К середине 2010 года ставки по кредитам на российском ипотечном рынке вернулись на докризисный, а местами даже на более низкий уровень. Стоимость кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке при первоначальном взносе в 20 – 30% не менее чем на 10 лет, у ведущих банков составляет примерно 12,5 – 14% годовых.
Переменные ставки ниже, чем до кризиса, поскольку значения LIBOR, EURIBOR, MosPrime и ставки рефинансирования Центрального банка РФ, к которым они привязаны, держатся на очень низких значениях. На историческом минимуме держится ставка рефинансирования АИЖК, которая служит точкой отсчета для его партнеров, устанавливающих процентные ставки по кредитным продуктам Агентства.
Что любопытно, ставки по кредитам на квартиры и загородные дома у некоторых банков сравнялись, хотя в «тучные» годы займы на коттеджи обходились дороже на 1 – 2%. Одинаковые ставки по кредитам на приобретение квартир и загородного жилья установили Банк Москвы, Барклайс Банк, ВТБ 24, Банк Интеза, КредитЕвропа Банк, Нордеа Банк, Банк "Россия", Россельхозбанк, Сбербанк, Связь-Банк, банк "Уралсиб".
Размер процентной ставки в настоящий момент определяется четырьмя ключевыми факторами: валютой кредита, величиной первоначального взноса, формой подтверждения доходов заемщика и сроком кредита. Среди банков царит абсолютное согласие в одном – отечественные деньги дороже, чем иностранные, чем ниже первоначальный взнос и длиннее срок кредита – тем выше процентная ставка по кредиту. В среднем разница составляет от 0,5% до 2%.
Для счастливых обладателей "белых доходов" ставка по кредиту на 1 - 1,5 процентных пункта ниже, чем для "серых" заемщиков. Однако в некоторых банках отсутствие справки по форме 2-НДФЛ обойдется заемщику значительно дороже: в Росбанке в таком случае процентная ставка по кредиту увеличивается на 6,5 процентных пункта (!), в Нордеа Банке - на 5 процентных пунктов.
По мнению аналитиков Русипотеки, вполне вероятно, что в следующем году радикально настроенные по отношению к "серым" доходам банки смягчат свое отношение и уменьшат разницу между размером процентной ставки для клиентов с легитимными доходами и получателями " конвертных" зарплат. Дело в том, что с 2011 года общая величина тарифа страховых взносов увеличивается с 26 до 34%, что, без сомнения, вызовет повальный перевод наемных работников на зарплату "в конвертах". Соответственно, основная масса заемщиков не сможет подтвердить реальный уровень своих доходов справкой 2-НДФЛ. Так что в условиях острой конкуренции за ипотечного заемщика радетели за "белые доходы", возможно, учтут изменившиеся реалии и понизят ставки для "ушедших в тень".
Первой ласточкой можно считать объявленное 28 октября АМТ Банком снижение ставок по ипотеке на 0,5 процентных пункта для заемщиков, которые подтверждают основной доход справкой по форме банка.
Процентные ставки по кредитам на приобретение жилья на этапе строительства, до момента государственной регистрации прав собственности, как и раньше, примерно на 1 – 2% выше, чем на приобретение готового жилья. В этом плане на политику банков по формированию ставок кризис никак не повлиял.
Федеральный закон РФ от 15.02.2010 №11-ФЗ «О внесении изменений в статью 29 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» запретил вносить в кредитный договор положения, которые дают право в одностороннем порядке изменять величину и порядок определения процентной ставки, величину комиссионного вознаграждения либо вводить новые комиссии, а также срок действия договора. Изменения подобного рода теперь можно вводить исключительно по соглашению с клиентом путем заключения дополнения к кредитному договору.
Существует мнение, что данное изменение в законодательстве спровоцирует рост процентных ставок по кредитам, поскольку российские банки от нужды фондируют «длинные» ипотечные кредиты преимущественно за счет «коротких» денег. В этой ситуации для банка важно иметь возможность приводить к общему знаменателю стоимость выданных и привлекаемых денег. Запрет на повышение процентной ставки по кредиту чреват убытками в случае резкого повышения стоимости фондирования в результате кризиса. А за такой срок, как 10 – 20 лет, кризисы возникнут неизбежно.
