21.11.2013

Оформление собственности на квартиру в новостройке

Подавляющее большинство квартир в современных новостройках Москвы продаются еще на этапе строительства или даже до начала работ по возведению жилого здания. Это означает, что покупатель не в состоянии оформить на себя право собственности - зарегистрировать жилье, поскольку регистрировать, собственно, еще нечего. Договор долевого участия, который является основанием для приобретения прав собственности на квартиру в новостройке, а также уплаченные по этому договору средства, не могут сделать дольщика владельцем жилья автоматически.

В данной статье портал RealtyPress.ru предлагает читателям ознакомиться со всеми этапами, связанными с оформлением прав собственности на квартиру в новостройке, а также возможными сложностями и нюансами процесса регистрации.

Дом построен, пора…

Для того чтобы оформить квартиру в новостройке, недостаточно дождаться полного завершения строительных работ. После того, как строители выполнили все, что от них требовалось, и дом уже готов принимать жильцов, наступает пора проведения многочисленных юридических операций, которые предшествуют официальной регистрации квартиры.

Право собственности на квартиру в вопросах и ответах

Чаще всего наблюдается следующая картина – дом построен, квартира передана дольщику, который вселяется и проживает на собственной жилплощади (собственной эта жилплощадь является на основании договора долевого участия и акта передачи квартиры). Вроде бы – все в порядке, но…

Согласно ФЗ «О регистрации и признании права собственности на дом, квартиру и сделок с ними», новый владелец не может распоряжаться имуществом в полной мере – в т.ч., не может продать, подарить или завещать жилье.
Новый хозяин не может даже оформить прописку, поскольку право на это жилье не признано за ним официально. А проживание без прописки, особенно в Москве и других крупных городах, комфортным назвать сложно. С пропиской, несмотря на отмену самого этого института в современном законодательстве, остается связан целый перечень социальных взаимоотношений – это возможность трудоустройства, взаимодействие с медицинскими, дошкольными, образовательными учреждениями по месту проживания и т.п.
Далее, без регистрации в новой квартире ни один банк не примет ее в качестве полноценного залогового имущества при оформлении займа (что может потребоваться, например, для проведения отделочных работ, если таковые не были предусмотрены договором) – конечно, кредитное учреждение может пойти навстречу, однако условия будут менее выгодными, чем в случае с зарегистрированной собственностью.
Согласно законодательству, при продаже квартиры ее владелец освобождается от подоходного налога, однако это происходит в том случае, если с момента приобретения на нее права собственности прошло три года. Если оформление регистрации новостройки затягивается – время фактического проживания не засчитывается в эти три года, и при продаже владелец несет дополнительные расходы.

Процессы юридического оформления новостройки

Разрешение на ввод в эксплуатацию

Процедура оформления новостройки в собственность фактически начинается с того, что застройщик должен получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Этот документ подтверждает, что государственными контролирующими органами не было выявлено нарушений, и жилье соответствует установленным стандартам и требованиям. То есть – в квартиры новостройки уже с этого момента теоретически можно заселяться. Затем следует оформление акта реализации инвестиционного контракта на строительство, который должны подписать городские власти (в столице также Тендерный комитет Москвы) и еще перечень организаций.

Обмер фактической площади

В процессе оформления документов сотрудники БТИ должны замерять фактическую площадь квартир в новостройке, которая часто отличается от той площади, которая была задекларирована застройщиком в момент заключения договора. Если разница имеется, то застройщик и дольщик должны провести окончательные расчеты по договору. Ведь к моменту окончания строительства дольщик уже внес полную сумму, рассчитанную по количеству квадратных метров. И если фактическая площадь меньше, чем это указано в договоре, застройщик обязан вернуть разницу, если же фактическая площадь больше – тогда вынужден доплатить дольщик.

Как показывает практика, со стороны дольщиков задержка в доплате не происходит, однако возврат разницы застройщиком нередко затягивается – вплоть до того, что дольщиками приходится добиваться компенсации через суд. В любом случае, до тех пор, пока финансовые отношения сторон, подписавших договор, не будут урегулированы, и подтверждающие это документы не будут подписаны, дальше дело не продвинется.

