Первый вопрос, которым задается будущий владелец загородной недвижимости, звучит примерно так – купить готовый дом или приобрести земельный участок и возводить жилье своими силами? При ближайшем рассмотрении, однако, выясняется, что выбирать приходится из трех вариантов. Современный рынок предлагает следующие пути, ведущие к достижению заветной мечты о собственном доме: помимо приобретения уже готового дома предлагается покупка участка без подряда или же участка с подрядом. В данной статье эксперты портала RealtyPress.ru рассматривают преимущества и недостатки каждого из предлагаемых вариантов.
Нюансы терминологии
Если с приобретением готового дома все, в принципе, понятно, то в терминологию остальных вариантов следует внести ясность. Покупка участка без подряда предполагает отсутствие какой-либо привязки к определенному застройщику, владелец этого участка может привлекать для возведения здания любую подрядную организацию или частных строителей. Приобретение участка с подрядом ограничивает владельца этого участка обязательством поручить проведение строительных работ застройщику или девелоперу, который имеет права собственности на этот участок. В сущности, с юридической точки зрения выбор ограничивается всего двумя вариантами, отдельно оформляется приобретение земельного участка и отдельно - приобретение дома, который находится на этом участке. Закон не делает различий в процедуре и оформлении покупки земельного участка с подрядом или без подряда.
Участок в коттеджном поселке. Интересы девелопера
Если речь идет о приобретении участка на территории застраивающегося коттеджного поселка, то купить просто участок не получится. Как правило, девелопер приобретает землю и привлекает одного застройщика для строительства коттеджей на всей отведенной территории. Продажа просто земли является невыгодной сделкой, сам участок сложно продать намного дороже, чем он был приобретен.
Кроме того, в стоимость участка должны быть заложены расходы на создание необходимой инфраструктуры (дороги, инженерные коммуникации, освещение улиц, пр.), которые несет девелопер. Поэтому оформление участка в собственность сопровождается заключением договора подряда (или земля переходит в собственность по окончании строительства). В любом случае, покупателю не удастся купить участок и при этом обойтись без услуг застройщика.
Приобретение отдельного участка
А вот купить участок вблизи небольшого населенного пункта, отдельно стоящий участок или участок в живописном месте (берег реки, озера, уникальный ландшафт) вполне возможно. Естественно, для возможности проведения строительных работ и последующего оформления дома как объекта жилой недвижимости земельный участок должен иметь соответствующий статус. Под статусом принято понимать категорию земли (земли населенных пунктов или земли сельхозназначения), а также вид разрешенного использования (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства или для дачного строительства).
В этом случае владелец участка не ограничен условиями, диктуемыми единственно возможным застройщиком, и может вести строительные работы самостоятельно или с привлечением той строительной бригады (подрядной организации), которая ему по душе. Однако некоторые ограничения все же имеются, поскольку владельцу участка придется решать множество вопросов, которые, в случае приобретения участка с подрядом, решаются застройщиком (фактически, без участия владельца участка). А именно – еще до приобретения участка нужно точно знать, получится ли подвести к дому необходимые коммуникации (электричество, водоснабжение, газ, канализацию).
Кроме того, нужно будет самому заниматься выбором проекта, а также получением разрешения на проведение строительных (пусконаладочных) работ, оплачивать услуги привлекаемых организаций. Оформить документы можно и после окончания строительства, однако процесс в этом случае будет сопровождаться множеством препятствий, в некоторых случаях эти препятствия будут непреодолимыми или требующими значительных финансовых и временных затрат.
Стоимость участка
Одним из главных вопросов, в большинстве случаев имеющих решающее значение при выборе между участком без подряда и участком с подрядом, является вопрос стоимости. Если говорить непосредственно о приобретении земельного участка, цена участка без подряда будет ниже цены участка с подрядом и ниже цены участка, на котором уже выстроен дом. Естественно, сравниваться могут участки, имеющие сходные характеристики (расположение относительно ближайшего города, одинаковая степень транспортной доступности, пр.).
Стоимость организации инфраструктуры
При этом расходы, связанные с организацией необходимой инфраструктуры могут значительно отличаться. Так, к стоимости участка без подряда можно сразу добавлять стоимость подведения к дому электричества, стоимость организации водоснабжения и прочих коммуникаций. Кроме того, может потребоваться обустройство дороги, ведущей к дому от ближайшего шоссе (участок без инфраструктуры не предполагает наличие дорог и представляет собой квадрат земли в чистом поле). Перечисленные расходы уже заложены в стоимость участка с подрядом, причем, в этом случае расходы существенно ниже, поскольку застройщик занимается организацией инфраструктуры сразу для множества коттеджей.
Стоимость строительства (приобретения)
Сразу необходимо сказать, что строительство одного коттеджа обходится дороже, чем возведение нескольких домов. Застройщик имеет значительное преимущество, приобретая стройматериалы по оптовой цене. Стоимость труда также значительно ниже, благодаря тому, что рабочие строительных специальностей, которые работают на компанию застройщика, обеспечены работой на продолжительное время. К преимуществам участка с подрядом (покупка участка с договором на проведение строительных работ) можно отнести более низкий уровень расходов, связанных с решением организационных вопросов. Застройщик утверждает строительные проекты, по которым будут возводиться сразу много коттеджей, так же, «оптом» получает разрешения на проведение работ, а впоследствии вводит эти коттеджи в эксплуатацию.
