В теории процедуру продажи недвижимости принято считать делом легким. Кажется, чего уж проще – дать объявление в газету, собрать нужные документы, а затем продавать дом, землю или квартиру, получая при этом деньги с покупателя? На практике все оказывается куда сложнее, потому что существует особая техника продажи недвижимости, правила которой нарушать не рекомендуется. Попробуем разобраться в этой процедуре последовательно, поэтапно.
Как продать недвижимость: определяем стоимость квадратных метров
Существует несколько вариантов для установления оптимальной цены на недвижимость. Самым легким вариантом будет купить газеты и журналы, где печатаются объявления о купле-продаже и наглядно убедиться, какую стоимость хотят получить продавцы недвижимости за свои квадратные метры или гектары площади. Затем сравнить квартиру, дом, земельный участок или другую недвижимость, которую Вы собираетесь продавать с аналогичными вариантами. Таким образом, можно определить среднюю цену схожей недвижимости на сегодняшний день.
Еще один из вариантов – обратиться в местные агентства недвижимости и принять услуги профессионалов по оценке стоимости недвижимости. Второй вариант в плане безопасности сделки является более правильным, так как дает множество преимуществ. Иметь опытного посредника и получить квалифицированную оценку стоимости Вашей недвижимости – это отличная альтернатива самостоятельной продаже недвижимости, где неопытных продавцов на каждом этапе могут подстерегать аферы и обманы. Следует учитывать, что любая сделка по продаже недвижимости имеет свои специфические особенности, которые строго учитываются сотрудниками агентства, поэтому Вам помогут рассчитать стоимость недвижимости с точностью до рубля.
Как продать недвижимость: реклама – двигатель торговли
Вторым важным этапом при продаже любой формы недвижимости считается реклама в печатных изданиях своих объявлений или размещение рекламы на интернет-сайтах агентств, занимающихся куплей-продажей. Если нужно продать дом или квартиру как можно быстрее, то рекомендуется размещать печатное объявление не реже 2-3 раз в неделю в нескольких газетах. По статистике, реальные варианты с предложениями покупки недвижимости поступают от читателей печатных изданий не более 3-х раз в неделю. Поэтому рекламировать свою квартиру или дом каждый день невыгодно, если объявления платные.
В свою очередь, интернет-реклама считается более выгодной с точки зрения оперативности предложений. Потенциальные покупатели могут заходить на сайты агентств недвижимости круглосуточно и предложения о сделках также могут поступить в любой момент. Плюс ко всему, на интернет-сайтах можно разместить фотографии предлагаемой на продажу недвижимости и покупатель оценит планировку квартиры, вид из окна, архитектурные особенности дома и другие визуальные подробности.
Как продать недвижимость: стоит ли скрывать недостатки продаваемой недвижимости?
В любом серьезном агентстве недвижимости Вам скажут, что заведомо обманывать покупателей не рекомендуется. Например, приукрашать достоинства продаваемой квартиры или скрывать явные недостатки, которые сразу же бросятся в глаза при осмотре дома или земельного участка. Прежде всего, Вы сэкономите время, как свое, так и покупателей, которые при малейшем обмане потеряют к Вам доверие. Лучше сразу сделать акцент на всех недостатках продаваемой недвижимости, объективно оценив их, тогда покупатель морально подготовится к ним и будет воспринимать как должное. Доверие в купле-продаже недвижимости всегда основывается на достоверности информации.
Как продать недвижимость: получение аванса/задатка от покупателя
Когда предварительный договор о купле-продаже недвижимости благополучно заключен, обе стороны (покупатель и продавец) полностью удовлетворены стоимостью и условиями продажи, наступает момент приема аванса. Получать задаток выгодно, прежде всего, для продавца недвижимости, так как покупатель может в любой момент до подписания договорных документов передумать и аннулировать сделку. Тогда будет жаль времени, потраченного на ведение переговоров и осмотр квартиры или дома. А время в наши дни тоже является товаром дорогим. В качестве компенсации «за труды и хлопоты» хотя бы останется денежный задаток.
Как правило, в агентствах по купле-продаже недвижимости акцент на передачу аванса со стороны потенциального покупателя делается сразу. Это сугубо добровольная акция, по желанию сторон, она может фиксироваться на бумаге, но дает большие гарантии продавцу в совершении сделки. Составлять предварительный договор на получение аванса продавцу следует в том случае, если к оговоренному моменту передачи собственности вся процедура подготовки документов будет точно обеспечена.
