Уже мало кто сомневается в том, что, сдавая помещение в аренду частному лицу, либо же организации заключение соответствующего договора необходимо. Этот документ снимает огромное количество проблем, от которых, увы, никто не застрахован.
Договор аренды квартиры и договор найма: существенные отличия
Стоит знать, что договор аренды квартиры и договор найма жилого помещения – это разные понятия. Договор аренды применяется в случае, если любое жилое помещение передается во временное пользование юридическому лицу. Если же квартира передается физическому лицу, используется договор найма. Стороны договора при этом будут называться по-разному: соответственно арендатор и арендодатель, наниматель и наймодатель.
Подмена названий недопустима: два договора регулируются разными главами Гражданского кодекса РФ, и в случае судебного разбирательства неправильно названный документ может быть признан недействительным.
Итак, если жилое помещение планируется передать юридическому лицу, заключается только договор аренды квартиры. В отличие от договора найма, расторгаемого лишь в судебном порядке и по очень ограниченным основаниям, договор аренды, как правило, предусматривает возможность расторжения во внесудебном порядке по основаниям, предусмотренным договором. В остальном договора очень похожи.
Юридические лица, подписавшие договор аренды, как правило, затем используют квартиру для проживания своих сотрудников, с которыми они, в свою очередь, тоже подпишут договорные документы. Если планируется использовать данный адрес в качестве юридического, это оговаривается отдельно и обязательно прописывается в договоре.
Содержание договора аренды квартиры
Согласно действующему законодательству, договор аренды должен заключаться только в письменной форме. Обязательное нотариальное заверение законом не предусмотрено, но при желании документ можно удостоверить. К каждому пункту договора и арендодателю, и арендатору стоит отнестись очень серьезно. В случае любых споров именно соответствующий пункт договора будет иметь решающее значение. И чтобы затем доказать свою правоту, достаточно будет сослаться на соответствующий пункт в договоре.
В этом документе непременно должны быть указаны:
- реквизиты сторон;
- предмет договора (вид недвижимого имущества, которое сдается в аренду: квартира, дом, комната), его подробное описание и точный адрес;
- срок, на который сдается жилье;
- ежемесячный размер платы за жилье;
- условия и основания расторжения договора;
- дата заключения договора;
- подписи обеих сторон.
Стоит отметить, что довольно-таки часто договора заключаются на неопределенный срок. В этом случае в договоре надо предусмотреть пункт, в соответствии с которым каждая из сторон обязана предупредить о расторжении договора заранее, например, за два или три месяца.
Что касается обозначения суммы, нередко кажется целесообразным указывать ее не в рублях, а в иностранной валюте, но тогда надо непременно уточнить, что оплату надо производить в рублях по официальному курсу на день оплаты. В договоре можно также распределить обязанности, связанные с ремонтом квартиры, а также оплатой коммунальных услуг. Иногда в договоре предусматривается возможность повышения арендной платы.
Желательно также определить, каким именно способом наниматель будет вносить оплату. Если она производится лично в руки, то самым грамотным решением для обеих сторон будет оформление расписки, подтверждающей факт выплаты денег. Финансовые взаимоотношения надо описывать максимально четко.
Не столь уж редки ситуации, когда владелец жилья продает его и требует от жильцов срочно освободить помещение. Если в договоре четко прописана дата окончания срока аренды, арендатор имеет право жить в квартире до момента его истечения. Дело в том, что в соответствии с ГК РФ переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора аренды жилого помещения. Но это возможно лишь в том случае, если договор составлен письменно.
Приложением к договору аренды является составленный при передаче помещения так называемый передаточный акт, где подробно описывается состояние жилого имущества, передаваемого в аренду. Чем подробнее будет опись, тем легче потом будет определить размер ущерба, причиненного арендатором, если таковой вдруг случится.
Договор аренды квартиры и налоговые обязательства
Осознавая все риски, связанные со сдачей квартир в аренду без договора, многие все же предпочитают ограничиваться устными соглашениями, поскольку платить налоги от сдачи квартиры очень не хочется. И договор аренды может оказаться в налоговой службе или в других контролирующих инстанциях.
Но как показывает практика, иногда уплата налога оказывается более выгодным мероприятием, чем бесконечное выяснение отношений с арендаторами. Наверное, именно поэтому, а также в связи с возросшей активностью проверяющих инстанций, все больше арендодателей предпочитают действовать строго по закону. Тем более, что неуплата налога имеет следствием штраф в размере от 20% до 40% неуплаченных сумм. К тому же, за уклонение от уплаты налога предусматривается уголовная ответственность.
Чтобы стать законопослушным арендодателем, не надо регистрировать индивидуальное предпринимательство. Достаточно раз в год сдавать налоговую декларацию.
|
Ключевые понятия: Договор найма квартиры, Найм жилья |
