Экономический кризис является не лучшим моментом для продажи квартиры, спрос на жилье снижается, соответственно – падает цена. Покупатели находятся в выигрышной ситуации и могут сбивать цену достаточно существенно, а инвесторы, денежные средства которых вложены в жилье, вынуждены пережидать такие моменты или продавать квартиры по невыгодной цене. Однако падение цен затрагивает не все объекты жилой недвижимости, и эксперты портала RealtyPress.ru в данной статье предприняли попытку выделить качества квартир, стоимость которых не изменяется в связи с кризисной ситуацией на рынке.
Квартиры в центре
Жилая недвижимость, находящаяся в центральной части города, особенно это относится к мегаполисам, отличается стабильностью цен, поскольку близость жилья к бизнес-объектам, к наиболее качественным и престижным объектам инфраструктуры определяет стабильный спрос. И в значительной степени этот спрос связан с тем, что строительство жилья в центре практически не ведется, в центральных районах все площади, которые могли быть использованы для возведения жилья, уже использованы. Другими словами, спрос на квартиры в центре почти всегда превосходит предложение.
Желающим приобрести квартиры с подобным месторасположением бессмысленно предпринимать попытки сбивать цену, даже самые скромные квартиры довольно быстро находят своих покупателей. Мало того, цена определенных квартир продолжает расти даже в кризис, поскольку это наиболее выгодный момент для инвестиций. После того, как экономическая ситуация стабилизируется, цены на недвижимость вновь начнут подниматься и можно будет продать любую квартиру дороже.
Владельцы квартир в центре города это прекрасно осознают, поэтому не торопятся снижать цену. Если же среди объявлений о продаже попадается предложение с исключительно выгодной ценой – скорее всего, это очередная попытка мошенников найти жертву.
Квартиры у метро
Объекты жилой недвижимости, расположенные в непосредственной близости к станциям метро, являются достаточно популярными, поскольку квартиры у метро позволяют экономить целые часы при поездках на работу и обратно. Даже в случае наличия в семье автомобиля, некоторые члены семейства вынуждены самостоятельно решать вопросы перемещения, так как единственное авто не может передвигаться сразу в нескольких направлениях. Не говоря уже о гражданах, которые вынуждены пользоваться метро, так как проживают далеко от места работы и не могут позволить себе часами стоять в пробках.
Поэтому квартиры у метро являются желанным приобретением для любого местного жителя, а также для приезжего, который желает обосноваться в городе надолго. О популярности квартир у метро говорит тот факт, что при аренде владелец такой квартиры редко задумывается о ремонте или приобретении новой мебели. Ведь расположение квартиры в любом случае обеспечит спрос, а значит – арендаторы сами с удовольствием сделают для себя ремонт.
Ликвидными и дорогими остаются в кризис квартиры в домах, рядом с которыми станция метро в данный момент отсутствует, однако ведутся активные работы по строительству ветки метро. В принципе, цена квартир в домах, рядом с которыми будет метро, начинают расти еще в период планирования его строительства (за год-два до реального появления станции метро в шаговой доступности от дома). А после начала работ предложение квартир резко снижается, так как инвесторы, которые занимаются недвижимостью, отслеживают подобные новости и вовремя начинают скупать жилье.
Видовые квартиры
Квартир, из окон которых открывается хороший вид, не так уж много в сравнении с остальной массой объектов жилой недвижимости. Такие квартиры привлекают состоятельных покупателей, которые не имеют желания (и причин) проживать в центральной части города. Видовые характеристики само по себе являются достаточно ценным активом, ценность которого возрастает в случае, если есть гарантии, что со временем эти характеристики по разным причинам не ухудшатся (что может произойти, например, в результате строительства нового дома перед окнами).
Гарантиями сохранности видовых характеристик в будущем может являться расположение дома на набережной (вряд ли в обозримом будущем будет проводиться строительство), вид на культурно-исторические объекты или же объекты, имеющие политическое значение (церковь, здание городской администрации). А вот сохранность вида на рощу лесопарка или на парковую зону находится под вопросом, впоследствии эта место вполне может быть застроено по причине нехватки площадей под строительство. Мало того, на месте лесопарка может быть построен стадион, что может стать причиной определенные неудобства жителям близлежащих домов.
Однако наличия самих по себе видовых характеристик недостаточно, если есть причины, которые не позволяют владельцам квартир получить за них хорошую цену. Такими причинами может быть неудобная планировка квартиры (в которую невозможно внести изменения), неважное состояние дома (изношенные коммуникации, общая запущенность квартала). Наиболее выгодными в плане стабильности цены являются квартиры в высотных домах на верхних этажах, из окон которых открывается прекрасная панорама. В этом случае видовым характеристикам не угрожает строительство по соседству, поскольку, в любом случае, из окон можно видеть значительную часть города.
Квартиры в новостройках
Не снижается цена в кризис и на квартиры в новостройках, которые находятся в стадии возведения, однако причины такой стабильности носят несколько иной характер, чем перечисленные выше характеристики. Экономическая нестабильность приводит к повышению стоимости строительства, производители, импортеры строительных материалов и оборудования повышают цены, растет стоимость транспортировки, а также увеличиваются прочие расходы. Поэтому застройщикам просто невыгодно продавать квартиры дешевле, чем обходится их строительство.
