Общее оживление ситуации на ипотечном рынке привело к тому, что все больше банков вновь вводят в линейку своих услуг жилищные кредиты. Разобраться в многообразии предлагаемых ипотечных программ зачастую бывает непросто.
Для составления общего впечатления об этом банковском продукте мы представляем серию рейтингов, в которых сопоставим наиболее актуальные предложения.
В качестве основы исследования выступают программы по приобретению жилья на вторичном рынке за российские рубли, поскольку именно этот сегмент ипотеки является в настоящее время наиболее востребованным. При этом рассматриваются только «чистые» ипотечные программы, не завязанные на привлечение бюджетных субсидий или рефинансирования.
Начнем с Москвы. Мы отобрали 26 крупнейших по размерам активов банков, предлагающих ипотеку на приобретение квартиры в столице и сравнили их предложения по 4 основным и 1 дополнительному критерию. За каждый критерий начислялись баллы, итоговая сумма которых и определила место банка в рейтинге:
1. Величина минимального первоначального взноса: 1 балл — от 25%, 2 балла — от 20%, 3 балла — до 20%. Минимальным относительно безопасным для банков размером первоначального взноса в настоящее время является 20% от стоимости приобретаемого жилья. Выдача кредита с первоначальным взносом менее 15% является для банков дополнительным фактором риска, что разумеется отразится на процентной ставке.
Тем не менее, в большинстве случаев такой подход будет более привлекателен для заемщиков (особенно учитывая тот факт, что в ряде случаев чтобы собрать сумму первоначального взноса люди вынуждены использовать средства, полученные через значительно более дорогое потребительское кредитование)
2. Максимальный срок кредитования: 1 балл — до 20 лет, 2 балла — до 25 лет, 3 балла — свыше 25 лет. Несмотря на то, что при выдаче кредита сроком на 20-30 лет ставка будет выше, чем при сроках в 5-10 лет, ежемесячные выплаты по кредиту будут ниже, таким образом, финансовая нагрузка на заемщика при долгосрочном кредитовании значительно сокращается.
3. Максимальная сумма кредита: 0,5 балла – до 5 млн., 1 балл — до 10 млн., 2 балла — до 20 млн., 3 балла — свыше 20 млн. Этот параметр особенно актуален для столицы, где, как известно, дешевых квартир давно уже нет.
4. Величина процентной ставки: 1 балл — выше средней, 2 – 2,5 балла — приблизительно равна средней (в зависимости от верхнего предела ставки), 3 балла — ниже средней ставки Краеугольный камень ипотечного кредитования. Согласно информации ЦБ РФ, средняя ставка по выданным в первом квартале 2010 года кредитам составила 13,6%. Это значение мы взяли в качестве среднего и для наших расчетов.
5. Рейтинг надежности Forbes: 1 балл — 3 звезды, 2 балла — 4 звезды, 3 балла — 5 звезд Устойчивое положение банка не только страхует заемщика от разного рода неприятных ситуаций при возникновении проблем у банка (например, если человек допустит просрочку по выплатам в период осуществления процедуры банкротства, конкурсный управляющий приложит все усилия к тому, чтобы удовлетворить требования кредиторов банка за счет продажи ипотечной квартиры, а суд с большой вероятностью его поддержит), но и является предпосылкой для дальнейшего улучшения условий ипотечного кредитования в данном банке.
| Банк | Взнос | Срок | Сумма | Ставка | Forbes | Итого |
| Нордеа Банк | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | 15 |
| Сбербанк | 2 | 3 | 3 | 3 | 3 | 14 |
| Банк Москвы | 3 | 3 | 3 | 2 | 3 | 14 |
| ВТБ 24 | 2 | 3 | 3 | 2 | 3 | 13 |
| Райффайзенбанк | 2 | 3 | 2 | 3 | 3 | 13 |
| ЮниКредит Банк | 2 | 3 | 3 | 2 | 3 | 13 |
| Московский кредитный банк | 3 | 3 | 3 | 3 | 1 | 13 |
| DeltaCredit | 1 | 2 | 2 | 3 | 3 | 11 |
| Газэнергопромбанк | 2 | 1 | 2 | 3 | 2 | 11 |
| Связь-Банк | 2 | 3 | 2 | 3 | 1 | 11 |
| БСЖВ | 2 | 2 | 3 | 1 | 3 | 11 |
| Ханты-Мансийский банк | 2 | 3 | 0,5 | 3 | 1 | 10,5 |
| Росбанк | 2 | 2 | 3 | 1 | 2 | 10 |
| Газпромбанк | 2 | 2 | 3 | 1 | 2 | 10 |
| Росевробанк | 3 | 1 | 3 | 2 | 1 | 10 |
| Абсолют Банк | 2 | 2 | 1 | 3 | 2 | 10 |
| Зенит | 2 | 2 | 2 | 2 | 1 | 9 |
| Транскапиталбанк | 1 | 2 | 3 | 2 | 1 | 9 |
| Сведбанк | 1 | 2 | 3 | 1 | 2 | 9 |
| Возрождение | 2 | 3 | 1 | 1 | 1 | 8 |
| ОТП Банк | 1 | 3 | 2 | 1 | 2 | 8 |
| СКБ-Банк | 2 | 3 | 1 | 1 | 1 | 8 |
| Глобэксбанк | 1 | 3 | 0,5 | 1 | 2 | 7,5 |
| Альфа-банк | 1 | 2 | 2 | 1 | 1 | 7 |
| Уралсиб | 1 | 1 | 2 | 1 | 1 | 6 |
| БИН-банк | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 5 |
Как следует из результатов подсчета, Нордеа Банк смог обойти абсолютного лидера рынка Сбербанк за счет меньшего размера первоначального взноса (15% от стоимости приобретаемого жилья). Однако здесь стоит учитывать, что величина процентной ставки при столь незначительном взносе может быть несколько повышена.
Главная особенность столицы заключается в том, что средняя стоимость приобретаемого жилья здесь в несколько раз выше, чем в остальных регионах. В итоге в целом интересные предложения Абсолют банка и Ханты-Мансийского банка не смогли занять высоких строчек, поскольку максимальная сумма кредита здесь ограничена 9 и 4 млн. руб. соответственно, в то время, как большинство лидеров имеют лимит более 20 млн. руб. либо не устанавливают лимита вовсе, рассчитывая сумму кредита на основе доходов заемщика.
При этом граждане, нуждающиеся в сравнительно недорогом жилье, могут воспользоваться предложениями банков, работающих по программам АИЖК, существенно снизив для себя процентную ставку.
Что касается собственно ставок, то 8 из 26 банков готовы предложить условия ниже среднерыночных. Разумеется, далеко не каждый заемщик сможет воспользоваться таким предложением – в обязательном порядке потребуется подтверждение доходов по форме 2-НДФЛ и полный страховой пакет: имущественное и титульное страхование предмета залога, страхование жизни и трудоспособности заемщика. Тем не менее, учитывая большое разнообразие предложений (ставку существенно выше средней предлагают лишь 11 участников рейтинга), подобрать себе подходящую ипотечную программу сможет каждый желающий.
