Вопрос о том, как гарантированно получить наследство, представляющее собой объект жилой недвижимости – квартиру, частный дом или дачу, волнует каждого, кто рассматривает себя в качестве наследника. Особенности законодательства предусматривают возможность возникновения различного рода сюрпризов во время реализации прав наследников. В данной статье специалистами RealtyPress.ru будет рассматриваться преимущества и недостатки документов, каждый из которых дает право претендовать на получение недвижимости до или после смерти наследодателя.
Способы передачи наследства
Существует несколько способов получения жилья наследником, и каждый из этих способов имеет свои достоинства, как и свои недостатки. Передача недвижимости может осуществляться при помощи наследования или же через отчуждение. Наследование предполагает передачу собственности после смерти наследователя и включает следующие вариации:
- Наследование по закону;
- Наследование по завещанию.
Отчуждение имущества предполагает передачу жилья уже при жизни – право обладателя распорядиться его собственностью по усмотрению. Отчуждение может иметь вид одной из следующих сделок:
- Купля-продажа;
- Дарение;
- Оформление договора ренты и пожизненного содержания.
Передача недвижимости по наследованию
Для наследодателя этот способ передачи недвижимости является наиболее безопасным, поскольку вплоть до его отхода в мир иной жилье принадлежит исключительно ему, и никто его не может оттуда выселить или иным способом лишить этого жилья. С другой стороны – этот способ является наиболее опасным для наследника, поскольку кроме него на недвижимость будут претендовать все категории родственников наследодателя, кто имеет по закону на это право.
Наследование по закону
Кто входит в группу наследников по закону? Это те, кто составлял с наследодателем одну семью, то есть граждане, которые составляли в близком родстве с ним – дети, родители и супруг/супруга, так называемые наследники первой очереди. Всего же существует восемь(!) очередей наследования по закону, для упрощения приведем общее правило действия закона – если имеются наследники более высокой очереди, то в этом случае наследники низкой очереди не принимают участия в разделе наследства.
Впрочем, наиболее вероятными наследниками, кроме родственников, могут быть и лица, которые не состоят с наследодателем в родстве, однако являются его иждивенцами. То есть нетрудоспособные лица, на момент смерти наследодателя составлявшие с ним одну семью – женщины после 55 лет, мужчины 60 лет, лица, не достигшие 16 лет или учащиеся до 18 лет, а также инвалиды (признанные нетрудоспособными).
В том случае, если наследник умер до открытия наследства, его права на долю наследства переходят его потомкам, это называется «по праву предоставления наследства».
Наследование по завещанию
Если наследование по закону может относиться только к родственникам наследодателя, то наследование по завещанию может быть направлено в пользу совершенно постороннему гражданину. То есть, наследодатель может завещать свое имущество тому, кому пожелает (ст.1126 ГК РФ).
Впрочем, это право имеет определенные ограничения – есть определенная категория наследников, которым положена доля недвижимости даже в том случае, если они в завещании и не упомянуты. Это нетрудоспособные дети наследодателя, иждивенцы, несовершеннолетние дети, кроме того, на обязательную долю в наследстве могут претендовать родители (если они инвалиды или пенсионеры), а также супруг (в качестве иждивенца). Лица, принадлежащие к перечисленным категориям, могут претендовать на половину от доли (это минимум), которая досталась бы им при отсутствии завещания (ст.1149 ГК РФ).
Преимущества и недостатки передачи недвижимости по наследованию
Преимущества передачи по одному из видов наследования ограничиваются исключительно выгодами для наследодателя – ему гарантировано право распоряжения имуществом до самой смерти. Минусами для наследника по завещанию является наличие обязательных наследников, с которыми в любом случае придется поделиться недвижимостью.
Соответственно, если наследодатель и наследник пришли к взаимному соглашению относительно последующего распределения жилья при помощи завещания, то получить это жилье в полную собственность у наследника практически нет шансов. Кроме того, завещание может быть изменено в любой момент, и последнее завещание полностью отменяет предыдущее, что дополнительно снижает шансы наследника.
