость квартиры в новостройке. Если же район предлагает жителям единственную удобную магистраль, которая соединяет этот район с другими районами, но эта магистраль «задыхается» от интенсивного транспортного потока – это обстоятельство способно резко снизить стоимость квартиры.
Чем ближе недвижимость расположена к центру столицы, тем большее количество дорог и магистралей может использовать автовладелец, чтобы оказаться в нужной ему точке. Это же относится к выбору маршрутов общественного транспорта гражданами, которые не имеют в распоряжении личного транспорта. Уровень транспортной доступности значительно повышает стоимость квартиры в направлении центра.
С другой стороны, большинство новостроек Новой Москвы не имеют проблем с транспортной доступностью, с пробками, и единственным недостатком является расстояние, которое должен преодолеть житель какого-либо из новых районов. Так, ЖК Новокосино 2, который недавно был сдан в эксплуатацию застройщиком ГК Эксперт, находится в подмосковном городе Реутов, однако жители квартир имеют возможность быстро оказаться в Москве – до станции метро «Новокосино» всего 5-7 минут пешком.
Качество инфраструктуры района
Новостройка, которая выросла на малозаселенных территориях Новой Москвы, сможет предложить своим обитателям необходимые объекты социальной инфраструктуры еще не скоро. Это означает, что любая надобность будет заставлять жильцов покидать пределы района. Поездка в больницу, поход по магазинам, посещение мест культурно-развлекательного назначения, предприятий сервиса – все это будет сопряжено с расходами, потерей времени и прочими неудобствами.
В свою очередь, жители квартир в новостройках, которые возведены в районах с уже установившейся инфраструктурой, не будут испытывать подобных проблем, что сделает качество их жизни выше. Кроме того, чем ближе район к центральной части столицы, тем выше качество инфраструктуры – большее количество торгово-развлекательных центров, наличие крупных стадионов, культурных объектов.
Исходя из этого, становится понятно, насколько наличие и качество инфраструктуры может повлиять на стоимость самой квартиры. И качество инфраструктуры - это одна из причин, по которым жилье дорожает по мере приближения к центру Москвы от окраин.
Экологический климат района или округа
Экологические проблемы Москвы заставляют потенциальных покупателей придирчиво изучать обстановку района, где предполагается покупка квартиры. Нахождение поблизости автодорог, которые работают в перегруженном режиме и являются источниками вредных выбросов, в разы снижает привлекательность квартиры, что отражается на стоимости.
Это же относится к промышленным предприятиям, работающим на территории округа. Стоимость квартиры в доме, который находится по соседству с крупной промышленной зоной, будет намного ниже стоимости квартиры в новостройке, находящейся в зеленой зоне, и окруженной территорией лесопарка. Для центральной части столицы, в культурно-исторической части и деловых кварталах, где концентрация промышленных предприятий сведена к минимуму, высокую опасность представляют выбросы автомобилей, поскольку именно в центре самая высокая плотность движения.
Для новостроек, которые возводятся ближе к окраинам, опасностью может являться соседство свалок промышленных отходов, полигоны и неконтролируемые отходы производственных предприятий, которые заражают воду, атмосферу и почву на прилежащей территории. Все это не способствует привлекательности жилья для проживания и, соответственно, снижает стоимость.
Квартиры в новых районах Москвы
Собираясь приобрести квартиру в новых районах Москвы, потенциальный покупатель должен уметь объективно оценить перспективы развития территории, где возводится новостройка, а также сопоставить цену, запрашиваемую застройщиком, с реальной стоимостью предлагаемой квартиры.
Факторы, влияющие на цену недвижимости, описанные в данной статье, полностью подходят для определения стоимости квартиры в Подмосковье. Повышение стоимости обусловлено:
- Небольшим расстоянием от МКАД;
- Наличием поблизости удобной транспортной магистрали;
- Наличием маршрутов общественного транспорта;
- Отсутствием вредных предприятий, иных опасностей;
- Активным развитием, созданием инфраструктуры;
- Высоким качеством предлагаемого жилья;
- Практически полной готовностью объекта.
