Интерес девелоперов к подмосковным территориям не угасает, освоение площадей за пределами МКАДа продолжается прежними темпами. Однако тенденции рынка недвижимости в окрестностях столицы за последние пару лет несколько изменились. Если ранее подавляющее большинство застройщиков Подмосковья предлагали квартиры в проектах класса «эконом» и «комфорт», то теперь все большую долю рынка занимает строительство жилья бизнес-класса. Эксперты портала RealtyPress.ru в рамках данной статьи проанализировали перспективы и преимущества подмосковных новостроек бизнес-класса, а также рассмотрели аудиторию потенциальных покупателей жилья.
Квартиры бизнес-класса: Москва против Подмосковья
Привлекательность подмосковного жилья бизнес-класса относительно столичной недвижимости аналогичной категории заключается, главным образом, в более приемлемой цене. Если средняя цена московской квартиры бизнес-класса колеблется в пределах 12-16 млн. рублей, то жилье этой же категории в какой-либо из новостроек, расположенных в 5-20 км. от МКАДа может стоить, как минимум, вдвое дешевле.
Недвижимость данного сегмента не является преобладающей на рынке, однако спрос на нее растет. Согласно статистике, покупателями квартир бизнес-класса в Москве являются, в первую очередь, ТОП менеджеры, работающие в компаниях финансового, нефтедобывающего или логистического сектора (40% продаж). Причем, жилье приобретается за живые деньги, с привлечением ипотечных кредитов были куплены всего 8% квартир.
Кроме того, основная масса покупателей столичных квартир бизнес-класса – это москвичи (70% продаж), которые приняли решение улучшить свои жилищные условия. Иными словами, для приобретения нового жилья бизнес-сегмента продавались более дешевые московские квартиры. Однако сумма, вырученная в результате продажи этих квартир, составляет большую часть стоимости новой квартиры.
Исходя из вышесказанного, жилье бизнес-класса в пределах МКАДа является и всегда являлось продуктом, рассчитанным на определенный сегмент покупателей. А если денег для покупки недостаточно – добро пожаловать на рынок более доступной недвижимости (жилье вторичного рынка, комфорт-класс, бюджетные панельки).
Жилье бизнес-класса в Подмосковье – преимущество низких цен
В случае с подмосковной недвижимостью наблюдается противоположная картина - жилье, имеющие все характеристики и качественные показатели бизнес-класса, стоит заметно меньше. Единственным недостатком является удаленность от столицы, впрочем, эта удаленность имеет вполне определенное денежное выражение – разницу в цене между московской квартирой и недвижимостью в Подмосковье (аналогичного класса).
Так, покупатель, имея на руках сумму, которой вполне хватило бы на приобретение квартиры в современном комфортабельном жилом комплексе бизнес-класса в одном из городов московской области, за эти же деньги может рассчитывать, разве что, на жилье в какой-нибудь из московских новостроек комфорт-класса. Причем, не в самом благоприятном районе Москвы, а где-нибудь в «спальном» районе.
Поэтому недвижимость бизнес-класса, возводимая в Подмосковье, уже не является жильем для узкого круга потенциальных покупателей, что определяют цены квартир этого сегмента на московском рынке. Акцент предложений от застройщиков смещается, скорее, к категории покупателей «со средним уровнем доходов».
Фактор транспортной доступности
Цены на недвижимость бизнес-класса в Подмосковье, как, впрочем, и в самой столице, находятся в зависимости от множества факторов. Кроме месторасположения жилого комплекса, на цену влияет степень готовности жилого дома, наличие необходимой инфраструктуры, транспортная доступность. Если в Москве, говоря о транспортной доступности новостройки, имеют в виду возможность относительно беспрепятственно выехать в близлежащие районы, то в случае с жилыми комплексами в Подмосковье, в первую очередь, принимается во внимание расстояние и способы добраться до столицы.
Необходимо упомянуть следующий факт – относительно близкое расположение объектов внутри Москвы в определенной мере компенсируется загруженностью магистралей, в то время, как более значительное расстояние от столицы до подмосковной новостройки компенсируется относительно свободными трассами, по которым можно передвигаться беспрепятственно. Кроме того, относительно целого ряда подмосковных ЖК можно утверждать, что время, необходимое для передвижения жителей в Москву и обратно, будет сопоставимо с количеством времени, которое затрачивается жителями окраин столицы для передвижения в центральную часть.
