Приобретение недвижимости является крупной сделкой, в которой фигурируют значительные суммы, поэтому любая возможность сэкономить тщательно рассматривается потенциальными покупателями. Цены на недвижимость, как правило, подвержены частым колебаниям, связанным с различными рыночными факторами, а изменение цены в сторону понижения даже на 2%-5% может обеспечить покупателю существенную экономию, учитывая общую сумму сделки. В пределах данной статьи экспертами портала RealtyPress.ru рассматривается возможность сэкономить на покупке квартиры с помощью отслеживания общего рыночного тренда, сезонных колебаний спроса и предложения, что влияет на изменение цен.
Сезонный фактор
В первую очередь, хотелось бы рассмотреть сезонный фактор – летом рынок недвижимости относительно спокойный, резких ценовых всплесков не возникает, а спрос не жилье несколько снижается. В том случае, если потенциальный покупатель располагает суммой, необходимой для приобретения квартиры того формата, на который он рассчитывает, летом можно не торопиться с принятием решений. Есть время обдумать все взвешенно, поскольку вероятность резкого изменения цены крайне низка (речь идет, скорее, о квартирах, предлагаемых по стандартной для рынка цене, к уникальным предложениям, сулящим значительную выгоду, данное утверждение не относится).
Не стоит ожидать сколько-нибудь существенного снижения цен к окончанию летнего периода, застройщики и девелоперы ожидают начала осени, чтобы провести ценовую коррекцию собственных предложений. Однако лето является наиболее благоприятным временем для проведения строительных работ, что объясняется погодными условиями, что отражается естественным ростом цены на квартиры в новостройках.
Чем ближе строительство объекта к завершению, тем выше стоимость квартир, и цена, назначенная застройщиком в конце весны, когда проект находился в стадии котлована, к началу осени может существенно измениться, поскольку, как минимум, 30% работ уже выполнены. Кроме того, летом отмечается определенное затишье в экономике, однако инфляционные процессы продолжаются, а это означает возможность текущей коррекции цен с учетом этого фактора. Застройщик будет закладывать инфляционные изменения в текущую цену квартиры.
Жилье на вторичном рынке не будет повергаться описанным выше изменениям, хотя на рыночную цену могут влиять изменения в стоимости ипотечных кредитов (поскольку значительная часть недвижимости приобретается с привлечением ипотечных кредитов). Летние изменения цен квартир на вторичном рынке в большей степени связаны с привлекательностью недвижимости, а также с необходимостью срочной продажи, нежели с сезонными факторами.
К сезонным факторам можно отнести и окончание календарного года (начало следующего). В это время наблюдается небольшое затишье, так как все, кто планировал приобрести жилье, уже сделали это, а граждане, которые по различным причинам не смогли совершить планируемую покупку, взяли паузу. Уже под конец года банки начинают предлагать различные акции, позволяющие сделать ипотечный кредит более выгодным, а с наступлением Нового вступают в силу различные постановления и изменения текущего законодательства, что также опосредованно влияет на изменение цен.
Стоимость ипотеки
Значительная часть недвижимости, как уже отмечалось, приобретается в ипотеку, причем, на первичном рынке с помощью ипотечного кредитования приобретается большая часть квартир. Поэтому большое влияние на цены недвижимости оказывают процессы, связанные с банковской сферой, в частности – изменения стоимости ипотечных кредитов.
Отслеживая информацию, касающуюся рынка кредитов, можно наблюдать периоды, когда проценты по кредитам снижаются, это может означать высокую степень «закредитованности» населения. Однако в этот момент возможно и падение спроса на недвижимость, что вызвано аналогичными причинами. По мере того, как правительство и Центробанк принимают меры, направленные на снижение процентных ставок, меняются цены на недвижимость.
Макроэкономические факторы
Изменения, происходящие на политической арене и на мировых финансовых рынках, достаточно сильно влияют на рынок недвижимости, поскольку жилье нередко выступает в качестве финансового инструмента, объекта инвестиций. В недвижимость «перетекают» денежные средства из фондового рынка, а также из различных секторов «реального бизнеса», которые могут находиться в опасности ввиду ухудшения ситуации, таким образом, инвесторы пережидают периоды нестабильности.
С повышением спроса происходит и повышение цены на квартиры, дома и прочую недвижимость, это касается как вторичного рынка, так и новостроек. Инвесторы в такие моменты с удовольствием вкладывают свои деньги в недвижимость, которая находится на ранней стадии строительства, чтобы реализовать квартиры после окончания строительства и получить дополнительный капитал для последующих инвестиций. Также инвесторы покупают квартиры на вторичном рынке, которые всегда легко реализовать и которые, по объективным причинам, не могут подешеветь, и, таким образом, принести убыток.
К сожалению, потенциальные покупатели квартир, не связанные с инвестиционной деятельностью, не могут, руководствуясь новостным фоном принимать решения относительно времени покупки и не могут определить - является ли цена недвижимости в данный момент наиболее выгодной или грядет дальнейшее снижение цен. Макро- и микроэкономические факторы влияют на цены опосредованно, иногда с небольшим опозданием, и чтобы ориентироваться в ситуации, потенциальному покупателю необходимо хорошо разбираться в экономических процессах, и быть в курсе значимых новостей.
