Приобретение недвижимости на сегодняшний день является наиболее безопасным видом инвестирования. Высокая ликвидность, возможность получения дохода от сдачи квартир или офисов в аренду, а также устойчивый рост цен, который позволяет защитить вложенные деньги от инфляционных процессов, определяет широкую популярность инвестиций в недвижимость среди частных лиц и корпоративных. Темой данной статьи является возможность повышения доходов для владельцев недвижимости, которые сдают в аренду имеющиеся квадратные метры. Специалисты портала RealtyPress.ru решили выяснить, будет ли более выгодным вывести квартиру из жилого фонда и сдавать площадь как объект коммерческого назначения.
Стоимость аренды квартиры (особенно это относится к мегаполисам) позволяет ее владельцу рассчитывать на получение стабильного дохода в виде арендной платы. В то же время, стоимость аренды коммерческих (торговых, офисных) площадей в разы выше, чем стоимость аренды жилья. Напрашивается вывод – может быть, будет разумным перевести квартиру в статус нежилой недвижимости и сдавать ее под магазин, аптеку, офис или в качестве площади, необходимой для работы торговых или сервисных предприятий?
Уровень востребованности жилой и коммерческой недвижимости
Однако не все так однозначно. Во-первых, такая возможность имеется исключительно у владельцев квартир на нижних этажах, во-вторых, есть определенные ограничения, которые являются препятствием для перевода квартиры в нежилой фонд. В-третьих, смена статуса недвижимости может быть невыгодна, площади окажутся невостребованными и будут пустовать, в то время, как владелец мог бы получать стабильный доход от сдачи в аренду квартиры.
Жилье являлось и остается более востребованным, чем коммерческая недвижимость, особенно в свете последних событий, связанных с обвалом рубля, которые отразились падением спроса на коммерческую недвижимость. Если процесс нахождения квартирантов, как правило, редко занимает более одной-двух недель (при условии адекватной цены и состояния квартиры), то арендаторов площади с отдельным входом, расположенной в жилом доме, еще придется поискать, и время поиска является однозначно потерянным в плане получения дохода.
Расходы при подготовке площадей
Перевод жилой недвижимости в нежилую требует определенных вложений, еще больше денег придется потратить для того, чтобы привести нежилую недвижимость в состояние, пригодное для эксплуатации. А именно – для работы любого предприятия необходимо обустройство отдельного входа (не через подъезд, предназначенный для входа жильцов), что является отнюдь не дешевым удовольствием, соответственно – необходимо также облагородить площадь, которая является примыкающей. Отсутствие места для парковки автомобилей неблагоприятно отражается на работе любого предприятия, поэтому владельцу недвижимости придется подумать о наличии парковочных мест, а также о том, чтобы эти места занимали только клиенты арендаторов, а не жильцы дома.
Кое-что поменять…
Кроме того, для успешной и выгодной сдачи помещения в аренду необходимо поменять планировку, так как арендатору, вне зависимости от направленности его деятельности, мало подойдет стандартная планировка жилой квартиры. Во время создания проекта владельцу придется его согласовать, изменения не должны противоречить строительным нормами правилам (а также исключать опасность разрушения несущих конструкций) и после узаконить все изменения.
Помимо внутренней планировки владельцу необходимо озаботиться параметрами освещения - стандартных окон явно маловато для полноценного дневного освещения, а использование искусственных источников освещения в дневное время чревато дополнительными расходами, что явно не понравится будущим арендаторам. Естественно, что работа абсолютно любого предприятия связана с интенсивным (или не очень) потоком посетителей, и арендуемая площадь должна соответствовать требованиям удобства и противопожарной безопасности. То есть – потребуется организовать качественную вентиляцию и кондиционирование, причем приборы, которые демонстрируют производительность в бытовых условиях, с большой вероятностью окажутся неподходящими.
Соответствие помещения нормам и правилам
Кроме того, владельцу коммерческой недвижимости придется познакомиться с такими аспектами предоставления площадей в аренду, как соответствие противопожарной безопасности, экологическим и санитарным нормам. Уже на стадии подготовки проекта все положенные нормы должны быть учтены, поскольку при начале работы предприятия нагрянут с проверкой соответствующие службы, и при обнаружении несоответствий владельцу придется их устранять.
Налоги – их придется платить
Очередная сторона дела, о которой задумываются не все новоиспеченные владельцы нежилой недвижимости – налогообложение. Как и в любой стране, получение дохода от сдачи недвижимости в аренду облагается налогом, что вполне справедливо. В то же время, нельзя сказать, что абсолютно все владельцы квартир, которые сдаются в аренду, аккуратно платят налоги, которые, все же, являются достаточно существенной суммой. Так происходит по причине неспособности налоговых служб отследить неплательщиков и доказать, что доход был получен, а налог – не уплачен. Отсутствие механизмов выявления неплательщиков, а также, в сущности, небольшие штрафы при обнаружении подобных случаев представляют собой хорошую возможность, которой охотно пользуются владельцы квартир.