Так, вблизи ЖК Акварели, который возводится в Балашихе, семь километров от МКАДа, планируется строительство линии скоростного трамвая. Этому виду транспорта не страшны дорожные пробки и перегруженные магистрали, что определяет достаточно высокую скорость транспортировки жителей жилого комплекса в столицу. При этом стоимость квартир первой очереди (уже сданной в эксплуатацию) начинается всего от 4,1 млн. рублей.
В плане транспортной доступности заслуживает внимания и ЖК Рождественский (Мытищи, 4 км от МКАД), вблизи которого находится железнодорожная станция «Мытищи». Доехать на электричке в столицу намного быстрее и проще, чем на автомобиле, это подтверждает отсутствие необходимости приобретения личного транспорта для проживания за пределами Москвы. Стоимость квартир в жилом комплексе Рождественский начинается от 3,7 млн. рублей, ЖК при этом имеет все характеристики полноценного жилья бизнес-класса.
Малоэтажные проекты бизнес-класса
К проектам бизнес-класса относятся и малоэтажные жилые комплексы, которые, как правило, являются более комфортабельными и располагаются в местности с интенсивным озеленением. Подобный формат недвижимости является как бы плавным переходом от частных коттеджей к «городской» модели проживания. Владельцами квартир в малоэтажных комплексах становятся граждане, которые предпочитают проживать вдали от городской суеты, в экологически благоприятной местности, но, в то же время, не имеют желания или достаточных средств для полноценного содержания частного дома.
Многоэтажные жилые комплексы бизнес-класса отличаются от жилья категории «комфорт» и «эконом» набором используемых материалов, уровнем инженерного оснащения, а также качеством организации придомовой территории. Отличие малоэтажной застройки бизнес-класса от более доступной в ценовом отношении недвижимости заключается в более высокой степени комфорта придомовой инфраструктуре. Малая плотность жителей в подобных зданиях означает отсутствие проблем с парковкой, а также наличие множества мест, где могут гулять и развиваться дети.
Цена московских квартир в объектах малоэтажной застройки бизнес-класса значительно выше, чем просят за квадратные метры жилья в многоэтажных ЖК. Это обусловлено, прежде всего, дороговизной площади, на которой возводятся объекты. Кроме того, жилье подобного формата в Москве на данный момент возводится достаточно редко в силу дефицита зеленых зон, на территории которых можно было бы вести такую застройку.
Подмосковье, в свою очередь, может предложить застройщикам огромное количество территорий, где можно было бы реализовать подобные проекты. Причем, цена квартир в малоэтажных жилых комплексах бизнес-класса в московской области значительно ниже, поскольку «зеленых зон» достаточно много и вопрос о дефиците подходящих мест встанет весьма нескоро.
Целый ряд подмосковных проектов подобного формата может похвастаться вполне демократичными (относительно жилья бизнес-класса) ценами. В качестве примера можно привести жилой комплекс «Отрада», который возводится на Пятницком шоссе – это ряд 5-6 этажных домов вблизи большого лесного массива. На первых и последних этажах располагаются просторные террасы, есть подземные паркинги, а также комплексная инфраструктура. Цена квартир стартует от 5,4 млн. рублей (однокомнатная), и первая очередь уже сдана в эксплуатацию.
Заключение
Сравнивая недвижимость бизнес-класса в Москве и Подмосковье, эксперты RealtyPress.ru хотели бы подчеркнуть, что массовая застройка московской области началась сравнительно недавно, в то время как современные строительные технологии способны обеспечить даже самые специфические потребности потенциальных покупателей недвижимости. Именно этом и объясняется тот факт, что комфортабельные жилые комплексы зачастую бывают возведены в условиях частичного или полного отсутствия инфраструктуры, которая соответствовала бы классу недвижимости.
Уверения застройщика о том, что все необходимые объекты в скором времени будут построены, вовсе не является гарантией. А отсутствие таких объектов, как сервисные предприятия, торгово-развлекательные центры, специализированные магазины, удобные подъездные дороги, качественные магистрали и все то, к чему привыкли жители мегаполиса, может существенно отразиться на качестве жизни. Кроме того, несмотря на доступную цену, отсутствие инфраструктуры может стать препятствием для реализации квартиры в будущем. Поэтому, проводя сравнительный анализ и наблюдая существенную разницу цен при сходных характеристиках объектов бизнес-класса в столице и области, мы порекомендовали бы отталкиваться от того, какие из инфраструктурных объектов есть в наличии уже сейчас.