Акт передачи

Очередным этапом следует подписание застройщиком и дольщиком, которому передается квартира, акта передачи жилой площади. После подписания этого акта предъявить к застройщику какие-либо претензии относительно качества выполненных работ будет весьма проблематично. Поэтому на данном этапе дольщик должен быть предельно внимательным, ибо исправлять ошибки строителей ему придется за собственный счет. Сам процесс приема-передачи квартиры также бывает сопряжен с некоторыми сложностями, связанными с необходимостью заставить застройщика исправить все недоделки или компенсировать дольщику стоимость работ.

После того, как все документы уже подписаны и собраны, новосел может юридически оформить собственность на себя. По завершении подписания акта приема-передачи квартиры в собственность новый владелец может въезжать, делать ремонт, обустраиваться и проживать на полученной жилплощади. Тот факт, что право собственности не оформлено, в принципе, не мешает использовать квартиру для проживания – новостройка, при подписании разрешения на ввод в эксплуатацию, уже подсоединена к системам городских коммуникаций, и все необходимые блага поставляются жильцу в полной мере.

Помехи при юридическом оформлении новостройки

После подписания акта приема-передачи квартиры от застройщика покупателю, последний имеет возможность оформить право собственности, зарегистрировав квартиру в Федеральной регистрационной службе. Но существует множество факторов, мешающих оформлению, и большинство из них не зависят от дольщика. В результате процесс оформления может затянуться на длительный период времени – юридические формальности могут занять несколько лет.

В принципе, все помехи можно разделить на две категории – общего и частного характера:

Причиной задержек, являющейся общей для всех застройщиков, служит тот факт, что юридические экспертизы, процессы согласований и подписаний документов с государственными инстанциями сами по себе являются достаточно сложными и отнимают значительное время.
К причинам частного характера можно отнести задержки, связанные с деятельностью конкретного застройщика, которые могут возникнуть на каждом этапе оформления документов.

Так, в момент получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию, инспекционными службами могут обнаружиться серьезные недочеты, на устранение которых зачастую уходит немало времени. При закрытии инвестиционного контракта городские власти могут не подписывать документы по причине неудовлетворенности распределением жилплощади – от застройщика может потребоваться выделения большего количества квартир, чем это предполагалось изначально. Застройщик, в свою очередь, может не торопиться урегулировать вопрос в силу того, что он вынужден удовлетворять интересы инвесторов или же по другим причинам.

С подобными проблемами застройщику, а, следовательно, и дольщику приходится сталкиваться на каждом этапе регистрации недвижимости.

Риски при покупке квартиры в новостройке

Способы оформления права собственности

Итак, все документы, требуемые законодательством от застройщика, уже оформлены, акт передачи подписан, новоселу остается оформить право собственности на полученную квартиру. Существует три способа это сделать:

Предоставить право застройщику заниматься регистрацией квартиры самостоятельно. Некоторые застройщики предлагают такую услуг за дополнительную плату;
Оформление права собственности на квартиру своими силами;
Оформление права собственности через суд.

Оформление с помощью застройщика

Первый способ является наименее хлопотным, застройщики довольно часто берут на себя обязательство за некоторую плату оформить все необходимые документы. Это выгодно застройщику, который не только получает дополнительную прибыль, оформляя «оптом» свидетельства, но и повышает за счет предложения данной услуги интерес к своим объектам со стороны потенциальных покупателей.

Не менее выгодным предложение является и для дольщика, который имеет возможность сэкономить время и нервы – как правило, представители застройщика имеют достаточный опыт и связи, чтобы быстро и без затруднений получить свидетельство.

Самостоятельное оформление

Этот способ является менее затратным, однако, более хлопотным. Застройщик может требовать дополнительную плату за передачу дольщику необходимых документов, кроме того, все положенные очереди и прочие препятствия, связанные с бюрократическим аппаратом, владелец квартиры должен преодолевать самостоятельно.