Кроме того, недостроенные квартиры сами по себе стоят дешевле готового жилья, предлагаемого на вторичном рынке. Поэтому основная доля спроса приходится именно на квартиры в новостройках. Дополнительным преимуществом строящегося жилья может быть возможность оформления ипотеки под приемлемые проценты. В данный момент государство оказывает поддержку строительной отрасли тем, что обеспечивает возможность привлечения льготных кредитов (с пониженной процентной ставкой). Такие кредиты по условиям государственных программ могут быть оформлены только на квартиры от застройщика.
Малогабаритные квартиры
Снижение спроса на жилье, что наблюдается в кризисные периоды, связано, в первую очередь, со снижением платежеспособности потенциальных покупателей. В том случае, когда для приобретения жилья привлекаются ипотечные кредиты, весомым фактором является неуверенность граждан в способности выплачивать ежемесячные взносы. Однако решать жилищный вопрос все-таки нужно, поэтому приоритеты пересматриваются в сторону приобретения более дешевой квартиры, с меньшим количеством квадратных метров, чем это предполагалось до начала экономических потрясений.
На первый план выходят небольшие квартиры, которые, впрочем, во все времена пользуются повышенным спросом, так как доходы подавляющего количества граждан не позволяют рассчитывать на приобретение просторной квартиры. Кроме того, проводимая государством налоговая политика, а также растущие тарифы коммунальных служб делают приобретение компактной квартиры более выгодным, чем проживание в просторной квартире, связанное с повышенными текущими расходами. Поэтому цены на малогабаритные квартиры снижаются достаточно редко, исключение составляет жилье, расположенное в спальных районах с сомнительной транспортной доступностью.
Квартиры с оптимальной планировкой
Жилье оптимальной конфигурации также пользуется хорошим спросом, поскольку оптимальная планировка позволяет сэкономить на количестве квадратных метров, необходимом для комфортного проживания. Рационально расположенные жилые и бытовые помещения, отсутствие широкой лоджии или длинного балкона (которые зачастую являются бесполезными квадратными метрами, за которые все равно необходимо платить) обеспечивает желаемый уровень комфорта при сравнительно небольших затратах. Кроме того, фактором, который также влияет на повышение цены жилья, является высота потолков – за высокие потолки, создающие иллюзию дополнительного пространства, приходится доплачивать.
Таким образом, владельцу нет нужды снижать цену на квартиру с оптимальной планировкой, так как в первую очередь потенциального покупателя в кризисный период заинтересует именно его предложение. Жилье в любом случае будет продано, причем, довольно быстро.
Какие квартиры дешевеют в первую очередь?
Статья была бы неполной без рассмотрения недвижимости, которая подвержена наибольшему риску снижения цены. Таким жильем, прежде всего, являются многие квартиры вторичного рынка, причиной тому – более высокая цена в сравнении с квартирами от застройщика, фактическое отсутствие возможности оформить ипотечный кредит (актуальные процентные ставки, предлагаемые банками в данный момент, полностью исключают эту возможность).
Далее, подвергаются риску сильного удешевления те квартиры, которые и в периоды стабильности пользовались ограниченным спросом – жилье, которое находится в экологически неблагоприятных районах, районах с тяжелой транспортной доступностью, недостаточно развитой инфраструктурой. Кроме того, спрос снижается тем сильнее, чем больший метраж жилой площади, продать трех – или четырехкомнатную квартиру значительно сложнее, чем студию или однокомнатную квартиру.
Дополнительно усиливает риск удешевления наличия каких-либо проблем, препятствующих продаже. Такими препятствиями могут быть неподготовленные документы, неоформленная перепланировка, наличие даже небольших обременений, например, некоторая задолженность по квартплате, пр. Жилье, которое находится в ипотеке (таких предложений в данный момент достаточно много) также сложно продать, перевод долга является невыгодным для банка.
Заключение
Подводя итоги, специалисты RealtyPress.ru хотели бы отметить, что сочетание перечисленных параметров, определяющих отдельные выгоды, может в значительной степени защитить квартиру от снижения цены. И наоборот, сложно рекомендовать приобретение квартиры в качестве инвестиции только на основании наличия одной из привлекательных характеристик.
Например, квартира в центре города, которая по многим параметрам является довольно привлекательной, сложно выгодно продать, если жилье расположено на первых этажах, а все окна выходят на проезжую часть с оживленным движением и постоянными пробками. Несмотря на престижность района, будущие владельцы квартиры будут вынуждены прибегать к реализации непростых способов, позволяющих обеспечить свежий воздух, поскольку окна в такой квартире, нельзя открывать по определению.
Периоды нестабильности в экономике являются довольно непростым моментом для операций с недвижимостью. В условиях снижения цен можно выгодно приобрести квартиру, цена которой со временем значительно вырастет, что делает кризисные явления перспективным моментом для инвесторов. А вот приобретение квартиры для проживания может оказаться непростой задачей, поскольку квартиры с действительно выгодными характеристиками не предполагают для потенциального покупателя интересной скидки.
Кроме того, нужно учесть, что нестабильная ситуация на рынке жилья может представлять собой перспективный момент для мошенников, поэтому, рассматривая предложения квартир по цене, которая значительно отличается от рыночной, рекомендуется не торопиться, выполняя проверку юридической чистоты сделки.
|
Ключевые понятия: Инвестиции в недвижимость, Как сохранить сбережения в кризис, Недвижимость, Стоимость жилья |
