Операции с недвижимостью в браке. Ограничения и гарантии

Семейное положение владельца жилья является фактором, который должен обязательно учитываться при любых операциях с недвижимостью. Так, известно, что один из супругов не имеет права продавать квартиру, если нет письменного и заверенного нотариально согласия жены (или мужа), такая сделка может быть признана судом недействительной. Данная статья посвящена рассмотрению различных ограничений при операциях с недвижимым имуществом, которые налагает на собственника жилья его семейное положение. Кроме того, будут рассмотрены способы защиты собственности, принадлежащие супругам до брака, а также некоторые аспекты приобретения супругами жилья в ипотеку.

Совместная собственность

Имущественные отношения супругов регулируются положениями действующего законодательства, которое защищает каждого из супругов от потери принадлежащей им собственности. Основным положением является статья ст. 256 ГК РФ, п. 1 которой говорит, что «имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества». Кроме того есть статья 34 Семейного кодекса, которая подробно перечисляет виды имущества (недвижимость, ценные бумаги, пр.), которое будучи нажито в браке, является совместной собственностью.

Так, любая недвижимость, которая приобреталась в тот промежуток времени, в течение которого граждане состоят в законном браке, является совместной собственностью. Таким образом, проведение любой операции с квартирой, домом, дачей и прочими объектами недвижимости, должно сопровождаться оформлением документа, который подтверждает согласие супруга (супруги). Это относится к любой операции – сдача жилплощади в аренду, продажа, дарение, оформление в залог, передача по наследству, пр.

Кроме того, абсолютно неважно, на кого из супругов оформлена недвижимость, а также то, является ли собственность долевой (каждому из супругов принадлежит доля в квартире) или же бездолевой (права на распоряжение и пользование всей жилплощадью являются равными для каждого из супругов). При необходимости продать квартиру каждый из супругов имеет равные права, а при разделе имущества в случае развода муж и жена могут претендовать на половину собственности.

Причем, источник финансирования покупки жилья, равно и тот факт, что недвижимая собственность была получена безвозмездно, не имеет значения. Если, например, при смене места жительства для приобретения новой квартиры пришлось продать жилье, принадлежавшее супругу до заключения брака, то новая квартира, купленная в браке, все равно считается совместной собственностью. Если недвижимость (квартира, гараж, земельный участок) были получены семьей по государственной льготной программе, имущество также считается совместным.

Брачный договор

Впрочем, есть способ изменить существующий порядок, определяемый Гражданским Кодексом – это заключение брачного договора. Брачный договор, в числе прочего, определяет права каждого из супругов на недвижимость, а также права на использование этой недвижимости и порядок раздела при разводе. Таким образом, при наличии брачного договора нормы ГК перестают действовать. Имущественные отношения супругов регулируются положениями Семейного Кодекса, где брачному договору посвящена целая глава (гл. 8 статьи 40-44).

Например, один из супругов до вступления в брак может защитить свою собственность (как правило, такая необходимость может возникнуть в том случае, если предполагаемые супруги имеют разную степень финансовой обеспеченности). Таким образом, будущий супруг посредством оформления брачного договора может исключить возникновение ситуации, при которой, в результате различный манипуляций его недвижимость сначала не стала бы совместной, а после половина жилплощади не была отобрана при разводе. И наоборот, невеста, при переезде в другой населенный пункт продает свое жилье, и уже зарегистрировав отношения, приобретает новую квартиру, в данной ситуации также необходимо обеспечить определенные гарантии.

Договор вступает в силу только после регистрации брака в порядке, установленном законодательно, поэтому для лиц, проживающих в гражданском браке, документ является бесполезным. Однако документ может быть оформлен на всем протяжении супружеской жизни, кроме того, положения этого договора в любой момент можно изменить или дополнить, в этом случае также обязательно нотариально заверить документ. В договоре могут быть оговорены права супругов относительно того имущества, которое на данный момент имеется в наличии, а также права относительно недвижимости, которая будет приобретена впоследствии. Так, вполне уместна и законна следующая формулировка «объект недвижимости в полной мере принадлежит тому из супругов, на чье имя зарегистрирован». Обязательства, отраженные в брачном договоре, могут быть ограничены по времени или же зависеть от определенных условий или от обстоятельств.

Ограничения брачного договора

С другой стороны, брачный договор ограничен определенными законодательными нормами, нарушение которых может привести к признанию этого договора недействительным (в этом случае суд руководствуется уже положениями ГК). Так, текст брачного договора не может частично или полностью ограничивать дееспособность супругов. Поэтому, например, содержание в тексте брачного договора условия о том, что супруги обязуются не обращаться в суд при разделе имущества в случае развода, не соответствует законодательным нормам.

Кроме того, условия и положения брачного договора не должны ставить одного из супругов в неблагоприятное положение или противоречить положениям семейного законодательства. Собственно, на этом и выстраивают свою позицию супруги, желающие через суд признать брачный договор недействительным.

Ипотека – права супругов на недвижимость и обязательства по кредиту

В случае заключения официального брака все платежи по ипотеке, которые были внесены в течение совместной жизни, считаются выплаченными обеими супругами совместно. То есть, закон определяет, что платежи осуществлялись из средств, нажитых совместно, причем, не учитывается, кто из супругов действительно зарабатывал деньги, а кто занимался ведением домашнего хозяйства и не имел вообще никакого дохода (или получал весьма скромную заработную плату).