Для оформления права собственности на квартиру ее фактический владелец должен представить в Управление Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости (для Москвы этим органом является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве) ряд документов. Во-первых, это документы, предоставляемые застройщиком (разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию и пр.), а также документы, касающиеся непосредственно регистрируемой квартиры:

Перечень документов должен включать в себя:

Заявление о государственной регистрации;
Договор, заключенный между соинвестором и строительной компанией;
Поэтажный план и экспликацию квартиры из БТИ (эти документы владелец квартиры должен оформить самостоятельно);
Акт приема-передачи квартиры;
Квитанцию об оплате госпошлины (1 тыс. руб.);
Копию паспорта;
Нотариально заверенную доверенность (если документы подает представитель собственника).

За документы, которые оформляет застройщик, последний может требовать дополнительную плату (это, чаще всего, неправомерное требование, однако, необходимо смотреть текст договора долевого участия). После того, как все документы предоставлены в Росреестр, требуется подождать некоторое время, необходимое для их проверки. Согласно правилам, это время ограничено месячным сроком.

Владельцам, которые приняли решение оформлять квартиру самостоятельно, рекомендуется дождаться момента, пока застройщик сам зарегистрирует хотя бы одну квартиру. В этом случае процедура выполняется быстрее, так как некоторые документы, общие для всего объекта в целом, уже являются проверенными в процессе первичной регистрации, и пакет остальных документов требует меньше времени на проверку. Кроме того, помочь в оформлении квартиры могут риэлтерские компании, посредством которых производилась покупка квартиры в новостройке, подобные услуги в Москве и Подмосковье предлагает, например, агентство Миэль.

Оформление через суд

Вне зависимости от причин, по которым необходимые документы не могут быть получены владельцем квартиры для оформления ее в собственность, дольщик имеет право на регистрацию квартиры и может отстоять это право в судебном порядке. Как правило, большинство соинвесторов готовы подождать, пока застройщик решит свои проблемы, и можно будет оформить недвижимость. Но, если «тянучка» приобретает затяжной характер, владельцы квартир могут повлиять на скорость решения вопроса, подав иск о признании права собственности. Иск подается в суд общей инстанции по месту нахождения объекта.

Для начала, необходимо направить застройщику претензию, в тексте которой содержится требование оформить право собственности (или предоставить необходимые для этого документы), и получить официальный ответ. После чего нужно заверить документы своей подписью и направить в суд, оплатив пошлину, суд же обязан назначить дату слушания. Согласно статье 154 ГПК РФ, суд должен провести слушание и принять решение в течение 2 месяцев со дня подачи заявления.

Владельцу квартиры рекомендуется привлечь квалифицированного юриста, который поможет быстро собрать необходимые документы и оформить их должным образом. В большинстве случаев, суд принимает решение в пользу истца. Далее, необходимо взять решение суда (после того, как это решение вступит в силу), а также документы из БТИ, и подать в регистрирующий орган. В этом случае владелец квартиры в новостройке может рассчитывать на получение свидетельства о собственности вне зависимости от того, решил застройщик свои проблемы или нет.

Заключение

Итак, специалистами RealtyPress.ru предоставлена информация, достаточная для того, чтобы читатель получил представление о юридических процессах, сопровождающих получение жилья новыми владельцами. Каждый из представленных способов оформления имущественного права на квартиру нужно рассматривать в контексте обстоятельств, возникающих при передаче недвижимости.

У застройщика может возникнуть множество причин объективного и субъективного характера, затрудняющих регистрацию жилья. Однако это ни в коей мере не должно ущемлять права дольщиков, заранее оплативших квартиры, поскольку принимая на себя обязательства построить дом, застройщик автоматически принимает на себя обязательства решить все проблемы, возникающие на каждом этапе.

Наилучшим вариантом оформления квартиры может являться поручение этой операции застройщику, который располагает необходимыми ресурсами и опытом, а если процесс получения необходимых документов серьезно затягивается, то быстрейшим способом является оформление права собственности через суд.