При обсуждении вопроса о защите от мошеннических схем при покупке недвижимости все чаще звучит формулировка «титульное страхование». Причем, этот вид страхования недвижимости с недавнего времени стал обязательным при оформлении ипотеки в некоторых банках. Популярность титульного страхования набирает обороты, а некоторыми участниками рынка недвижимости этот вид страхования преподносится едва ли не как средство, дающее покупателю абсолютную защиту. В данной статье специалисты портала RealtyPress.ru предприняли попытку разобраться – насколько эффективно титульное страхование может защитить потенциального покупателя недвижимости от мошеннических сделок.
Что такое титульное страхование
Титульное страхование – вид страхования недвижимости, который прочно вошел в обиход участников отечественного рынка недвижимости сравнительно недавно, в то время, как в ряде благополучных стран без титульного страхования не обходится практически ни одна сделка с недвижимостью. Условия титульного страхования имеют принципиальную схожесть с условиями прочих страховых продуктов – страховая компания принимает на себя обязанность возместить потери в случае наступления страхового случая за вознаграждение в виде страховых взносов.
Само понятие «титульного страхования» означает страхование титула – права собственности на любую недвижимость, на которую это право может быть оформлено. То есть, титульное страхование покрывает, в сущности, один единственный риск – утрату права собственности гражданина на принадлежавшую ему недвижимость.
Причиной потери права собственности может являться один или несколько факторов из следующего перечня:
- При проведении сделки могли быть нарушены права третьих лиц (имеющих отношение к предыдущим владельцам) – несовершеннолетних детей, наследников, пр.;
- Незаконность сделки (или сделок), вследствие которых предыдущий владелец приобрел право собственности;
- При проведении сделки были использованы поддельные документы;
- Любые мошеннические действия, имевшие место при проведении сделки;
- Ошибки, допущенные регистратором при оформлении (переоформлении) права собственности;
- Недееспособность участников сделки;
- Право собственности было получено вследствие неправомочных решений суда;
- Другие причины.
Стоит сказать, что в российском законодательстве описаны несколько десятков прямых оснований для признания сделок с недвижимостью недействительными. Непрямые основания также имеются, причем, их намного больше. Соответственно, практически каждая сделка на вторичном рынке может в судебном порядке быть недействительной, а имущество у текущего владельца может быть истребовано.
Поскольку страховой компанией страхуется только один риск, страховым случаем признается не наступление этого риска как факта потери права собственности, а причина, которая привела к утрате права собственности (из вышеприведенного перечня). Оценка комиссионных зависит от возможности произвести проверку недвижимости и, соответственно, от вероятности возникновения той или иной причины, которая привела к потере права собственности.
Возможные проблемы при сделках с недвижимостью
Уже после того, как деньги уплачены, а все бумаги оформлены на нового владельца, могут возникнуть обстоятельства, позволяющие бывшему владельцу (или третьему лицу) вернуть собственность в свое распоряжение. И это не являлось бы большой проблемой в том случае, если законодательство позволяло бы при расторжении сделки вернуть и уплаченные средства. Однако такой механизм отсутствует, и для нового владельца получить свои деньги от предыдущего владельца недвижимости практически не представляется возможным.
Как правило, через некоторое время (практически любой период времени) после оформления сделки могут начинаться осложнения, поскольку вторичная недвижимость довольно часто переходит из рук в руки, и на каждом этапе могут возникнуть проблемы, вследствие которых законность всех последующих сделок подвергается сомнениям. Причем, причиной этих проблем могут оказаться как случайные обстоятельства, так и нечистоплотность последнего владельца.
Вполне можно ожидать появления неучтенного наследника, возвращения из мест лишения свободы совладельца, требующего предоставить часть жилплощади для проживания, нарушения прав несовершеннолетнего ребенка, прописанного в квартире. Кроме того, бывший владелец может заявить, что на момент заключения сделки он находился «не в себе», и если суд подтвердит вероятность его психической нестабильности – квартиру придется вернуть. Деньги, естественно, вернуть уже не выйдет. Далее, бывший владелец может заявить, что жилье отобрали у него силой, принудили написать дарственную.
Выгоды от титульного страхования
Титульное страхование предназначено для того, чтобы оградить собственника приобретенной недвижимости от убытков, связанных с утратой этой недвижимости вследствие потери права собственности. В законодательстве практически каждой из стран существуют правила, по которым заключенная сделка может быть расторгнута, а имущество возвращено предыдущему владельцу. Законы Российской Федерации не являются исключением из правил, однако реализация законодательных норм все же, несколько отличается (впрочем, это тема для отдельной статьи).