Соответственно, и доля недвижимости, которая переходит в собственность супругов по мере выплат, также принадлежит супругам в одинаковой мере. Однако в случае проживания в гражданском браке, нормы семейного права не действуют, ни о каких правах, автоматически устанавливаемых законодательно, речи быть не может. Если граждане, проживающие вместе без заключения официального брака, приняли решение оформить договор с банком и совместно выплачивать ипотеку, их отношения могут регулироваться соответствующим договором. Если такой договор отсутствует, то доказать в суде, что платежи по недвижимости вносились совместно, весьма проблематично.

При разводе супруги должны поровну делить как права, так и обязательства по ипотеке, и являются солидарно обязанными должниками. Эта формулировки означает, что банк имеет право требовать исполнения обязательств (всех или частично) от обоих супругов или же от каждого из них. Кроме того, для кредитной организации нет разницы, является ли действительным брак в данный момент или расторгнут, основным требованием является проведение выплат по ипотечному кредиту в установленные сроки и в установленном объеме. Если же требования перестают исполняться, то банк может продать заложенное имущество с аукциона и погасить задолженность.

Ипотека, оформленная до брака

Естественно, в идеальном варианте все платежи по ипотеке должны быть внесены до регистрации брака, в этом случае будущий супруг (супруга) не сможет никоим образом претендовать на часть имущества (при разводе). Однако часто встречается ситуация, когда ипотечный кредит продолжает выплачиваться после свадьбы, и в подобной ситуации для одного из супругов могут наступить весьма неприятные последствия. Часть ипотечного кредита выплачивается из средств, которые считаются совместно нажитыми в период брака. А значит – при разводе второй супруг автоматически получает право на половину недвижимости или на компенсацию, равную стоимости половины квартиры.

Можно привести пример сходной ситуации, когда ипотека оформляется на одного из супруга его родителями, которые выступают в качестве поручителей (держателей залога, иные варианты) и предоставляют часть средств для погашения ипотеки. Естественно, родители заинтересованы в отсутствии имущественных претензий, которые почти обязательно будут иметь место при разводе. Ведь со стороны закона, как уже упоминалось, нет разницы – откуда берутся деньги на ежемесячные платежи, зато точно известно, что эти платежи проводились в период брака.

В этом случае единственным спасением представляется заключение брачного договора. В документе может быть прописано, кто будет являться собственником приобретаемой недвижимости (до полной выплаты собственником, фактически, является банк), будет ли делиться недвижимость при разводе, а также иные аспекты.

Раздел ипотеки при разводе

Одним из вопросов, которые возникают наиболее часто, является вопрос о том, как делится недвижимость, приобретаемая в ипотеку, в случае развода. Одним из вариантов разделения будущих прав на недвижимость является раздел ипотечного обязательства. То есть, каждый из супругов, даже в том случае, когда последние перестанут являться таковыми, будет обременен индивидуальными обязательствами (каждый супруг будет должен банку определенную сумму, и на его права не будет влиять качество выполнения обязательств перед банком вторым супругом).

Естественно, для разграничения обязательств необходимо согласие второго супруга, согласие банка и заключение с кредитной организации соответствующего соглашения (приложения к договору). Однако нужно понимать, что шансы реализовать подобный проект невелики – банк не заинтересован в частичном погашении ипотеки (то есть, обязательства выполнены только одним из супругов). Но шансы все-таки есть, супруги (заемщики) при разводе могут обратиться в суд с требованием о разделении обязательств. Суд, в свою очередь, может разделить ипотечную квартиру поровну либо, если в семье имеются дети, то доля супруга, с которым дети остаются после развода, может быть увеличена (по желанию и общему согласию супругов). Соответственно, с разделением обязательств происходит и разделение размера задолженности, возможно изменение размера ежемесячного платежа.

Переоформление кредита

Вторым вариантом поделить непогашенную ипотеку является переоформление кредита на одного из них. Соответственно, этот супруг принимает на себя все финансовые обязательства перед банком, и при окончании выплат становится единственным собственником недвижимости. Для этого супругам необходимо составить и подписать соглашение супругов об уплате алиментов, которое, в числе прочего, предусматривает раздел ипотечной недвижимости.

Таким образом, при отказе одного из супругов от притязаний на приобретаемую недвижимость, второй супруг получает все права, но как же быть с теми платежами, которые вносились совместно, причем, вносились в течение продолжительного времени? Этот вопрос разрешается довольно просто – супруг, на которого переоформляется ипотечный кредит, выплачивает сумму, равную половине всех проведенных совместно платежей.

Соответственно, требуется и согласие банка, выдавшего кредит. В этом случае все намного проще, банку остается повторно рассмотреть степень платежеспособности заемщика (фактически, нужно собрать перечень документов, как при оформлении ипотеки). Кроме того, банк может потребовать оплату комиссии за проведение переоформления долга, размер комиссии, в среднем, составляет 1% от суммы невыплаченной части кредита.

Ключевые понятия: Выгодная ипотека, Инвестиции в недвижимость, Ипотека 2015, Недвижимость, Право собственности, Правовой статус недвижимости