Качественные и прочие предпочтения заказчика
В плане индивидуальных предпочтений наиболее привлекательным вариантом представляется приобретение участка без подряда или участка с готовым домом. В первом случае заказчик сам может выбрать проект, по которому будет возводиться дом, и этот проект будет максимально соответствовать потребностям его семьи. Во втором случае заказчик уже своими глазами видит дом, который предлагается к продаже и может определить степень соответствия дома его пожеланиям.
Впрочем, среди проектов, который предлагает застройщик (при покупке участка с подрядом), заказчик также может найти подходящий вариант. Кроме того, преимуществом станет тот факт, что уже заранее известно, как будет выглядеть весь поселок, какими будут дороги, освещение и где будут находиться ближайшие объекты социальной инфраструктуры.
Однако при покупке участка с подрядом, в отличие от покупки готового дома, а тем более, от варианта строительства своими силами, заказчик не может влиять на соотношение цены и качества. Так, готовый дом присутствует перед глазами, и заказчик в той или иной степени может оценить качество строительных, отделочных работ, косвенно определить качество используемых материалов. Если для строительства заказчик привлекает свою бригаду, он может приобретать те материалы, которые сочтет нужным (исходя из соотношения цены и качества), а также может проводить поэтапный контроль строительных работ.
А при покупке участка с подрядом из всего, что можно видеть глазами, присутствует только квадрат земли и строительный проект. Насколько качественно будут выполнены работы и насколько качественными будут материалы, заказчик знать не может, равно как и возможность проконтролировать процесс строительства будет существенно ограничена. То же самое можно сказать о сроках проведения работ – в готовый дом можно заселяться сразу после покупки, в случае несоблюдения сроков строительную бригаду (участок без подряда) можно заменить, а вот если застройщик не укладывается в сроки, заказчик, фактически, бессилен что-либо предпринять.
Порядок оплаты
Немаловажным фактором для тех, кто планирует приобретение загородной недвижимости, является не только общая сумма денежных средств, но и порядок оплаты. Хорошо, когда на руках имеется вся сумма, необходимая для оплаты дорогостоящей покупки, однако так бывает далеко не всегда. Часть потенциальных покупателей хотели бы привлечь кредитные средства, для некоторых граждан наилучшим решением стала бы поэтапная оплата, а в некоторых случаях будущие владельцы недвижимости желали бы вкладывать деньги по мере их появления.
Итак, приобретение участка с готовым домом предполагает необходимость оплаты за все и сразу, одновременно проводится две сделки – покупка участка и покупка дома. Однако в данном случае присутствует возможность привлечения банковского кредита, залоговым обеспечением будет служить приобретаемый дом и участок. При этом все расходы можно очень точно подсчитать заранее, поскольку никаких строительных работ уже не предвидится, известна конечная стоимость.
Приобретение участка без подряда связано с относительно небольшими затратами, вносится оплата за участок, с которым его владелец может поступать так, как пожелает (в рамках действующего законодательства). То есть, владелец не обязан сразу же начинать строительство (и оплачивать работы, материалы), участок может ждать несколько лет до тех пор, пока у его владельца появятся деньги на строительство. Возведение дома может вестись поэтапно (по мере появления денег) – в первый год заливается фундамент, еще через год можно выстроить «коробку» с крышей, после чего возможно заморозить строительство на неопределенное время.
Однако, в конечном счете, владелец участка без подряда потратит больше денег на строительство (с учетом подведения коммуникаций и расходами, связанными со сдачей дома в эксплуатацию), чем в случае приобретения готового дома или участка с подрядом. Положение осложняется еще и тем, что конечную сумму расходов подсчитать крайне сложно. Кроме того, привлечь банковский кредит в данном случае проблематично – нужно залоговое обеспечение, в качестве которого земельный участок банк вряд ли станет рассматривать.
Покупка участка с подрядом уже предполагает привлечение банковского кредита (аккредитованные застройщики), и конечную сумму расходов можно подсчитать более или менее точно. С другой стороны, во время приобретения участка с подрядом нельзя проводить поэтапное строительство – застройщику нужно наперед заплатить за материалы и работу. Правда, в некоторых случаях предоставляется небольшая рассрочка. В конечном итоге приобретение участка с подрядом (плюс банковский кредит) является наиболее оптимальным способом приобретения недвижимости в денежном отношении.
Заключение
Последовательно рассматривая аспекты приобретения участков (с готовым домом, с подрядом и без подряда), специалисты портала RealtyPress.ru в заключение хотели бы подвести некий итог. Полная самостоятельность владельца участка (без подряда) может обходиться весьма недешево, поэтому этот вариант может рассматриваться при наличии мощной финансовой базы. Однако при разумном подходе, наличии свободного времени и отсутствии жестких сроков данный способ приобретения недвижимости дает владельцу участка возможность самому планировать вложения, а также позволяет избежать использования кредитных средств.
|
Ключевые понятия: Земельный участок бесплатно, Землеустройство, Право собственности, Участок под строительство дома |
