Наиболее распространенные в России ипотечные программы – это кредиты на приобретение готовых квартир. В период кризиса это была практически единственная хоть как-то действующая ипотечная программа. С конца 2009 года в продуктовые линейки банков стали возвращаться кредиты на покупку жилья на этапе строительства, загородного жилья, земельных участков, под залог имеющейся недвижимости.
Медленнее всех идет возвращение программ рефинансирования выданных кредитов на других условиях. Впрочем, и до кризиса это был не самый популярный продукт. Его предлагали преимущественно самые агрессивные игроки, чтобы в период резкого снижения процентных ставок по кредитам не допустить оттока заемщиков в банки с более выгодными условиями и одновременно нарастить ипотечный портфель, переманивая чужих заемщиков.
Не особенно распространенные до кризиса кредиты на приобретение земельных участков сегодня выдают немногие банки – Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), банк «Зенит», РосЕвроБанк, Россельхозбанк.
17 марта 2010 года ТрансКредитБанк запустил программу кредитования в рублях на приобретение земельных участков для индивидуального жилищного или дачного строительства под залог приобретаемой земли. Кредиты предоставляются на приобретение земельных участков в Подмосковье, продавцами которых являются ЗАО УК "Солид - Фонды недвижимости" и ООО "Кузяево-Трейд". Минимальный первоначальный взнос по кредиту - 30 % стоимости земельного участка. Кредиты выдаются на короткий срок от 1 до 5 лет под 16-18% годовых, при условии оформления заемщиком полисов страхования жизни и потери трудоспособности, а также предмета залога от гибели и ущерба. В случае выбора заемщиком иных условий страхования процентная ставка по кредиту выше на 2 процентных пункта уровня базовой ставки.
Финансовый кризис 2009 года породил две новых ипотечных программы: предоставление кредитов на приобретение жилья из под залога у неплатежеспособных заемщиков и реструктуризацию кредитов на новых условиях с целью снижения кредитной нагрузки.
Появились первые программы коммерческой ипотеки, не имевшие широкого распространения и до кризиса. Сегодня получить кредит на приобретение объекта коммерческой недвижимости под залог приобретаемой недвижимости можно в Абсолют Банке, Московском кредитном банке, Росбанке, банке "Уралсиб", Ханты-Мансийском банке.
Кредиты на приобретение квартир на этапе строительства
Сейчас практически все банки, предлагающие ипотеку, выдают кредиты на покупку квартир в строящихся домах под залог прав на приобретаемую квартиру. Еще в прошлом году к этому виду кредитования вернулись ВТБ 24, банк «ДельтаКредит», Московский кредитный банк (МКБ). Одним из немногих, кто не прекращал в кризис кредитовать приобретение жилья на этапе строительства, был Сбербанк.
Одна из самых выгодных ипотечных программ для приобретения квартиры на этапе строительства с 1 марта 2010 года появилась в продуктовой линейке Газпромбанка под названием «Юбилейный ипотечный кредит. Приобретение квартиры в строящихся домах». Кредиты предоставляются в рублях, минимальная процентная ставка составляет 13% годовых, первоначальный взнос - от 20%. Погашение кредита может осуществляться аннуитетными или дифференцированными платежами. Обеспечением на период строительства дома служит залог имущественных прав требования и либо страхование финансовых рисков, либо поручительство третьих лиц - с даты предоставления кредита до регистрации права собственности на квартиру.
Часть банков готово выдать кредит на приобретение квартиры у любого хорошо зарекомендовавшего себя девелопера, но довольно многие ограничивают свои предложения партнерскими программами с компаниями, чей бизнес понятен и прозрачен. С другой стороны, учитывая небывалое количество партнерских программ с застройщиками, банки явно стремятся за счет ипотеки решить проблему своих клиентов – застройщиков и девелоперов.
Если жилье приобретается не у партнеров банка, в большинстве случаев обязательным требованием для получения кредита является готовность дома не ниже 60%. В то же время, заемщики, которые берут кредит на приобретение строящегося жилья, предпочитают выбирать объекты высокой степени готовности, памятуя о риске недостроя и повышенной ставке по кредиту до момента регистрации жилья в собственность.
Впрочем, по партнерским программам условия кредитования могут быть более мягкими, чем даже на приобретение готового жилья - более низкие первоначальный взнос по ипотеке и размер процентной ставки. Например, процентные ставки по кредитам на квартиры, предлагаемые на продажу компанией «МИЭЛЬ-Новостройки» в рамках партнерских программ с банками, начинаются от 15% годовых.
Нордеа Банк в феврале снизил ставки по ипотечным кредитам на долевое участие в строительстве для приобретения квартир в домах, возводимых концерном «ЮИТ ДОМ». Минимальная ставка по кредиту на период до момента оформления ипотеки составляет от 13,5%, а с момента оформления ипотеки на приобретаемую квартиру - 12%. В марте Нордеа Банк и компания «ЮИТ Московия» провели совместную акцию, в рамках которой банк отменил комиссию за выдачу ипотечного кредита на покупку квартир как в строящихся, так и в готовых объектах компании. «ЮИТ Московия» при этом предоставляла получателям кредитов скидку на квартиры от 3% до 5% и брала на себя расходы по государственной регистрации сделки.
