До принятия нового Жилищного кодекса РФ (2005 год) жилыми многоквартирными домами, как правило, управляли службы заказчика или ЖКХ, назначенные местной муниципальной властью без проведения выборных собраний собственников многоквартирного дома. Тем самым на рынок жилищно-коммунальных услуг не допускались сторонние организации и индивидуальные предприниматели, т.е. отсутствовала конкуренция.
Теперь же собственникам помещений предоставлено право самостоятельно определять вид управления своим многоквартирным домом. Более того, им необходимо выбрать один из вариантов управления, создать товарищество собственников жилья, или подобрать конкретную управляющую компанию, сформулировать на общем собрании условия соглашения с ней и подписать договор управления.
В настоящий момент Жилищный кодекс России не дает четкого определения понятия «управление многоквартирным домом». Тем не менее, подобное управление можно классифицировать, как скоординированную деятельность собственников помещений, или лиц, нанятых ими, обеспечивающую благоприятные и безопасные условия проживания, подобающее содержание общего имущества в доме, решение вопросов пользования коллективным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, живущим в доме.
Выбор способа управления многоквартирным домом
Жилищный кодекс России обязывает собственников помещений самостоятельно выбрать способ управления многоквартирным домом в течение года. Правда, срок, от которого начинается отсчет этого времени в кодексе не прописан. В противном случае органами местного самоуправления будет проведен конкурс и на его основе назначена управляющая организация. ЖК РФ предлагает на выбор три варианта управления многоквартирным домом:
- собственниками помещений
- товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом
- управляющей организацией.
Выбор способа управления многоквартирным домом зависит от многих моментов, в частности основополагающими факторами здесь являются:
- количество квартир в доме
- платежеспособность собственников помещений
- присутствие управляющих организаций на рынке жилищно-коммунальных услуг
- наличие приборов учета энергии в доме и в квартирах
- срок эксплуатации дома и прочее.
Три способа управления многоквартирным домом
При управлении многоквартирным домом непосредственно собственниками, возможны три варианта отношений с организациями, предоставляющими коммунальные и жилищные услуги:
1) договоры на поставку коммунальных услуг подписываются отдельно с каждым собственником помещения;
2) договоры по оказанию жилищных услуг заключаются со всеми или с большинством собственников помещений, которые выступают в качестве одной стороны в соглашении;
3) в отношения с третьими лицами может вступать один из собственников помещения в многоквартирном доме по доверенности от остальных.
При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (кооперативом), эти юридические лица вправе заключать договоры в интересах собственников жилья. Такой вариант предусматривает две схемы управления многоквартирным домом:
1) собственники помещений предоставляют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг ТСЖ (кооперативу);
2) собственники жилья делегируют право заключения договоров ТСЖ (кооперативу), а те, подписывают договор с управляющей компанией, которая ищет поставщиков услуг и заключает с ними соглашения от имени товарищества собственников жилья (кооператива).
При способе управления многоквартирным домом управляющей компанией, собственники жилых помещений заключают с выбранной организацией соглашения, выработанные на общем собрании, которые юридически подпадают под договоры оказания возмездных услуг. При этом контракты с поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией от имени собственников.
Управление многоквартирным домом в реалиях сегодняшнего дня
Нынешнее жилищное законодательство далеко не совершенно в области управления многоквартирными домами. Поэтому в начале лета 2011 года президент РФ Дмитрий Медведев подписал поправки в Жилищный кодекс, наделяющие органы местного самоуправления и непосредственно самих собственников полномочиями по контролю за управляющими компаниями.
Также нововведения в законодательной базе запрещают образование ТСЖ на стадии строительства, а самим застройщикам запрещено принимать участие в создании товарищества собственников жилья. Кроме этого, закон теперь допускает возможность внесения прямых платежей за предоставленные жилищно-коммунальные услуги самим собственником, минуя управляющую компанию.
Главная цель текущих нововведений в ЖК РФ – обеспечить максимальную правовую защиту собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
|
Ключевые понятия: Жилищный кооператив, Земельный участок многоквартирного дома, ТСЖ, Управляющая компания ЖКХ |