Однако на практике, думается, на руку заемщикам сыграют характерные для банкиров вообще, и для отечественных, в частности, короткая память и привычка жить одним днем. Учитывая данные обстоятельства, Аналитический центр Русипотеки считает маловероятным массовое повышение процентных ставок по ипотечным кредитам в связи с запретом не пересмотр ставки в одностороннем порядке. Сейчас разгорается конкуренция за уцелевших за период кризиса потенциальных ипотечных заемщиков, и в свете этого повышение ставок для банков будет совсем маловероятно.
В то же время, можно предположить, что введенный запрет будет способствовать еще большему распространению плавающих ставок. Свидетельством тому служит сделанное руководством Сбербанка объявление о запланированном введении плавающих ставок по всем кредитным продуктам.
Ставка рефинансирования АИЖК
Важным событием ипотечного рынка в 2009 году можно назвать существенное снижение ставки рефинансирования АИЖК, от которой отталкиваются его партнеры - банки при выдаче кредитов. Привязанная к ставке рефинансирования Центрального банка России, минимальная процентная ставка рефинансирования кредитов по стандартам АИЖК к 1 июня 2010 года составила 9,28% годовых против 13,05% на 1 января 2009 года.
Впервые за историю существования АИЖК ставка рефинансирования ниже 10% опустилась 30 октября 2009 года. Снижение расценок на выкуп кредитов оказалось настолько стремительным, что в декабре 2009 года АИЖК было вынуждено объявить о намерении "отвязать" свою ставку рефинансирования от ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Теперь она рассчитывается с учетом стоимости заемных ресурсов для агентства, поэтому темпы ее снижения отстают от темпов снижения ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Хотя банки – партнеры АИЖК имеют право повышать значения процентных ставок по кредитам по своему усмотрению, часть из них выдает кредиты точно или очень близко к ставке, установленной в агентстве, например, банки "Евротраст" и "Глобэкс", Инвесттрастбанк (ИТБ), Мосстройэкономбанк, банк «Открытие».
Обзор ипотечных ставок
Если рассматривать собственные ипотечные программы банков, рассчитанные на массового потребителя, то к концу октября 2010 года наиболее дешевые кредиты в рублях на приобретение квартир на вторичном рынке по фиксированным ставкам предлагают Связь-Банк (9,5 – 12,5% годовых на срок от 3 до 30 лет), Абсолют Банк (11 - 18% годовых на срок от 5 до 25 лет), HSBS (11 – 22,5% годовых на срок от 1 до 15 лет), Банк Сосьете Женераль Восток (11 – 23,5% годовых на срок от 5 до 25 лет), Нордеа Банк (11,5 – 13,5% годовых на срок до 30 лет), Сбербанк (11,65 - 14,75% на срок от 10 до 30 лет), Инвестторгбанк (11,9 – 16,7% годовых на срок от 3 до 30 лет), ЮниКредит Банк (12 – 13% годовых на срок от 5 до 30 лет), Банк "Россия" (12 - 13,5% годовых на срок от 3 до 15 лет).
Несмотря на небольшое повышение ставок рефинансирования АИЖК по стандартной программе кредитования покупателей квартир на вторичном рынке, они по-прежнему остаются одними из самых низких на рынке (от 11,5 до 13,2% годовых на срок до 30 лет). Однако не все партнеры АИЖК выдают кредиты по ставкам рефинансирования, большинство из региональных банков пользуется своим правом увеличить ставку на 1 – 1,5 процентных пункта.
Самые дешевые ипотечные кредиты в иностранной валюте (доллары США и евро) на приобретение готового жилья предлагают БСЖВ (8 – 21% годовых на срок от 5 до 25 лет), банк "ДельтаКредит" (9 – 11% годовых на срок 7 – 25 лет), Нордеа Банк (9 - 11% годовых на срок не более 30 лет), Росбанк (9 – 16,5% годовых на срок до 25 лет), ВТБ 24 (9,1 – 12,1% годовых на срок от 7 до 50 лет).