Из-за нестабильной экономической ситуации у банков заметно сузился круг потенциальных заемщиков среди как юридических, так и физических лиц, поэтому они стремятся использовать все имеющиеся возможности заработать в секторе розничного кредитования, в том числе, предоставляя кредиты на приобретение строящегося жилья.
При этом кризис показал, что опасения по поводу качества кредитов на приобретение жилья на этапе строительства были преувеличены. Как известно, при выдаче именно таких кредитов банкам была всегда свойственна повышенная придирчивость, которая, как видно, и принесла добрые плоды.
Елена Тарасова, старший вице-президент ВТБ 24, в ходе выступления на Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России - перезагрузка рынка», прошедшей в декабре 2009 года, отметила, что по кредитам на строительство жилья в ипотечном портфеле ВТБ 24 фиксируется самый низкий уровень просрочки.
Ипотека для приобретения загородного жилья
Ипотека для приобретения загородного жилья возвращается на рынок чуть менее активнее, чем кредитование квартир в строящихся домах. Кредиты на приобретение и строительство коттеджей и таунхаусов предлагают Банк Москвы, банк «Жилфинанс», Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), ВТБ 24, Городской Ипотечный Банк, Банк Интеза, КредитЕвропа Банк, Нордеа Банк, Росбанк, Россельхозбанк, Сбербанк, Связь-Банк, ЮниКредит Банк.
С 1 июня к этому списку добавился банк "Московское ипотечное агентство" (МИА). Помимо этого некоторые банки предлагают кредиты на приобретение земельных участков, в частности, Абсолют Банк, БСЖВ, Россельхозбанк, Ханты-Мансийский банк. С марта 2010 года ТрансКредитБанк начал выдавать кредиты на приобретение земельных участков для индивидуального жилищного или дачного строительства в Подмосковье. Кредиты предоставляются в рублях, на срок от 1 года до 5 лет, на сумму от 200 тыс. до 3 млн. рублей, минимальный первоначальный взнос - 30% от стоимости земельного участка, процентная ставка 16 - 18% годовых в зависимости от размера первоначального взноса.
Главное отличие ипотечных программ по приобретению загородного жилья проявляется в величине первоначального взноса, чтобы получить кредит на загородный дом, в большинстве случае надо вложить на 10% больше собственных средств, чем при покупке в кредит квартиры – от 40 до 50%.
Россельхозбанк выдает кредиты на строительство жилого дома в сельской местности для постоянного проживания на период строительства по такой же ставке, что и на приобретение готового жилья, тогда как обычно у банков принято использовать более высокую ставку из-за отсутствия залога до момента государственной регистрации приобретаемой недвижимости.
Нецелевые ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости
Нецелевые ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости становятся более доступными. Процентные ставки по ним падают, соотношение кредит/залог увеличивается.
РосЕвроБанк в феврале увеличил размер кредита по программе «Залог» до 70% от стоимости жилья. 2 июня 2010 года Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ) снизил величину первоначального взноса для заемщиков, приобретающих в кредит загородное жилье, с 40% до 30% и уравнял процентные ставки по кредитам на приобретение загородного жилья и на приобретение квартир.
Банк «Московское Ипотечное Агентство» («МИА») в марте изменил условия выдачи ипотечных кредитов под залог квартиры на вторичном рынке в Москве или Подмосковье таким образом, что они теперь являют собой одно из самых выгодных предложений на рынке. Размер кредита увеличился с 50% до 70% от оценочной стоимости объекта залога. Максимальный срок кредитования увеличился с 10 до 30 лет. Минимальная процентная ставка снижена с 17,5% до 12,6% годовых при условии подтверждения доходов справкой по форме 2-НДФЛ.
Рефинансирование кредитов для заемщиков
Все больше банков дополняют линейку своих ипотечных продуктов программами рефинансирования - погашения ипотечных кредитов, выданных другими банками, за счет получения нового кредита. Рефинансирование позволяет уменьшить ежемесячные платежи за счет снижения процентной ставки, а также скорректировать срок, сумму и валюту кредита.
Если на начало года рефинансирование предлагали только ВТБ 24 и Сбербанк, то сейчас можно такую программу можно найти еще и в Банке Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), Газпромбанке, Газэнергопромбанке, банке "ЖилФинанс", Банке Москвы, банке "Московское ипотечное агентство" (МИА), Национальном резервном банке.
Ставки, по которым заемщикам других банков предлагается рефинансировать кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке, начинаются от 13% годовых по кредитам в рублях (Сбербанк) и от 9,1% годовых по кредитам в долларах США (ВТБ 24). Некоторые банки, как ВТБ 24 и Сбербанк, устанавливают ставки по программе рефинансирования на том же уровне, что и для кредитов по аналогичным программам (на приобретение жилья на вторичном рынке, под залог имеющейся недвижимости). Однако можно встретить и банки, у которых процентные ставки при получении кредитов на рефинансирование несколько выше, чем по базовым ипотечным программам (Альфа-Банк, БСЖВ).
