Когда покупатель недвижимости говорит о проверке сделки с недвижимостью, то обычно имеется в виду либо проверка какой-то конкретной ранее совершенной с недвижимостью сделки, либо проверка юридической чистоты недвижимости и продавца для целей готовящейся планируемой к заключению сделки.
В проведении проверки сделки с недвижимостью в большинстве случаев заинтересованы именно покупатели, поскольку они обладают минимальной или вообще не обладают никакой достоверной юридической информацией о правах продавца на недвижимость. Именно покупатели несут множество юридических, финансовых и организационных рисков в связи с приобретением у малознакомого продавца объекта недвижимости.
Для того, чтобы не действовать наугад или с надеждой и верой в собственную удачу, перед сделкой, в качестве подготовительного этапа проводиться проверка недвижимости перед приобретением. Это правильный, хорошо зарекомендовавший себя в деловой и инвестиционной практике подход к сделкам с недвижимостью. Теперь ни одна серьезная сделка с недвижимостью не проводится без предварительной юридической проверки недвижимости. Кроме юридической могут еще проводиться строительно-техническая, электротехническая, маркетинговая и другие проверки, каждая из которых имеет собственные цели и решает собственные задачи.
В настоящей статье мы поговорим о проверке сделки с недвижимостью только в юридической плоскости.
Зачем вообще проводится юридическая проверка недвижимости?
Основной целью такой проверки является выявление каких-либо препятствий для сделки, выявление рисков оспаривания сделки после приобретения недвижимости, рисков утраты покупателем прав на недвижимость, рисков ограничения прав покупателя правами третьих лиц, рисков взыскания с покупателя денежных средств или рисков необходимости нести дополнительные непредвиденные расходы для устранения каких-либо юридических или технических нарушений или расходов для защиты своих прав, а также самой приобретенной недвижимости от чьих-либо посягательств и претензий.
Когда начинается проверка недвижимости?
Проверка, как правило, начинается либо после заключения соглашения о намерениях или соглашения о порядке ведения переговоров, либо после подписания предварительного договора купли-продажи недвижимости или иного договора, влекущего переход права собственности или контроля над недвижимостью и возможности ее использовать к покупателю.
В узком значении проверка СДЕЛКИ с недвижимостью может означать проверку готовности всех документов и выполнения всех процедур, необходимых для заключения, последующего исполнения и закрытия сделки. В периметр такой проверки может входить и разработка или анализ юридической и финансовой структуры сделки с учетом достигнутых между сторонами коммерческих договоренностей, налоговых последствий и тех рисков и ограничений, которые были обнаружены при заблаговременно проведенной проверке юридической чистоты недвижимости и проверке продавца. Поскольку сделка с недвижимостью может быть в форме приобретения акций или долей в юридическом лице, которое является собственником, или путем приобретения предприятия как имущественного комплекса или же путем приобретения непосредственно самой недвижимости, то проверка сделки с недвижимостью в этом значении будет отличаться в зависимости от вида сделки.
Проверка сделки с недвижимостью в узком значении проводится после проверки юридической чистоты недвижимости и проверки продавца.
Что же означает проверка готовности документов для заключения сделки с недвижимостью?
Иногда ошибочно полагают, что проверка готовности подразумевает только лишь формирование комплекта документов для подачи их в регистрирующий орган на регистрацию перехода права собственности на недвижимость.
На самом же деле проверка готовности документов для заключения сделки охватывает значительно более широкий круг вопросов, которые должны быть решены для заключения сделки:
- необходимо еще раз проверить уже перед сделкой, не прекращены ли полномочия лица, действующего от имени собственника и от имени покупателя;
- необходимо проверить, не ограничены ли полномочия лица, действующего от имени собственника на заключение сделки и на распоряжение недвижимостью или правами на нее, а также полномочия лица, действующего от имени покупателя;
- необходимо проверить наличие всех требуемых для заключения сделки согласований, одобрений, уведомлений и разрешений, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. В случае их отсутствия, надо позаботиться об их получении или направлении уведомлений тем лицам, которым они должны быть направлены. При этом важно убедиться и получить юридические документы, подтверждающие, что такие согласия, одобрения, разрешения получены от компетентных органов или уполномоченных лиц и с соблюдением установленных законодательством и/или учредительными документами процедур;
- необходимо проверить, не поданы ли в суд документы по оспариванию прав на приобретаемую недвижимость или по взысканию с продавца денежных средств по каким-либо основаниям или заявления о признании продавца-собственника недвижимости несостоятельным (банкротом);
- необходимо проверить наличие права собственности у продавца на дату заключения договора по приобретению недвижимости;
- необходимо еще раз убедиться в том, что юридические и иные документы, которые должны быть подписаны или которые должны быть предоставлены сторонами на сделке, - согласованы сторонами и их юристами, условия сделки понятны сторонам и не вызывают у них вопросов.
Проверка сделки с недвижимостью имеет множество тонкостей, поэтому если вы хотите иметь гарантию безопасности и надежности своей сделки, то привлеките опытного квалифицированного юриста для проведения такой проверки. Он обеспечит вам необходимый уровень юридической защиты и безопасности, сделает проверку качественно и быстро, сэкономив Ваше время и энергию, избавив от необходимости изучать особенности налогового, корпоративного, земельного и гражданского законодательства.
Ольга Гладких, юридическая компания «Дельфи»
|
Ключевые понятия: Недвижимость, Предварительный договор продажи квартиры |
