Долгое время рынок рефинансирования ипотеки пребывал в состоянии застоя, однако в последний год банки проявляют все большую активность в данной сфере. В первую очередь это относится к рефинансированию кредитов, выданных в иностранной валюте.
Однако смена кредитора – весьма ответственный шаг для заемщика, сопряжённый с определёнными сложностями. Стоит ли он того и чем же так опасны валютные кредиты? Почему стоит задуматься об их рефинансировании и сколько можно на этом выиграть?
Многие эксперты финансового рынка считают, что брать кредит лучше в той валюте, в которой получаешь заработную плату. Но на практике это оказывается не всегда верно. Действительно, в «спокойные» экономические периоды заемщику выгоднее выплачивать ипотеку в валюте из-за относительно невысокой ставки. Но при любом нарастании кризисной волны он начинает испытывать все больший дискомфорт.
Например, те, кто позарились на низкие процентные ставки и взяли кредиты в долларах США до 2008 года, в результате изменения курса доллара к рублю столкнулись с резким ростом своей задолженности перед банком-кредитором в рублевой эквиваленте. Долг вырос на треть. Еще меньше "повезло" тем, кто брал кредиты в японских йенах или швейцарских франках, – их долг в результате валютных колебаний вырос на половину и более.
При этом общий тренд указывает на то, что возврата на докризисный уровень заемщикам «нерублевых» кредитов ждать не следует. «Экономика вступила в пору высоких процентных ставок, и пока не видно горизонта, за которым последует существенное снижение ставок», – говорит начальник Службы розничного кредитования КБ «Московское ипотечное агентство» (КБ «МИА») Наум Либкинд. Причем с подобными проблемами столкнулись люди во всех странах, в которых произошла девальвация местных валют, например, в Венгрии, Белоруссии и некоторых других.
На сегодняшний день портфель валютных кредитов по ипотеке, выданных жителям Москвы и Московской области, составляет около 200 млрд рублей. При этом волатильность на валютных рынках продолжает расти, платежный баланс неуклонно ухудшается, а профицит сокращается. Добавляет беспокойства заемщикам валютных кредитов и неопределенность по нефти – по некоторым прогнозам, ее цена может упасть на 20%.
Понятно, что при наступлении дефицита курс начнет меняться, и многие эксперты предрекают, что опыты с долларом закончатся тем же, чем кончились эксперименты с японской йеной и швейцарским франком. Другими словами сейчас все идет к тому, что через какое-то время вывоз валюты из страны превысит поступления, а это почти неизбежно приводит к девальвации национальных валют.
Вместе с тем, значительный процент заемщиков (около 10-12%) пока не торопятся перевести свои кредиты в рубли. Однако все может измениться: если курс рубля опустится, то рублевый долг продолжит расти. По словам Наума Либкинда, чтобы избежать этой ситуации, можно взять новый кредит в рублях и погасить им кредит в валюте. Тогда, что бы ни произошло, долг не вырастет. Удобно еще и то, что рефинансировать кредит можно на более длительный срок.
Пока уровень рефинансирования у большинства банков остается на стабильном уровне. По оценкам экспертов, доля кредитов на рефинансирование не велика – 1,5-2%. Однако банки показывают большую заинтересованность в продвижении этого продукта. Только за последний год некоторые игроки снизили ставку кредитов на рефинансирование на 2 и более процента. «Например, у нас ставка рефинансирования сейчас составляет 12%. Зачастую это на 2-3% ниже ставки первоначального кредита», – говорит Наум Либкинд.
Сейчас рынок перекредитования ипотеки становится все более конкурентным, соответственно, расширяется выбор и заемщик может выбрать наиболее выгодные условия. При таком раскладе, возможно, стоит действительно задуматься о том, как минимизировать собственные расходы при погашении ипотечного долга.
Расчет «валютных заемщиков» на то, что стоит «подождать» и перекредитоваться только в случае, если начнутся неблагоприятные изменения в экономике, не оправдался как минимум уже однажды – в 2008 году. Курс изменился внезапно. Успеть собрать документы и провести сделку заранее, до существенного изменения, люди просто не успели.
Кроме того, несмотря на то, что в последние годы средняя процентная ставка по ипотеке в России снизилась весьма существенно (с 16,6% в 2009 году до 12,8% в 2013 году), эксперты отмечают, что в период возрастания нестабильности рублевые ставки также могут продемонстрировать совершенно новый, более высокий уровень. Вот почему откладывать на потом вопрос рефинансирования весьма рискованно.
|
Ключевые понятия: Ипотечная ставка, Перекредитование, Рефинансирование |