Среди банков, кредитующих приобретение квартир на первичном рынке самые доступные по цене ставки на период строительства, до оформления прав собственности на приобретаемое жилье, предлагают Сбербанк (11,65 – 14% годовых в рублях и 11,7 – 13,7% годовых в иностранной валюте), Связь-Банк (12 – 12,5% годовых в рублях), Газпромбанк (от 13% годовых в рублях и от 12,5% годовых в иностранной валюте), банк "ДельтаКредит" (14,75 – 16,75% годовых в рублях и 13 – 11% годовых в иностранной валюте)
Плавающая ставка
До кризиса плавающая ставка на российском ипотечном рынке была исключительной редкостью. Из крупных банков ее предлагали только "дочки "иностранных банков - Сведбанк, банк "ДельтаКредит", Райффайзенбанк, ОТП банк.
Сегодня плавающая ставка по ипотеке становится все более популярной, несмотря на очевидный риск для заемщиков: как изменение плавающей ставки может привести к неплатежеспособности в случае резкого изменения экономической ситуации, наглядно продемонстрировал ипотечный кризис в США и Европе.
Например, по словам представителя ВТБ24, в Санкт-Петербурге, доля ипотечных кредитов с плавающей ставкой в совокупном объеме выданных банком жилищных кредитов приходится около 20%.
Коммерческие банки привязывают плавающие ставки к ставкам рынков межбанковского кредитования – LIBOR, EURIBOR, MosPrime. Госструктуры - Сбербанк, ВТБ 24, АИЖК - предпочитают равняться на ставку рефинансирования Центрального банка РФ. Более распространено «привязывание» плавающих ставок к лондонской межбанковской ставке предложения LIBOR, Европейской межбанковской ставке предложения EURIBOR и российской индикативной ставке предоставления рублевых кредитов на московском денежном рынке MosPrime.
Собственные кредитные программы на приобретение жилья с плавающей ставкой предлагают 13 крупных банков: АМТ Банк (экс-БТА Банк), "БНП Париба", банки "Жилфинанс" и "ДельтаКредит", ВТБ 24, Банк Интеза, "Московское ипотечное агентство" (МИА), Нордеа Банк, ОТП банк, Сведбанк, Фора-Банк и ЮниКредит Банк.
По партнерской сети АИЖК активно распространяется предложение нового кредитного продукта Агентства - "Переменная ставка". Индивидуальная кредитная маржа, которая добавляется к основе переменной ставки - ставке рефинансирования Центрального банка РФ, зависит от параметров кредита. Ставка пересматривается один раз в год, причем действуют верхний и нижний предел – не менее 5 и не более 20% годовых.
Впрочем, на этом поле наблюдаются и потери – в июле банк «Возрождение» отказался от использования плавающей ставки по ипотеке, которая представляла собой, пожалуй, самый оригинальный вариант из всех действующих, будучи привязана к стоимости бивалютной корзины Центрального банка РФ.
Следствием кризиса стало появление гибридной, или комбинированной фиксировано-плавающей ставки. По таким программам на несколько лет устанавливается фиксированная ставка, а затем начинает действовать плавающая. Зафиксированная на начальный период ставка по комбинированным программам обычно несколько ниже, чем по предложениям с фиксированной ставкой.
Для большинства развитых стран мира характерно доминирование именно плавающей ставки, так как она позволяет банкам минимизировать риски колебаний рыночной стоимости финансовых ресурсов для рефинансирования выданных кредитов. Для российских банков это вдвойне актуально, поскольку они испытывают перманентный дефицит «длинных денег» для фондирования ипотечных операций, и потому вынуждены рефинансировать ипотеку за счет краткосрочных заимствований, которые могут неожиданно резко подскочить в цене. Заемщика плавающая ставка привлекает тем, что в условиях благоприятной экономической ситуации ее значение заметно ниже среднего уровня фиксированной процентной ставки, в которую заложены риски колебания рыночной стоимости ресурсов.
Аналитический центр Русипотеки