Ряд банков держит программы рефинансирования в своей ипотечной линейке с чисто декоративной целью. Например, Альфа-Банк предлагает рефинансировать кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке. По новому кредиту, выданному в рублях, ставки составляют 17,5 - 19,5% годовых и 14 - 16% - в долларах США. У БСЖВ и Национального резервного банка ставки пониже, но все равно гораздо выше, чем у ВТБ 24, Сбербанка, Газпромбанка и банка "ЖилФинанс". В то же время рефинансирование кредитов под залог недвижимости в Газпромбанке тоже явно предлагается лишь для вида: в рублях - под 19% годовых, в долларах – под 14%.
Реализация заложенной недвижимости
Кризис заставил некоторые банки сформировать отдельную программу кредитования для реализации заложенного жилья. Получив согласие неплатежеспособных заемщиков на реализацию заложенного по ипотеке жилья, банки сформировали базы данных недвижимости, которую можно приобрести в кредит из под залога.
Подобные предложения есть, например, у Абсолют Банка, банк «Жилфинанс», ВТБ 24, банков «ДельтаКредит» и «КИТ Финанс», Собинбанка, банка «Хоум Кредит». Единичные предложения можно видеть у АМТ-Банка (экс БТА-Банка), ДжиИ Мани Банка и Райффайзенбанка. Большой популярности эти программы не завоевали, поскольку жилье выставляется на продажу по докризисной стоимости, которая существенно выше сегодняшних расценок на квартиры и дома.
Впрочем, негласно представители ипотечных банков признают, что относительно цены жилья уже можно торговаться. В то же время, покупатель заложенного по ипотечному кредиту жилья может неплохо сэкономить на риэлторских услугах. Приобретая заложенное по ипотеке жилье, не надо тратиться на комиссионные за его поиск, а также за проверку этого жилья на юридическую чистоту, поскольку банк озаботился этим, еще когда принимал решение о выдаче кредита на его приобретение.
Часть банков предлагают кредиты на заложенное жилье значительно дешевле, чем по любой другой программе. Банк «КИТ-Финанс» готов сбыть ипотечные залоги своих злостных должников по тем же ставкам, по которым они были предоставлены в 2007 - 2008 годах. У банка «ДельтаКредит» минимальная ставка по кредитам подобного рода в рублях равняется всего 10,5%, а в долларах США - 5,75% годовых.
У ВТБ 24 по кредитам в рублях процентная ставка устанавливается в соответствии с условиями кредитного договора текущего заемщика, осуществляющего продажу объекта, но не более ставки рефинансирования Центрального банка РФ на дату принятия банком решения (на данный момент – 7,75% годовых), в долларах и евро – не выше 10% годовых. При этом размер процентной ставки не зависит от срока кредитования и размера первоначального взноса.
Чтобы стимулировать реализацию ипотечных залогов, ВТБ 24 минимизировал все расходы заемщика на получение и обслуживание кредитов, которые предоставляются для приобретения такого жилья: не взимается единоразовая комиссия за выдачу ипотечного кредита, досрочное погашение кредита без комиссий возможно с первого дня после выдачи без ограничений по срокам и сумме.
Другие банки менее щедры, например, Собинбанк предлагает приобрести у него в кредит заложенное жилье под 15,5% годовых в рублях и 13% в долларах. Совсем неконкурентоспособным выглядит предложение БЖФ: минимальная ставка по кредитам в рублях – 21% годовых, в долларах США – 16,75%.
Реструктуризация
Следствием кризиса в ипотеке стали специальные программы реструктуризации просроченной задолженности. В частности, их предлагают Альфа-Банк, ОТП Банк, Юниаструм Банк. Эти программы позволяют изменить график погашения кредита с тем, чтобы отсрочить или рассрочить выплату просроченного долга, а также прекратить начисление штрафных санкций за просрочку.
Проблема просроченной задолженности, в основном, решается путем снижение кредитной нагрузки за счет удлинения срока кредита. Менее охотно банки соглашаются предоставить заемщику «кредитные каникулы» на срок от 3 до 6 месяцев, во время которых размер платежа значительно снижается. Наибольшую фантазию при разработке вариантов реструктуризации проявил Юниаструм Банк, у которого заемщик может перевести долг на другое лицо или привлечь дополнительных созаемщиков.
Однако большинство банков предпочитает обговаривать условия реструктуризации ипотеки с заемщиками в индивидуальном порядке. Зато некоторые кредиторы сочли перспективным способ решения проблемы просроченной задолженности по ипотеке путем предоставления стабилизационного кредита по примеру Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Такие программы разработали Абсолют Банк, Банк Москвы, ВТБ 24, ГПБ-ипотека, банк «КИТ Финанс», Сбербанк, Собинбанк. Кредит предоставляется в объеме, достаточном для совершения платежей по основному кредиту на срок до одного года.
Аналитический Центр Русипотеки