Сниженная стоимость предлагаемого жилья относительно рынка может быть связана с:
- Удаленностью от Москвы;
- Отсутствием качественной и удобной дорожной сети;
- Отсутствием перспектив развития поселка;
- Нахождением поблизости источников экологической опасности;
- Строительство объекта не началось, либо находится в стадии котлована.
Дополнительные составляющие стоимости квартир от застройщика
Некоторые составляющие стоимости квартир в новостройке могут зависеть и от застройщика. Так, анализируя цену, необходимо сопоставить все факторы, которые могут оказывать на нее влияние. Кроме этого, необходимо собрать информацию о самом застройщике – насколько долго компания предлагает свои услуги на рынке, какая судьба объектов, возведенных застройщиком ранее.
- Репутация застройщика
Если компания возводит свой первый объект, покупатель должен помнить о некоторых рисках, с которыми ему, возможно, придется столкнуться. У застройщика могут возникнуть определенные проблемы во время строительства, в результате которых возведение жилья может затянуться на неопределенный срок. В подобных случаях покупателю может быть предложена более низкая цена относительно рыночной. Отсутствие у застройщика репутации или наличие плохой репутации является основанием для существенного снижения цены, а также основанием для того, чтобы отказаться от покупки у этого застройщика.
- Доверие банков к застройщику
Если же строительство проводит известный застройщик, к тому же объект аккредитован несколькими банками – уровень риска существенно снижается. Однако банки редко проводят аккредитацию и развивают ипотечные предложения по объекту до начала строительства или в самом начале. Кстати, подобный подход можно рекомендовать и покупателю – лучше подождать, пока объект «вырастет» на несколько этажей и пройдет проверку банками. Даже если цена вырастет, это будет платой за отсутствие риска, ведь лучше немного переплатить, чем рисковать всеми деньгами.
- Скрытые проблемы
Иногда застройщик предлагает довольно низкую цену в том случае, если на объекте имеются скрытые проблемы. Дом может строиться на территории, которая по разным причинам не будет обеспечена объектами инфраструктуры, где отказались от строительства удобной дороги или же на участке, где раньше располагался полигон радиоактивных отходов. Причем, застройщик не обязан сообщать об этом потенциальному покупателю, он может уверенно утверждать, что подобные проблемы отсутствуют.
- Возможность мошенничества
Также застройщик может декларировать очень низкую цену, но при этом использовать различные мошеннические приемы, в результате чего покупатель останется без жилья и без собственных сбережений. Например, застройщик может предлагать заключить договор предварительной купли-продажи, договор соинвестирования, использовать вексельную схему, покупку пая в жилищно-строительных кооперативах, и другие формы реализации. В то время, как покупатель получает юридические права на квартиру, только заключив и зарегистрировав договор долевого участия (ДДУ). Это единственная форма реализации недвижимости в стадии строительства соответствует ФЗ-214. Соблазняющие низкой ценой «серые» схемы нередко приводят к тому, что покупатель лишается своих денег, ничего не получив взамен.
Резюме
Итак, планируя приобретение недорогой квартиры в новостройке, потенциальный покупатель должен сопоставить все факторы, влияющие на ее стоимость. В том случае, если цена кажется вполне обоснованной, можно приступать к изучению информации относительно самого объекта недвижимости и застройщика.
В любом случае, важно, чтобы сниженная, либо несколько завышенная цена квартиры имела четкую мотивацию. Так, если квартира расположена на достаточном отдалении от МКАД, а панельный дом, в котором она находится, предполагает стандартную планировку – сниженная стоимость является вполне обоснованной. А вот если застройщик предлагает квартиру в удобном районе Новой Москвы, проектная документация говорит о весьма выгодной планировке, но при этом стоимость жилья удивительно низкая, а застройщик предлагает оформить договор купли-продажи и настаивает на оплате наличными – это достаточные основания, чтобы воздержаться от покупки.
|
Ключевые понятия: Квартиры Москвы, Квартиры Подмосковья, Недвижимость, Новостройки Москвы, Новостройки Подмосковья |
Компании: "MR Group" |