В случае с арендой коммерческой недвижимости такой номер не пройдет, поскольку владелец недвижимости обязан заключить договор с арендатором, в котором фигурирует сумма оплаты. Отчеты, которые ежемесячно сдает арендатор в налоговую инспекцию, содержат информацию об арендуемом объекте, что является основанием для проверки владельца объекта налоговиками. То есть – все положенные налоги придется платить, и сумма этих налогов составит, как минимум, 13% от полученного в качестве арендной платы дохода, что весьма немало.
Другими словами – для того, чтобы перевести квартиру в статус нежилой недвижимости и привести помещение в соответствие потребностям арендаторов, а также в соответствие нормам и правилам, потребуется понести определенные расходы, и эти расходы весьма немалые.
Востребованность коммерческой недвижимости
Интерес к переводу жилой недвижимости в нежилую испытывают, по большей части, владельцы квартир, расположенных на первых этажах жилых домов. Такие квартиры являются малопривлекательными в качестве жилой недвижимости (безопасность, обзорность, а также близость к парковке автомобилей), а вот для офиса, магазина или аптеки – в самый раз. Реже такой возможностью интересуются владельцы вторых этажей, поскольку одно из требований при переводе недвижимости в статус нежилой – нахождение на первом этаже также нежилых помещений.
Однако одно дело - поменять статус недвижимости и организовать подходящие условия (пусть даже ценой значительных вложений), и совершенно другое – сделать так, чтобы коммерческие площади были востребованными, приносили стабильный и немаленький (вложенные средства должны как можно быстрее окупиться) доход. Как уже отмечалось, сдавать жилую квартиру значительно проще – арендатор находится в течение пары недель, нет нужды ничего вкладывать, кроме того, при определенных условиях можно избежать оплаты налога.
А вот для того, чтобы предложить коммерческую недвижимость потенциальным арендаторам, необходимо не только приложить немалые усилия, но и предварительно провести оценку будущего потенциала недвижимости в случае ее перевода в статус нежилой. То есть, необходимо оценить, насколько оживленным является месторасположение, какие сервисные предприятия и торговые организации функционируют по соседству, а также качественный потенциал района – насколько услуги компании, которая гипотетически могла бы их предлагать в арендованном помещении, будут востребованными жителями этого района, соответствует ли платежеспособность жителей предлагаемым услугам.
Если речь идет о центральной части города или района и окна (в будущем - входная группа) квартиры выходит на оживленную центральную улицу, тогда практически наверняка недвижимость будет востребована и найдет своих арендаторов. А как быть, если квартира расположена где-нибудь в середине спального района, в одном из тихих дворов? Попытка предложить недвижимость в подобном месте – занятие достаточно рискованное, слишком высокие шансы, что площади будут пустовать.
Тенденции современного строительства
Современные застройщики, по роду своей деятельности прекрасно осведомленные о востребованности помещений на первых этажах, довольно часто предпочитают самостоятельно переводить новые квартиры, а то и целые этажи в статус нежилой недвижимости, и уже изначально приспосабливать площади под размещение коммерческих организаций. Такой подход позволяет застройщику получить намного большую прибыль в результате продажи площадей при меньших затратах, чем те, которые приходится нести владельцу жилой недвижимости в случае принятия им решения переоборудовать свою квартиру.
Разумеется, застройщик никогда не будет отводить помещения под коммерческие структуры в том случае, если не уверен, что площади будут реализованы. Вопрос изучается профильными специалистами достаточно обстоятельно, ведь ошибка может обернуться потерями вместо планируемой выгоды. Поэтому действия современных застройщиков могут служить некоторым ориентиром для владельцев квартир, распложенных в соседних зданиях. Если при строительстве нового дома площади нижних этажей отводятся под магазины или офисы – квартиры в соседних домах также есть смысл переводить в статус нежилой недвижимости.
Заключение
Рассматривая все «за» и «против» смены статуса жилой недвижимости на нижних этажах, специалисты портала RealtyPress.ru могли бы порекомендовать владельцам квартир следующее. Необходимо тщательно взвесить свои возможности, как финансовые, так и технические возможности смены статуса и проведения необходимых изменений в планировке квартиры, а также внимательно подойти к оценке востребованности коммерческой недвижимости, в которую превратится жилая квартира. Возможно, оставить все «как есть» дешевле и проще, чем пытаться достичь большей выгоды, которая впоследствии может обернуться простоем площадей, а также заморозкой средств, которые были инвестированы в строительные работы и организационные мероприятия.
|
Ключевые понятия: Аренда офиса, Застройщик, Право собственности |