Как продать недвижимость: составление договора продажи
Договор продажи недвижимости – это разновидность стандартных договоров купли-продажи. Пункты и правила таких договоров имеют схожие характеристики. Как правило, продавец берет обязательства по подготовке всех документов на передачу недвижимости, а покупатель подтверждает сделку передачей оговоренных денежных сумм. При посредничестве агентства недвижимости в купле-продаже составление договора берут на себя профессионалы, обеспечивая правовую защиту и продавцу и покупателю.
Для продажи недвижимых объектов социальной значимости существуют некоторые законодательные ограничения, которые должны обязательно учитываться при составлении договоров купли-продажи. Такие объекты могут иметь важную хозяйственную или гражданскую роль в пределах города или государства в целом.
Как продать недвижимость: денежные взаиморасчеты
Взаиморасчеты между продавцом и покупателем при продаже недвижимости представляют собой передачу денег при обеспечении гарантий, подтвержденных документами и заверенными нотариально. При этом должна соблюдаться конфиденциальность и безопасность сделки, как для продавца, так и для покупателя. Самые высокие гарантии правомерности сделки купли-продажи может дать лишь агентство недвижимости с хорошей репутацией и большим опытом в проведении подобных сделок. Продавец хочет получить 100% гарантию, что в итоге будет обладать всей предварительно оговоренной суммой денег в полном объеме. Покупатель, в свою очередь, хочет иметь гарантии, что все документы по передаче недвижимости в его собственность были законными и правомерными.
В этом случае можно дать лишь одну рекомендацию – если Вы не имеете большого опыта в продаже квартир, домов или другой недвижимости, то лучше обратиться за помощью к профессионалам. После оформления всех документов купли-продажи бумаги передаются на госрегистрацию и заверяются нотариально.
Необходимые правоустанавливающие документы на совершение сделки по продаже недвижимости:
- Составленный договор купли-продажи;
- Договоры дарения, мены или пожизненного содержания (если речь идет о продаже квартиры);
- Документ о праве собственности на недвижимость, свидетельство на право владения жильем в жилищно-строительном кооперативе, свидетельство о приобретении недвижимости с торгов, о получение в наследство или другие документы, подтверждающие права собственности продавца;
- Акт о приеме-передаче недвижимости.
Все эти документы должны быть зарегистрированными в Бюро Технической Документации (БТИ), иметь штамп регистрации на каждом правоустанавливающем документе. Следует также учитывать при продаже недвижимости и дополнительные расходы, которые несет продавец и покупатель. Все расходы должны оговариваться на предварительных переговорах перед подписанием основного договора купли-продажи.
Расходы включают:
- комиссионные услуги риэлтора (если недвижимость продается через агентство);
- налоговый сбор;
- сбор в Пенсионный фонд;
- страховые расходы по составлению договора купли-продажи;
- стоимость нотариальных услуг;
- государственная пошлина на куплю-продажу недвижимости;
- стоимость услуг банка на проверку подлинности денежных купюр;
- налог с дохода продавца недвижимости (берет на себя продавец);
- стоимость услуг по извлечению документов на право владения недвижимостью из государственных реестров и другие формы расходов.
В заключение хочется сказать, что каждый продавец недвижимости решает для себя сам, стоит ли заниматься продажей квартиры, дома или земельного участка лично или доверить это ответственное дело профессиональному маклеру.
В первом случае сроки продажи недвижимости могут растянуться на неопределенный срок времени и снижаются гарантии безопасности сделки с покупателем. Во втором случае агентство недвижимости, которое будет заниматься сделкой, берет на себя обязательства вести переговоры с покупателем, заниматься составлением договоров, оптимизировать налоги, что сэкономит время продавца и избавит его от головной боли по поиску потенциальных покупателей на недвижимость.
Конечно, во втором случае, посредническому агентству придется заплатить «за труды», но сделка будет 100% законной, с минимальным риском быть обманутым. Разумный выбор остается за продавцом недвижимости!
|
Ключевые понятия: Недвижимость, Оценка стоимости квартиры, Предварительный договор продажи квартиры, Продажа квартир - Москва |
Компании: Бюро технической инвентаризации |