Когда ждать, а когда покупать?
Во время принятия решения о том, покупать квартиру или же немного повременить в надежде на то, что цена жилья станет более привлекательной, необходимо понимать, что многое зависит от целей использования приобретаемой недвижимости. Как правило, все потенциальные покупатели руководствуются следующими побуждениями:
- Необходимость приобретения квартиры для своего проживания;
- Приобретение квартиры в качестве объекта инвестиций.
Рассмотрим несколько наиболее распространенных вариантов, с которыми часто сталкиваются сотрудники риэлтерских компаний.
Приобретение недвижимости для проживания
Так, если квартира нужна для проживания, в то время, как потенциальный покупатель выплачивает арендную плату за съемную квартиру – лучшим выбором будет заключать сделку как можно раньше, в тот момент, когда необходимая сумма уже собрана. Если сложить арендную плату за несколько месяцев, сумма будет приблизительно равняться той сумме, которую планируется сэкономить.
Теперь рассмотрим случай, когда квартира приобретается для проживания, на руках уже имеется необходимая сумма, а потенциальный покупатель может без ущерба для себя (проживая, скажем, у родственников), ждать понижения цены сколь угодно долго. В этом случае возникает риск, что ожидаемого понижения не произойдет, а инфляционные процессы поставят продавцов (на вторичном рынке или же у застройщиков) перед необходимостью повысить цены на квартиры. По истечении всего нескольких месяцев собранной суммы потенциальному покупателю уже может и не хватить на покупку.
Таким образом, можно прийти к следующему выводу - если квартира приобретается для проживания, лучше всего не пытаться играть на ожиданиях падения цен, снижения спроса, пытаться предугадать прочие трудно прогнозируемые процессы, а купить жилье сразу же, как только собрана сумма и появилось интересное предложение от продавца. В противном случае риск остаться без квартиры по причине ее удорожания достаточно высок.
Инвестиционная недвижимость
При рассмотрении возможности вложения свободных средств в приобретение недвижимости, можно отметить несколько различных целей подобного инвестирования:
- Приобретение жилья под сдачу в аренду;
- Приобретение недвижимости на ранней стадии строительства для последующей продажи;
- Приобретение жилья для быстрой перепродажи;
- Приобретение жилья для продажи при повышении цен.
Во время приобретения жилья с целью последующей сдачи в аренду нужно понимать, изменения цен на саму недвижимость очень мало связаны с изменениями цен на аренду этой недвижимости. Так, при падении цен на квартиры арендная плата, как правило, не снижается, поскольку спрос на съемное жилье (особенно это касается крупных городов) остается прежним. При повышении стоимости жилья не наблюдается резкого роста арендной платы (за исключением возможности небольшого ежегодного повышения, что прописано в типовых договорах аренды).
В этом случае ожидания потенциальным покупателем снижения цен для покупки арендной недвижимости не особенно уместны, особенно при наличии средств. Инфляция за время ожидания «съедает» часть накоплений, к тому же прибыль, которую могла бы принести квартира в виде арендной платы, остается неполученной.
В случае приобретения жилья на ранней стадии строительства с целью перепродажи после его завершения ожидание неуместно, ибо квартиры дорожают по мере готовности достаточно быстро. Если возникло намерение и имеется сумма, необходимая для заключения сделки – решение принимать нужно как можно быстрее.
Покупка жилья для быстрой перепродажи никак не может быть связана с ожиданием падения или повышения цены. Если опытный риэлтор видит выгодные условия или же продавец имеет необходимость срочно продать недвижимость (иные факторы, обеспечивающие выгодность сделки) – это является прямой предпосылкой к немедленной покупке. Исключением является ожидание ситуаций, которые могут привести к резкому обесцениванию недвижимости (например, обнаружение высокого уровня радиации в районе).
Покупка жилья для его перепродажи после повышения цен делает выжидательную позицию вполне оправданной. Инвестор должен дождаться минимальной цены, а затем правильно спрогнозировать повышение цен на рынке недвижимости. Как правило, подобными сделками занимаются профессиональные участники рынка недвижимости или инвестиционные фоны, оперирующие с информацией финансового рынка.
Заключение
Итак, подводя итоги, эксперты портала RealtyPress.ru хотели бы отметить, что попытки прогнозировать изменения цены, так сказать, на бытовом уровне, с точки зрения среднестатистического покупателя недвижимости сопряжены с определенными рисками. В первую очередь эти риски связаны с инфляционными процессами, способными обесценить часть уже имеющихся накоплений, что может привести к невозможности приобретения жилья (рост цен). Если денег для покупки достаточно и назрела настоятельная необходимость приобрести квартиру, рекомендуется это седлать, не откладывая «в долгий ящик».
Игра на возможном повышении или понижении цен недвижимости является обычной практикой, однако делать подобные прогнозы с должной достоверностью под силу лишь тем, кто может оперировать нужной информацией на профессиональном уровне.
|
Ключевые понятия: Инвестиции в недвижимость, Инфляция, Процентная ставка, Риэлторские агентства, Стоимость жилья, Стоимость кредита |