Еще одним, не менее существенным минусом для наследника является возможность оспорить завещание в суде, признать завещание недействительной сделкой ввиду недееспособности наследодателя на момент написания завещания, а также по целому ряду других причин.
Передача недвижимости через отчуждение
Это более надежный способ избежать претензий других наследников, поскольку отчуждение производится при жизни наследодателя, и после смерти на него не может претендовать никто.
Купля-продажа недвижимости
Договор купли-продажи является наиболее простым и эффективным способом передачи наследства, покупателями могут одновременно являться все дети наследника, которым будет принадлежать равная доля имущества.
Существенным преимуществом этого способа передачи наследства является возможность указать в договоре право пожизненного проживания продавца, которым является наследодатель. Это не предполагает права распоряжения – продавец уже не может продать жилье повторно, подарить или завещать его, новый собственник может распоряжаться жильем так, как ему заблагорассудится.
Кроме того, на жилье уже не смогут претендовать какие-либо родственники, оспорить законность проведения сделки в суде также крайне затруднительно (хотя и возможно).
Дарение недвижимости
Дарение представляет собой один из вариантов отчуждения, права собственности на недвижимость переходят в момент оформления документа. Есть возможность составления договора с обременением третьего лица – то есть, присутствует возможность сохранить право проживания и регистрации для наследодателя. Дарение позволяет избежать законных претензий обязательных наследников, которых наследодатель не желает рассматривать в качестве таковых.
Договор ренты и пожизненного содержания
Подобный формат передачи недвижимости является менее распространенной операцией и является, скорее, попыткой найти компромисс при достаточно натянутых отношениях между потенциальным наследником и наследодателем. И первый и второй понимают опасность возникновения претензий на жилье со стороны «обязательных наследников», однако находятся в определенной зависимости друг от друга.
Наследодатель опасается лишиться жилья до наступления смерти и не желает дарить недвижимость (либо оформлять договор купли-продажи), однако нуждается в материальной поддержке наследника. Наследник понимает возможность «сюрпризов» при передаче жилья по завещанию, как, впрочем, и опасения наследодателя.
Договор ренты и пожизненного содержания предполагает передачу имущественных прав в момент оформления документов взамен на перечисленные в договоре блага, которые обязан предоставлять наследник до смерти наследодателя. То есть, наследник обязуется содержать наследодателя, выплачивая ежемесячно определенную сумму или(и) обеспечивать медикаментами, а также предоставлять иные услуги и блага, которые подробнейшим образом прописываются в договоре.
Но договор не гарантирует получения квартиры, наоборот, практика показывает, что подобные договоры частенько расторгаются (в законодательстве прописаны достаточно широкие возможности для получателя ренты). Причиной может быть неполное соблюдение условий договора, что достаточно легко доказать через суд, потому как наследник зачастую забывает позаботиться о наличии доказательств выполнения им обязанностей (не хранит чеки, не подписывает у наследодателя ежемесячный акт выполнения работ по договору, т.п.).
Неопределенный срок действия договора, а также свой взгляд наследодателя на качество выполнения обязательств перед ним ставят потенциального наследника в полную зависимость.
Заключение
Рассматривая преимущества и недостатки способов передачи недвижимости в качестве наследства, эксперты RealtyPress.ru склоняются к мнению, что наиболее безопасными и надежными документами являются договор купли-продажи или же дарственная. В свою очередь, наследование по закону, как и наследование по завещанию, обязательно приведет наследника к необходимости делить наследство с неопределенным количеством родственников.
Договор ренты и пожизненного содержания является, по сути, промежуточным вариантом, который в большей мере соответствует интересам наследодателя, чем наследника, и никак не гарантирует последнему то, что уже приобретенная им недвижимость не будет впоследствии возвращена в собственность наследодателя.