Итак, при наступлении страхового случая – недвижимость переходит в пользу предыдущего владельца либо третьего лица, страховая компания обязуется возместить убыток частично или же в полном объеме. Речь идет о заранее оговоренной сумме, которая фигурировала при оформлении договора титульного страхования недвижимости, это может быть стоимость объекта недвижимости или же ее части, также в сумму могут включаться расходы, сопутствующие проведению сделки, прочие виды ущерба.
Причем, возмещение страховщиком средств - это не единственная выгода от титульного страхования. Ведь прежде чем заключить с клиентом договор, страховая компания проводит всестороннюю проверку квартиры, и качество этой проверки однозначно выше, чем качество проверки, которую может провести сам потенциальный покупатель, что определяется квалификацией и возможностями юристов страховой компании. В том случае, если у страховщиков имеются какие-либо сомнения в чистоте сделки – в страховании будет отказано, а это уже является прямым сигналом для потенциального покупателя.
Учитывая тот факт, что страховщики не работают с объектами, которые потенциально могут стать причиной страховых выплат, собственно, заключение договора страхования для клиента может и не быть основной целью. Достаточно принципиального согласия страховщиков на заключение договора относительно определенного объекта.
Может ли титульное страхование заменить проверки
Может ли титульное страхование являться заменой проведению всесторонних проверок предложенного к продаже объекта недвижимости? И правда – зачем потенциальному покупателю направлять свои усилия и средства на проверочные мероприятия, когда, во-первых, все это сделает страховая компания, а во-вторых – в случае возникновения проблем эта же страховая компания выплатит компенсацию ущерба?
Возможно, в некоторых случаях такая замена действительно может иметь место, например, если недвижимость оформляется в ипотеку, и заемщику все равно придется оформлять титульное страхование согласно требованиям банка. Кроме того, сделки с первичной недвижимостью считаются наиболее безопасными, в большинстве случаев проверку действительно можно поручить страховой компании.
Однако в случае со вторичной недвижимостью, если квартира уже успела поменять десяток хозяев, недостаточная внимательность к изучению документов и возможных «подводных камней» может привести покупателя к следующей ситуации. Проблемы после оформления сделки все же возникли, и суд постановил признать сделку незаконной (со всеми вытекающими последствиями). Однако страховщик не признает наступление страхового случая, поскольку причина, которая привела к утрате права собственности, при заключении договора титульного страхования не рассматривалась. В результате покупатель лишается жилья, уплаченных денег и возможности получить компенсацию.
Другими словами – несмотря на то, будет ли заключаться договор титульного страхования, покупателю рекомендуется принять все возможные меры, чтобы обезопасить себя от потерь.
Эффективность титульного страхования
Необходимо сразу сделать оговорку – в российском законодательстве не существует механизма, который бы позволял гарантировать отсутствие всяческих препятствий к проведению сделки с недвижимостью или неприятностей после ее заключения. Поэтому любые проверки, проводимые любым риэлтерским агентством, службой безопасности банка, государственными структурами, не могут гарантировать отсутствие проблем после оформления документов и уплаты средств.
Это утверждение является основанием для страховых компаний заключать договоры только по тем объектам, которые в принципе не могут стать причиной компенсационных выплат. То есть – страховые компании работают исключительно в свою пользу, менеджмент компаний заинтересован только в регулярной оплате страховых взносов, но никак не заинтересован в защите потенциального покупателя. Не являются исключением ситуации, когда при возникновении спорной возможности, отсутствия методов проверки на предмет определенных рисков, страховщик просто исключает эти риски из списка причин, являющихся основанием для выплат компенсации.
Частично это подтверждает отсутствие информации о выплатах по договорам титульного страхования либо случаев соответствующих выплат крайне мало. Фактически, страхователь оплачивает взносы не за вероятность риска (комплекса рисков), а за его исключение, что само по себе несколько странно, поскольку подобную работу делают соответствующие службы, только за разовую оплату.
Заключение
Поскольку титульное страхование сложно считать исчерпывающей защитой от махинаций при сделках с недвижимостью, эксперты RealtyPress.ru склонны рекомендовать данную услугу страховых компаний только как дополнительную меру, позволяющую снизить вероятность обмана потенциального покупателя.
В тех случаях, когда речь идет об ипотечных кредитах, наличие титульного страхования облегчает процесс коммуникации с банком, помогает снизить процентную ставку, а также помогает снизить уровень риска для покупателя.
Дополнительно можно порекомендовать привлечение для поиска и оформления документов проверенные риэлтерские компании, сотрудники которых просто не станут оформлять сделку, если не до конца уверены в ее чистоте.
Realtypress.ru
|
Ключевые понятия: Недвижимость, Право собственности, Страхование недвижимости |
